走进深圳市罗湖区的螺岭片区，不同于城市CBD的繁华喧嚣，这里有着别样的生活气息。

  作为深圳曾经最繁华东门的一部分，螺岭片区承载着岁月的痕迹。片区内，十几年的杂货小店、闲聊下棋的旧街坊、满是老年人的社区长者服务站，处处洋溢着独特的烟火气。然而，这里大部分的老旧建筑均建于上世纪八九十年代，面临着诸多问题。2023年，罗湖区针对螺岭片区的调研工作结果显示，片区人居环境品质较差、房屋质量堪忧、市政排水设施老旧、消防安全隐患严重，存在一系列亟待完善的问题。

  2024年5月，螺岭片区重启旧改意愿征集，直至本月，改造搬迁补偿方案意见稿才正式公示。3月份，深圳又官宣提出了建立“房票”制度，市场也开始传出“螺岭旧改或将率先探索房票安置”的消息。

  螺岭旧改是否会发出深圳首张房票？近日，带着疑问，我们深入深圳市罗湖区的螺岭片区展开实地采访，遇到了不少正在了解《罗湖区螺岭片区改造项目搬迁补偿方案（征求意见稿）》的原业主，多数受访居民表示，目前没听说螺岭有“房票”补偿方式。

  据了解，老业主们对于“房票”的热情度其实并不高，大家更倾向于“要房子”，一来是出于念旧，二来有部分居民抗拒“房票”，是出于拿了房票后若想置换到更好的区域，或许自己还要补钱的担忧。

  实探螺岭旧改

  早在2013年，深圳市罗湖区曾发布过螺岭片区城市更新改造意愿公告，但遗憾止步于征集意愿阶段。

  10年过去，螺岭旧改重启并顺利推进。今年2月份，深圳市天健集团中标项目合作方。资料显示，该项目是深圳市拆除新建类城中村改造第一批试点项目，改造范围总占地约12.06万平方米，共有建筑物307栋，房屋2535套，现状建筑面积约23.34万平方米?。

  在螺岭片区改造项目指挥部现场，遇到了不少正在了解《罗湖区螺岭片区改造项目搬迁补偿方案（征求意见稿）》的原业主。多数受访居民表示，目前没听说螺岭有“房票”补偿方式。

  在螺岭片区有三层房产物业的陈伯表示，自己和家人搬离螺岭多年，此次回来，是因为有工作人员致电让业主们过来了解补偿方案。“螺岭的房子太旧了，现在也租不了多少钱，早就应该旧改了，不过工作人员没有提到‘房票’方案。”

  陈伯表示，不少像他这样上了年纪的老业主，对于“房票”的热情度并不高，大家更倾向于“要房子”，一来是出于念旧，二来有部分居民抗拒房票，是出于拿了房票后若想置换到更好的区域，或许自己还要补钱的担忧。除此之外，更重要的原因是，螺岭片区拥有深圳优质的学区资源，陈伯表示：“听说前段时间有个老邻居卖房，70多平方米的房子卖了600万元。”

  记者了解到，由于螺岭外国语实验学校为深圳公立名校，加上片区小户型房源较多，因此螺岭也是罗湖区多年来房产交易最活跃甚至房价上涨最快的区域。2021年，片区有二手房挂盘价最高达15万元/平方米。

  不过，当日在项目指挥部现场看到，螺岭片区此次公示的搬迁补偿方案中，只有“货币补偿”和“产权调换”，方案并无“房票”选项。

  同时，天健方面的工作人员也表示，一切以补偿方案内容为主，对于螺岭旧改未来会否有探索房票补偿的尝试，该工作人员则表示并未听说。

  对于此番落空了的房票安置政策，有螺岭原居民坦言，家庭成员对于房票也存在不同意见：“年轻人肯定希望住新房，毕竟现在深圳新房价格也不高，如果用房票去买新房还有额外优惠，也是挺划算的；但长辈则担心，如果拿房票换到的新房交房质量不好怎么办。”

  首张“深圳房票”何时到来？

  3月27日，深圳正式提出建立“房票”制度，尽管姗姗来迟，但仍旧是深圳在旧改路上的重要一步。

  经梳理发现，2024年是一线城市“房票”制度发展的关键年份，北上广三城均在去年出台方案，开启“房票”政策探索进程。其中，广州于2024年1月5日便发出首张房票，距离《广州市城市更新专项规划（2021~2035年）》的出台仅两个月时间；9月28日，广州市天河区发出了第一张“跨区通用”房票；到了11月，广州更是建立了房票安置“房源超市”，进一步拓宽安置选择面。

