市场李宇嘉 2024-03-06 09:09:55 来源:中房报
近日,有机构发布了今年2月百强房企销售数据,并与去年同期数据简单比较,得出了当前商品房市场销售创下阶段性新低,甚至有自媒体提出谨防房地产二次探底的悲观论调。从数据看,2月份房企层面统计的商品房销售同环比确实出现下降,但要考虑到去年高基数的影响、春节时点错位的影响。2023年2月份,3年疫情期间积累的购房需求集中释放。根据国家统计局数据,当年2月份商品房销售面积1.51亿平方米,为历年同期第三高位,基数效应明显。另外,去年春节在1月份,今年春节在2月份,不可以做简单的同向比较。
当然,高基数、春节时点错位等影响,市场对这些层面是清楚的。另外,百强销售榜单仅考虑新房交易,没有考虑到二手房交易异军突起,并在很大程度代替了新房交易,影响新房交易。根据克而瑞监测的数据,1~2月份19个重点城市二手房成交面积为1305万平方米,尽管同比下跌14%,但交易规模也在历史高位徘徊。考虑到春节期间出行人数创下历史新高,对需要带看、撮合的二手住房交易造成冲击,二手房活跃度延续去年的高景气位。
新房销售下滑与供给下降也有关。克而瑞数据显示,2024年1~2月,30个重点城市新房供应同比下降22%,这与开发商资金链紧张,推货节奏放缓有关。2024年,随着房地产项目“白名单”对接机制落地,通过“推送—反馈”的工作闭环,推动项目开发贷款“发放—使用—偿还”,缓解开发商资金链紧张的态势,推动项目开工建设和销售。到2月28日,全国276个城市建立城市融资协调机制,提出房地产项目约6000个,商业银行快速进行项目筛选,审批通过贷款超2000亿元。资金链缓解将提振购房者对期房交付的信心,提振对新房的接受度。
近期的高频数据来看,市场出现企稳的态势。根据克而瑞监测的数据,2024年第8周(2.19~2.25),各能级城市成交指数低位回升。具体来说,一线城市指数环比增长26.09至30.31,广州成交回升明显,北京、深圳低基数下成交环比增长10倍有余;二线城市成交指数环比增长22.93点至25.61,成都、武汉成交放量,基本已恢复至周均值。三四线城市成交指数环比增长65.78点至92.13,受头部规模城市成交激增拉动,三四线城市成交整体回升明显。
事实上,这种趋势在春节后半程已有所体现。正月初六(2月15日)以后,在售新盘来访和认购开始回升,部分城市单日成交量已回到节前工作日的水平。这意味着,随着返乡人群在春节后陆续回到就业地城市,特别是元宵节后,各大楼盘才开始开门营业,新房市场供给和需求开始恢复正常,交易水平也逐步修复到正常水平,1~2月下降的态势也将在3月份改变。
值得注意的是,若价格能匹配刚性需求和换房需求的收入水平的项目或城市,交易量修复的力度就比较大。以深圳为例,据深圳贝壳研究院监测数据显示,春节后四天(2月18日~21日),深圳二手住房新增客源量比春节前四天(2月6日~9日)增长340.3%,带看量更是飙升了1288%,成交量创近五年新高,同比增长163.6%,即便是和2019年相比涨幅也在87.1%。
深圳新房和二手住房交易量超预期反弹,除了节前限购政策调整释放购买力、节后LPR大幅下调25个基点降低了购房成本,更重要的原因在于近两年深圳新房和二手住房价格回调明显(比如,从2021年5月份开始,深圳二手房价整体下跌2年多),释放了过去快速上涨时期虚高的部分。当前的房价水平与前几年大量入户的购房人群的收入开始匹配,并在限购政策放松、LPR下调和普通住房优惠标准调整等助推下,大量的无房户开始进入市场。
从2022年开始,商品房价格持续下行,这也是释放风险的必经之路,也是让房价和收入匹配、让住房回归居住属性的必然结果。目前来看,商品房市场的调整已经有2年多了,继续大幅回调的可能性越来越低。随着住房价格从高位回调,国家及各地积极出台支持政策,特别是针对年轻人、新市民为主的购房人群,通过持续降低按揭利率、降低税费和交易成本,并鼓励开发商积极促销等,让供需逐渐匹配,让被高房价抑制的、给予居住属性(而非投资和理财属性)主导的合理的住房需求释放,商品房市场企稳的态势越来越明显。
从深圳的案例来看,人口净流入的城市已成为我国商品房市场的基本盘,年轻人、新市民、工薪阶层、人才群体等对于产权型住房的需求比较强烈,追求美好人居的诉求也比较强烈。过去,由于房价太高,导致无法实现这一需求。近期,国家加大配售型保障性住房建设和销售力度,并且通过供给侧改革将这一类型的房源作为刚性需求群体的首选。这也意味着,人群数量高达3亿~4亿元的规模的刚性群体,未来的买房需求将会通过价格低、配套好的配售型保障性住房需求大量释放,这也将为改善型需求主导的商品房市场奠定基础,提供可持续的发展基础。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |