[戴德梁行]广州2011年第一季度写字楼租赁供需两旺

【经济概览】

　　2010年，广州全市经济保持稳步较快增长的态势。全市地区生产总值首次突破一万亿元，达到10,604亿元（US$1,611.6），同比增长13.0%（表一）。继北京、上海之后，广州成为全国第三个地区生产总值超过1万亿元的城市。

　　全社会固定资产投资增速继续加快。2010年广州固定资产投资总额同比增长22.7%，达到3,264亿元（US$496.0亿）（表一）。

　　珠江三角洲一体化的推进令广州作为核心城市的影响力和辐射能力得以提升， 也进一步增强了广州吸引外资的竞争能力。本季度广州实际使用外资金额保持增长。

　　2011年 1月全市实际使用外资金额2.65亿美元，同比增长10.4%（表一）。

　　在一系列刺激消费政策的影响下，全国消费市场呈现平稳增长的态势。对于广州来说，亚运会提升广州的经济实力和完善商业氛围，从而带领消费市场需求的畅旺。2010年全市社会消费零售总额增幅以24.2%高居全国一线城市首位。进入2011年，零售市场持续向好，1月全市社会消费品零售总额441亿元（US$67.0亿），同比增长23.4%（表一）。

　　2011年 1月份广州城市居民消费总水平（CPI）创下2008年 8月以来单月同比新高，也是近半年来首次高于国家CPI水平，同比上涨达5.8%。尽管2月CPI升幅回落1.4个百分点，达4.4%（表一），但通胀压力依然很大，短期内并不能有所缓解。

【写字楼市场】

　　位处越秀区的华以泰国际约25,000平方米办公面积于本季度交付使用（表二）。至3月末，广州甲级写字楼总存量达200.29万平方米。

　　本季度虽然为租赁淡季，但甲级写字楼吸纳量仍然录得约24,200平方米（图三）。大面积租赁成交仍然集中于一批新物业，如广州国际金融中心、保利中心、高德臵地广场以及新入市的华以泰国际。值得关注的是，东山区因地铁的开通改善了交通条件，企业扩租行为十分活跃，本季度吸纳量达到11,730平方米。此外，越秀区的新物业华以泰国际入市时已积累有一定客源，该区吸纳量也达到8,370平方米。

　　本季度虽然有新物业入市，但租赁市场的活跃成交令整体空臵率与上季基本持平，保持于7.7%（表二）。其中体育中心、珠江新城商务区以及东山区都呈现平稳下跌的趋势，越秀区因有新物业上市，空臵率由上季度的4.7%上升至14.9%（图二）。

　　甲级写字楼整体空臵水平较低而需求畅旺的现状令大部分物业上调了租金水平，据统计，第1季度全市甲级写字楼平均租金约每月每平方米125.1元（US$19）（表二），环比增长2%。而东山和珠江新城两区以3.6%和3%的增幅位居前列（表二）。

　　第1季度优质写字楼买卖成交保持去年的活跃状态。 广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2011年1月至2月广州写字楼成交量为12.53万平方米，单月成交量基本与去年持平。买卖成交持续活跃继续推动了写字楼价格的平稳上涨，DTZ写字楼价格指数显示，第1季度广州甲级写字楼售价指数环比上涨8.1%（图二）。

　　展望2011年，广州将有近42万平方米的甲级写字楼交付使用。这些物业主要位于珠江新城商务中心区，将吸引国内企业的踊跃扩张。 考虑这些写字楼目前已开展招商工作，我们预期，至2011年年末，广州甲级吸纳量可达28万平方米，租金水平可上升至每月每平方米135.5元（US$20.6），空臵率将上升至12.1% （图三） 。

【商铺市场】

　　2010年广州社会消费零售总额维持高增长，全年数值达到4,476亿元（US$680.2亿），同比增幅为 24%。进入2011年，广州消费市场持续畅旺， 1月录得23.4%的同比增幅，达到441.0亿元（US$67.0）（图四）。 

　　位于珠江新城商圈的高德臵地四季商场一期于本季度开业， 为市场新增了98,670平方米的商铺面积 （表三） 。截至第1季度末，广州优质商场总存量为923,270平方米。

　　受经济稳步发展、商业氛围日益成熟和住宅市场调控进一步加剧等因素的影响，2011年第1季度广州商铺市场抛开传统的淡季情况，延续上季度的良好势头。不少中高端品牌积极抢占广州市场， 其中最为明显的是国外零售商的落户和扩张，例如，美西超市和Zara。

　　进入2011年，太阳新天地、花城汇等一批珠江新城商圈新物业积极开展招商活动，期望年中能顺利开业。面对激烈竞争，传统商圈优质商场也开始发力抢占高端商户落户。本季度世界奢侈品牌古琦（Gucci）广州首店落户丽柏广场。

