[中房研协]解惑当前房地产业基本发展形势

近三年来，行业走势始终在震荡中反复！尤其是近期，行业出现了三个维度的看似矛盾的信息：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反；政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪；未来走势预期多与空的轮番上阵，甚至某些大型企业今天看多明天突然看空。为什么会出现这些看似矛盾的信息，到底是什么在主导行业，下一步行业到底走向何方？

【解惑之一：四大背景变化，决定了当前行业走向的扑朔迷离】

当前房地产行业的四大基础发展背景经济、政策、企业、需求等已经全面发生重大变化，房地产业也就自然进入一个新的自我调整期。

一、经济增长神话的存疑

2002年以来，伴随着经济的一路上扬，房地产市场也一路高歌。但今年上半年GDP增长创新低，8月份的数据仍未好转。经济向好是置业需求释放的最大动因，因为经济向好，所以收入预期也向好，置业可以基于预期而有所超前，过往十年的需求尤其是投资性需求的释放很大程度来自于对经济预期的看好。所以当经济走向发生可能逆转的变化之后，尤其是在预期进一步不明朗的情况下，刚需尤其是弹性系数较大的投资性需求，反倒会萎缩。经济动向是房地产业最大的背景及发展变数，走势发生变动将导致整个国民经济及社会体系全面发生震荡，作为国民经济一员的房地产业自然也受到冲击。

二、宏观政策调控的成真

过往十年，针对房地产业的调控往往由于各种因素都变成“空调”。以至于2011年1.26新国八条出台伊始，包括开发商、消费者在内的行业普遍持怀疑态度，随后6月底市场大反弹；7.12号总理紧急表态继续高压，10月下旬随着龙湖地产、中海地产在上海降价后市场需求进一步大反弹，调控再度面临失控的危险；11.6号总理在俄罗斯再度紧急表态，这才最终迫使所有人都相信“房价还是总理说了算”，随后全国性的房价应声而落。从空调到真调，愈发让行业感觉政策走势不可控。

三、企业规模化后路径选择的分化

当没有规模的时候，企业普遍会将规模化作为第一选择，因为规模化才有话语权。过去十年，房地产企业业绩逐步攀升，房地产业集中度不断提高，2012年上半年数据显示，前十强销售金额占比(与全国相比)已经达到18%。但随之而来的问题是，随着规模化到底一定阶段之后，很多企业开始进入思考选择期，是进一步规模化还是要差异化还是要开始考虑追求利润？当然最佳状态是规模化加利润化，但这往往很难。我们看到的万科、保利、中海、恒大、绿地无疑在进一步在规模化上展开竞争，也看到了龙湖的表态要在适度规模化上要考虑利润。企业的思考并不意味着已经结束而是才开始，小有小的烦恼，大也有大的烦恼，何去何从仍在探索。

四、消费者需求认知能力的提升

经历了十年的房地产市场的教育，消费者的投资置业风险意识、维权意识、产品鉴赏力、品牌认同力等等全都得到大幅度的提升，这反过来对政府的管理能力、对企业的专业能力都提出了新的要求。需求结构的变化和需求意识的成长同样是房地产业的巨大成果，但给行业尤其是企业发展也带来巨大的挑战。

四大基础背景的巨变，再叠加新一轮换届的到来，市场走势进入迷离期，行业信息进入混沌期，是为必然。

【解惑之二：三大关系的调整，将决定房地产业的何去何从】

作为国民经济的一个小的组成部分，房地产业无疑难以独善其身，随时随刻都受到宏观面和行业等多个层面的影响，在此我们尝试着将这些影响梳理为几层基本关系的变化。行业需要重新构建这几层基本关系，事实上，这几层关系的重新调整也一直都在进行中。