  作为一线城市中最晚探路实施“房票”制度的城市，深圳在3月份出台的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》中也提及，“深圳将借鉴兄弟城市经验，探索建立‘房票’制度，推动多元化安置补偿。”

  如今，广州的“房票”政策路径已日益清晰，有广州的经验作为借鉴，深圳的“房票”制度能否在今年迎来迅速推进？

  对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政策落地或许仍有难度，愿意纳入“房票”的项目，对于被拆迁居民的适配性很难把握。目前来看，深圳原居民对于“房票”接受度仍旧较低，更热衷于原地回迁实物安置，“很多原住民依旧是过去的思维，不仅认为深圳的房子是最值钱的，而且习惯了靠房子的出租作为现金流来源，所以第一选择还是‘要房子’。”

  李宇嘉进一步表示，实际上，广州的房票安置实施进展也并非十分顺利，而深圳将面临的形势或许更加严峻。“广州也是背后做了很多工作，才顺利发出了首张房票，并且，大范围推广的可能性我觉得并不是特别大。深圳则是因为过去高额的旧改补偿把市场胃口调高了，因此推广难度更大。所以，深圳房票政策落实的关键还是旧思维的改变，要让原业主们意识到旧改的旧模式是不可持续的。”

  国家高端智库CDI资深研究员宋丁也表示，从执行层面看，深圳推进“房票”制度的确存在挑战，主管部门需要充分评估政策实施的难度，寻找适合深圳旧改现状的操作路径和策略。

  他表示，原住民不愿意接受“房票”安置，不愿意离开拆迁片区居住的原因，一方面是因为过去多年作为房东的高收益，再者就是对原居住地的内心眷恋，均是主管部门需要考量的前因后果，“‘房票’安置政策在深圳肯定是可以落实的，只是需要一个符合深圳市场的‘房票’机制设计，一套能让原住民放心走出去、迈出去的使用场景和规则设置。”

  旧改难题正在化解

  “房票”并不是近几年才有的政策产物，更不是一出台就被广泛接受的安置模式。据统计，从“给钱”“给房”到“给票”，当前“房票”模式已经在全国百余个城市落地实施。

  早在2005年，已有部分城市开始尝试给拆迁户发安置“房票”，后来随着上一轮棚改收尾而逐渐淡化。重启的转折点发生在2022年，在房地产市场步入下行与转型的大背景下，郑州率先出台系统性房票安置办法，杭州、南京、宁波等重要城市也陆续跟上。

  “房票”安置制度历经两年的跑通，给郑州的楼市去库存带去了实质性影响——通过“房票”安置模式，郑州成为了2024年全国城市去库存的第一名。

  数据显示，郑州的房地产市场，去年参与“房票”购房的楼盘已经超过80％。郑州市《政府工作报告》中提到，2024年“创新推出电子‘房票’，解决安置任务230万平方米、带动商品房销售98万平方米，困扰我市10多年的拆迁安置任务大头落地”。

  于深圳，这个城中村改造规模庞大的超大城市，面临的挑战同样不只“去库存”。

  据合一城市更新集团监测，截至2025年3月，深圳已列入城市更新计划项目有1047个，但多数项目进度堪忧，仅有一半项目能走到实施主体公示阶段，传统的深圳旧改模式被认为已经陷入了僵局，甚至有机构数据显示，目前深圳项目的过渡费拖欠已达百亿元级别。

  “房票”安置政策，让不少深圳人看到了破局的方向。

  在多位业内人士看来，定向去库存、促进住房消费一直是各城市落地“房票”的主要目的之一，与此同时，3月份深圳《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的出台，深圳对于加快安置进度、化解旧改难题、控增盘存的意图十分明显，背后具有更深厚的实践和探索意义，而不只单一为去库存。

  “在“房票”安置的情况下，可以减少安置房建设压力，缓解资金压力，进一步可以缩短旧改周期，推进城市更新，而被征收的原住民则可以直接用房票在新房市场上购买商品房，实现边征收、边购房、边入住，这样也形成了资金与资源的动态平衡。”

  接下来，深圳的“房票”安置制度，是否能平衡政府、开发商及原住民的多方利益，又能否为深圳未来的高质量发展腾出空间，成为深圳继续探索城市更新的重要课题。