　　成熟商圈优质商场空间供应量逐渐下降和市场需求持续增加为租金的上调带来了支撑（表三、表四）。第1季度体育中心商圈优质商场首层租金达到每平方米每月1,375元（US$209.0），环比增长6.67%。

　　新物业以较高的入驻率入市，并没有造成全市商铺市场空臵率的高企。第1季度全市优质商场整体空臵率8.87%，小幅上升1.5个百分点。

　　位于体育中心商圈的太古汇和农林下路商圈的美东百货有望于下季度开业，届时将为市场带来约16万平方米的新商铺面积。新增供应增长较快和租金预期较高，在一定程度上会导致空臵率的上升。然而，珠三角一体化的加速发展增强了广州商圈的辐射能力，巨大的消费市场亦推动全市商业布局的升级。在这双重因素的推动下，国内外零售商持续看好广州商铺市场的发展前景，市场对新供应的消化速度将逐步加快。

【工业市场】

　　在汽车和电子制造业的带动下，2010年广州汽车、石油化工和电子产品制造等三大产业完成工业总产值6,649.56亿元（US$1,010.57亿），占全市规模以上工业总产值的比重为45.2%，同比增长23.3%。上述制造业的明显增长，直接增加了广州工业厂房的有效需求。例如，本季度北斗广州汽车装配有限公司租用广州开发区美星工业园10,704平方米厂房。受市场需求持续旺盛的影响，目前广州中高档厂房的空臵率已降低至10%，环比降低10个百分点（表五）。至3月中旬，广州开发区厂房租金已稳企每月每平方米25 元（US$3.8），增长4.2%。而花都区的月租金也保持每平方米15元（US$2.3）以上。

　　2010年，广州批发和零售业商品销售总额21,204亿元（US$3,222.53亿），同比增长40%。零售业的高速发展，有力地促进了仓储物业的需求。本季度第三方物流、零售品牌商家以及电子商务商家对物流仓的需求十分活跃。由于大部分中高档仓储物业都保持满租状态，市场供不应求现象仍然持续。据统计，广州中高档仓库的整体空臵率由上季度的10%下跌至5%，市场遏待新物业的上市（图六）。供求紧张的现象令优质仓储物业租金有5%的升幅，约为每月每平方米28.5元（US$4.3）（图五）。

　　番禺的研发物业需求较为活跃，租金已由之前的每月每平方米40元（US$6.1）上升至每月每平方米45元（US$6.8），涨幅为12.5%。在广州开发区科学城，研发物业的供应较为充足，租金约每月每平方米40元（US$6.1）。

【住宅市场】

　　尽管受春节传统淡季的影响， 广州商品住宅新增供应仍呈现增长的态势。2011年1月至2月，全市新增商品住宅109.8万平方米，较前两月增加32%。花都、番禺和南沙区依然成为供应的主力，三者占全市总供应的81.6%（表八）。

　　尽管重庆和上海房产税对广州产生的实质性影响有限，但限购令、收紧银根、首付提高和贷款利率优惠减免等一系列严厉调控政策形成的叠加效应对广州住宅市场产生深刻的影响。住宅物业投资者和刚性需求者的入市态度趋于谨慎，市场持续走低，成交量大幅萎缩。2010年12月至2011年2月这三个月全市商品住宅成交面积录得168万平方米，同比下降9.6%（表八）。

　　限购令促使潜在购房者将购房需求从郊区转移至中心城区。在供应不够充裕和需求增加的推动下，中心城区价格并没有实质性的下降，表现依然坚挺。2011年1月至2月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米13,739元（US$2,088），环比仅下降2.9%（表八）。同期，中心城区商品住宅成交价格攀升3.0%至每平方米20,813元（US$3,163）。其中，优质物业的集中成交令天河区住宅价格依然保持全市最高位， 达到每平方米26,335元（US$4,002） ， 同比上涨达40.9% （图八） 。

　　在全市楼价持续走高时，珠江新城高档住宅物业带领各区攀升至新高点。DTZ住宅价格指数显示，2011年第1季度广州全市高档住宅售价环比上涨12.4% （图七）。

　　展望下季度，货币政策的收紧令市场流动性缩减，将有助于缓解住宅价格上涨的压力。而房产税改革、限购令等调控政策的积极作用逐步显现，短期内价格的上扬将受到抑制。成交量方面，限购令下房地产市场受到严重的冲击，而资金缺紧也令开发商压力倍增，因此无论是开发商还是购房者将继续保持观望态度，市场成交量短期内缺少增长的动力。此外，受中心城区供需关系紧张的影响，广州全市住宅价格持续高位波动的格局短期内将难以改变。