一、中央与地方(政府)的关系

所谓中央与地方的关系，本质上就是收权与放权的变化。回顾近三十年改革开放历程以来，中央与地方的关系已经经历了两轮大的调整。目前正进入第三轮调整周期里。

第一轮关系调整：主导方向是两次中央向地方分权，首先是改革开放早期，即八十年代初期，农村方面，有四川及安徽农村改革的成功；城市方面，有诸多经济特区出现推动城市改革的成功。其次是八十年代后期到九十年代初，“南巡”讲话后中央更加进一步的快速分权，给经济注入了巨大的动力。在取得巨大经济成功的同时，也有以海南为主的局部房地产泡沫逐步产生。

第二轮关系调整：主要是以两次中央收权为主导，1994年的分税制和1998年的金融改革，其背景正是基于九十年代初急速放权后出现了中央财政紧张，政策执行乏力，产业发展存在泡沫隐患等等诸多起因。这两次收权的结果是中央在经济和政策方面的话语权大大加强，不仅仅是财政和金融方面，还表现在宏观调控的政策推行方面。客观的说这个收权过程非常及时与正确，很好的实现了过热经济的平稳着陆。但正是由于经济集权导致地方财政收入的受到很大影响之后，地方政府开始在诸多领域诸如房地产等行业寻找财政突破，很大程度上这也房地产业2000年以来快速发展的一个动因。

在当前中国经济出现诸多不确定性，社会面临诸多矛盾的时机上，第三轮的中央与地方的关系同步也在逐步调整中，这必将对房地产业再次带来全局性的影响，方向何在，我们拭目以待！

二、企业与政府的关系

开发企业和政府的关系已经发生重大的调整，主要表现在三个方面：

第一，规模与品牌。政府对于投资企业的规模和品牌要求已经提高，远非之前的欢迎任何企业前往的做法，这点尤其是表现在一些房地产市场经历过一轮发展并且进入结构调整阶段的城市。

第二，土地结构。确切的说是自2009年开始，地方政府出让的土地结构中至少含有一半的非住宅用地，一般性开发商都急切希望的纯住宅用地几乎是没了。尽管我们不得不承认正是基于这种全国性地方政府供地结构的调整，导致今天全国性的商业地产由于供应高峰而潜在的泡沫，但这毕竟是房地产市场发展到一定阶段后地方政府的必经行为，企业改变不了这个趋势，短期只可能是企业去适应这个方向。

第三；长期发展性。我们也发现地方政府目前出现的一个习惯性行为：经常会拿着一块土地与某长期在该地经营的企业A去洽谈，告诉A尽管某外部企业B想以高价拿该地，但基于A企业长期在本地发展，为本地的发展做出了长期的贡献，愿意以适当低一点的价格转让给A。

回到中央与地方(政府)关系变化中所说的，正是由于经济集权的发生，地方政府财政收入锐减的背景下，在对待房地产企业的价值取向上经过了一轮囫囵吞枣后，地方政府应对企业的招数明显多了，不再是来者皆是客，而是开始着眼于构建地方长期的、稳定的财政收入结构出发，自然也就有了对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地结构以及长期深耕企业的三个维度的转变。

三、消费者与企业的关系

十年以来，房地产市场已经开始完成一轮周期性发展的主要性城市中，其需求结构发生重大转变。一开始是刚需支撑行业的高速发展，随后这批具有购买力的消费者进入社会中坚结构。并且早期置业受益较大同时收入始终处于上升通道，转而开始变成改善型及投资性的需求结构，而该部分客户群体一方面对于房地产市场及产品具有相当辨识能力，同时经历多轮调控对风险具有相当的防范意识。这就导致了消费者与企业之间关系发生了两个主要的变化。

一方面是行业集中度的进一步提升。消费者对于品牌和品质的认知能力提升，导致行业越是调控消费行为越是往规模化和品牌大企业靠拢，比如这些年来尤其是今年以来，规模化的如万科、中海、保利、华润、龙湖、世茂；品牌企业如融创、佳兆业、新城控股、越秀地产等企业业绩不断攀升。

