[中房研协]房地产市场价格上涨压力依然存在

房地产市场价格上涨压力依然存在 

中房研协公司研究中心日前发布最新的中国房地产市场研究季报，报告指出当前房地产市场的运行特点：

第一，投资出现稳步增长，同比下降趋势减缓。在经济“稳增长”的要求下，国内货币政策、信贷政策等都基本延续了二季度的方向，在此影响下房地产开发投资逐步回升，前期投资增速不断下滑局面得到改善，投资增长开始趋于稳定。前三季度，房地产开发累计投资达到51046亿元，同比增长15.4%，同比增幅缩减幅度较上半年明显减弱。

第二，市场成交出现回升。在政府多次重申房地产市场调控不放松的背景下，第三季度房地产市场销售依然出现了回升，这是近一年多以来季度成交首次出现同比正增长，主要为住宅类物业销售增长。此前舆论大都认为今年9月份重点城市市场成交不佳，呈现旺季不旺的市场态势，但国家统计局公布数据表明，今年“金九”依然存在。9月份商品房销售1.1亿平方米，创下今年成交的第二高点，住宅销售量达到9900.15万平方米，是今年的第一高点。房地产市场成交的回升主要得益于首套自住和首套改善需求购房的释放，同时央行连续两次降低存贷款利率也在一定程度上加快了购房者的入市脚步。

第三，开发企业资金来源状况有所好转。开发企业资金面紧张局面在第三季度有所缓解，第三季度资金来源总量达到2.49万亿元，环比增长10.8%，比第二季度增幅高近3个百分点，比一季度高13个百分点。这种缓解主要源于市场逐步回暖，房地产企业销售回款增加明显，这一点可以体现在其他资金来源渠道上，第三季度开发企业资金来源的近一半来源于其他资金渠道。另外，货币政策的放松及流动性逐步充裕，也从非银行贷款渠道进入了房地产行业。不过第三季度银行贷款并没有出现较大幅度增长，商业银行出于对房地产市场风险的防范，对房地产信贷依然持谨慎态度，第三季度国内贷款在资金来源中的比重仅占到13.7%。

第四，新建商品住房价格进入相对稳定阶段。第三季度末的9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.02，即新建商品住宅价格比上月上升0.02%。相比8月份100.06的水平，9月份行情表明了房价上涨幅度有所收窄。而从整个3季度的走势看，这一收窄的趋势更为明显。9月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比综合指数为98.74，即新建商品住宅价格比去年同期下降了1.26%。自2010年4月份以来，住宅价格同比值持续下滑，但是从2012年第3季度开始，这一下滑走势出现了筑底的现象。

中房研协公司研究中心认为，尽管房地产市场不少指标出现好转，但是报告中披露出来的土地市场低迷，房地产企业开发动力不足等问题，仍值得关注。

首先，土地成交依然低迷，但价格依然在上涨。目前土地市场较去年表现依然弱势，前三季度土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，土地市场整体仍处于持续调整态势，土地市场成交依然不够活跃。不过个别月份成交活跃、个别区域积极推地、部分企业集中拿地也客观存在。土地成交的持续低迷并没有阻碍土地价格的上升，根据国土资源部最新调查数据显示，第三季度地价水平总体平稳，较上一季度略有上升。全国主要监测城市地价总体水平为3093元／平方米，地价环比增幅微幅上扬，综合、商服、住宅增速较上一季度略有提升。

其次，新开面积增长依然迟缓。第三季度房屋新开工仅为4.26亿平方米，大幅低于第二季度新开工面积。同比增幅走势看，今年前三个季度，除了第一季度微幅增长外，二季度和三季度的跌幅都在10%以上。第三季度新开工同比变动为-11.8%，而去年同期为正增长24%。新开工增幅的巨大落差显示了我国房地产市场景气度不高，尤其是住宅类物业新开工增长依然缓慢，未来市场供应堪忧。

再次，房价上涨压力依然存在。9月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。7-9月份，房价环比上涨的城市数逐月下降，从7月份的50个下降到8月份的36个，再降到9月份的31个。但三季度环比价格上涨的城市数依然远远大于二季度。这说明住房价格上涨的压力依然存在。

基于上述问题，报告认为目前对房地产市场仍不能过于乐观。报告在分析房地产市场所存在的问题时，明确指出房价可能因普通商品房供应不足存在反弹可能，并建议建议加大普通商品房用地供应力度。

中房研协公司研究中心认为，未来相当长时间内，我国房地产行业政策调控维持三个“不变”：抑制房地产投机不变，继续建设保障房不变，防止房价过快上涨不变。

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