近期，针对改善置换群体，多城市政府推出了“以旧换新”的政策。

  据不完全统计，2023年以来全国范围内至少有超过30个城市表态参与住房“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购。

  从之前各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式，一种是“帮卖模式”，一种是“收购模式”。

  2024年4月1日，郑州发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，明确2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，全年计划完成5000套。

  据了解，郑州不是首个引入国有独资企业住房“以旧换新”的城市，但其他城市定下的住房“以旧换新”目标相对较少，如江苏太仓首批仅100套房源。

  整体来看，在当前二手房普遍难卖的情况下，“以旧换新”政策执行效果不一，那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠。

  我们认为，若像郑州“以旧换新”方案这样大力引入国资入局，或可调动多方资源，提高住房“以旧换新”的效率。

  2023年以来多项政策出台助力释放新房购买力，针对有“卖旧房换新房”需求的购房者，多城市政府推出了“以旧换新”的政策，帮助他们提前锁定意向新房，同时加速旧房出售。

  据不完全统计，2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，越来越多的“国家队”入场。

  从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。一种是“帮卖模式”，购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3-6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。

  第二种是“收购模式”，房企或者第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。这对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式。

  2024年4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，明确2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

  其中，郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。全年计划完成5000套。

  郑州国资入局兜底收房的举动引起了市场热议。

  据了解，郑州虽然不是第一个国资入局兜底住房以旧换新的城市，类似的操作还出现在去年的江苏太仓。太仓第一批次“以旧换新”仅推出了三个小区的100套房源，随后第二批次还限定了800个报名名额。

  与其他城市相比，郑州可谓“大手笔”。

  从“以旧换新”本身来看，无论是“帮卖模式”还是“收购模式”都存在着“置换”关系。由于“以旧换新”的最大难点在于如何顺利卖出旧房，因此二手房市场的表现，在一定程度上对“以旧换新”产生较大影响。

  从2022年末开始，二手房市场就显示出了较一手房市场更好的韧性，多数城市持续回温，四季度止跌。进入2023年，整体市场出现脉冲式回升，二手房市场行情启动时间早于一手房，成交回升幅度也高于一手房。

  然而，进入2024年，二手房市场出现了回调，CRIC数据显示，2024年一季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积预计为1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。

  对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。其原因主要在于三方面：一是现房优势，二手房所见即所得，没有预售新房的交付风险，二是相对价格优势，二手房价格已回调至合理区间，核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭，三是次新挂牌量增加，预期走弱下部分购房者卖旧不买新，打破一二手置换循环，导致新房份额缩水。

  与此同时，我们发现，包括郑州、重庆、天津在内的部分城市一二手房市场存在互替关系，即面积段、总价段、区域等维度的成交结构分布相似，客群存在重叠。短期供应结构、交付信心、价格走势等因素，都会影响重叠区域的客户抉择，最终影响一二手房市场走势。

  如天津新房、二手房成交均呈现刚需化特征，总价150万以下房源成交占比最大。2023年至今，100万以下纯刚需产品在新房市场份额达约20%，在二手房市场更是占约38%的份额，100-150万元中低总价段的产品在新房市场供求规模最大，成交占比达约24%，二手房成交占比也超过3成。

  郑州新房、二手房市场则具有相似的客群结构和成交结构，成交主力均为100-150万元产品，主要客群为价格敏感的刚需客，新房、二手房市场间产品需求互替、客群双向流动。郑州新房、二手房总价段成交结构分布形态近乎一致，成交占比最高的三个总价段分别是100-150万元、100万元以下、150-200万元。2023年前10月，郑州新房、二手房100-150万产品成交占比分别达约28%、26%。排在第二位的是100万元以下产品。

  由于新房、二手房市场具有强互替性，而且需求主体对价格十分敏感，二手房降价潮虹吸和分流了新房客源。

  从2023年以来支持住房“以旧换新”城市的落实效果来看，各地有较大的差异。

  首先从“帮卖模式”来看，主要借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售。但在当前新房去化难，二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，多城市推行的该模式未见较大的效果。

  如2023年9月南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾盘、或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。但同时期南通的“以旧换新”取得了较好的效果，主要在于一方面开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠；另一方面，用于换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好，使得最终的去化效果也较好

  其次是“收购模式”，偏向重资产，这对收购主体的实力有一定的要求，随着越来越多的“国家队”入场参与收购，如此次郑州全年计划完成5000套收购，将较大程度推动“以旧换新”的落地。

  尤其是像郑州这样新房、二手房市场具有强互替性的市场环境下，“以旧换新”能在一定程度上提升新房市场竞争力，从而推动新房市场去化。

  整体来看，2023年至今多城市密集跟进出台“以旧换新”服务或者政策，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。

  在一定程度上盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进城市的房地产市场平稳健康发展。

  但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配合。