另一方面是风险规避意识加强。由于前面所提到的消费结构的变化因素以及这些年政策调控导向的原因，需求导向的市场因素全面让位于行政因素。以今年五月下半月到八月底这波行情为例，其主因还是在于保增长基调发出后，多部门配合轮番发力驱赶需求入市，从而有了近三个半月的去库存期。而正是这种非市场因素的导向，导致需求的风险意识大大强于以往，从而也直接导致了行业尤其是城市成交量骤起骤落的现象频频出现。

以上三大关系的调整，中央与地方(政府)关系的调整将主导行业发展方向，企业与政府关系的调整将主导企业发展模式选择，消费者与企业关系的调整将主导企业专业发展重心。三者中中央与地方(政府)关系的调整具有全局性意义，而这也将和新一届政府的政策取向息息相关。

【解惑之三：城市(镇)化，决定了房地产业仍有第二春】

客观的说，正是由于以上两个方面原因，中短期房地产业注定了是个震荡期。所以，我们更愿意从企业中长期发展战略的高度来探讨下一个十年行业发展空间的问题。由于这个命题较大，本文仅从城市(镇)化来进行探讨，因为通过跟踪研究这些年国家层面重大政策和手段走向上，相信这注定是中国下一个十年经济、社会发展的主要手段和方向。本文仅从微观层面来谈一些现象，大概可以分为三个方面。

第一个现象：为什么，在调控不断情况下，这些年中国房地产成交量的不断增长？

这些年，从中国统计局每年发布的数据中，可以清晰的看到中国房地产业的成交数据(金额与面积)持续攀高。2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近 50%。2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%。2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%。

在此，我们相信成交量数据不可能一路往上无极限，但相信除非有重大变数，否则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要持续增长，道理很简单，很多朋友都是管中规豹！在此，和大家说三个简单的数字。

全国地级市：288个(含新成立的三沙市)

全国县级市：374个

全国县：2862个

统计局所公布的全国房地产成交量的数据是指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数据，而即使是288个地级市的数据。

大部分时候，很多人只看到十大城市甚至多一些三十个大中城市房地产成交变化情况，而剩下还有将近250多个城市的数据看不到。但十大城市从最早占全国数据(成交量)比重近30%，这几年迅速下滑到10%多一点，注定难以看到中国房地产城市市场的全貌。

第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现阶梯式传导效应？

中国房地产市场的城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域先是上海、杭州、苏州、然后是南京、无锡、合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后南京、杭州、广州、合肥、石家庄。总体上还是个房地产市场的自上而下的传导带动模式。

全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间差，但总体趋势仍在前行。相信由于城市化驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到城市经济、人口结构、消费习性等等多维度差异化而导致所处不同房地产发展周期，结合中心城市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房地产发展周期走向成熟阶段。

第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现象，来探讨需求规模问题。

最后再介绍需求规模问题，世纪金源三个项目2009年销售600多万平方米，贵阳一个项目一年销售达250万平方米，今年上半年宏立城的花果园单项目销售157万平方米。尽管我们相信有价格因素，也有渠道因素，但更多的我们还是理解为：今天城市(镇)化背后所隐藏的是城乡二元化结构，是户籍政策！户籍政策背后所暗含的优势的医疗、教育等优势社会资源的分配不均衡性，驱使了梯队性的需求城市(镇)化。短期，二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城市(镇)化也必将持续，而这个持续的进城过程就是购房入户的过程，这就是行业发展的根本性驱动因素。结合这几年我李克强先生的城镇化的观点来看，我们认为，行业未来可能还有波动，但发展的动力并没有改变。

下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越复杂多变，注定房地产业面要持续进入震荡期，但我们对房地产业向上的预期仍在！

站在新旧十年的重大交汇点上，套用一句俗话：道路是曲折的，前途是光明的。对于房地产业而言，中短期的四大背景的变化和三大关系的调整注定行业的多变，而中长期城市(镇)化的推进依旧不改行业进入整体上行通道！

(本文来源：克而瑞研究中心，原文标题：“致企业函：未来，已来！”，本文有删减。)