2021年下半年至今，房地产行业进入调整期。在过去三年的调整其中，土地市场格局出现了显著的变化，其中“国退民进”最为明显，城投公司成为了多数城市托底的生力军。

  CRIC数据显示，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%。城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%。

  受城投开发能力较弱影响，其中有很大一部分拿地后需要寻找第三方代建，这也催生了巨大的商业代建“理论”需求。

  从目前典型代建城投项目来看，代建利润空间仍存，但主动权、沟通问题，以及销售指标的规定导致代建项目愈发内卷，解约情况也时有发生。对于未来城投代建空间而言，选择优质项目，打磨产品力、管理力、营销力至关重要。

  2020年“三道红线”和2021年“双集中供地”成房地产企业投资转折点。

  民营企业从2021年之前新增拿地TOP100中投资金额（全口径）2万亿元以上、占百强比重60%以上到2022年、2023年断崖式下跌，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年高峰下降近九成。

  在民营企业退出的同时，央国企凭借良好的信用背书和较低的融资成本继续在土地市场上补充优质的土储货源。在近三年新增拿地金额的TOP100中，央国企的投资金额占百强的比例快速上升，2022年、2023年占比超过60%，较2020年低点增长了近28个百分点。

  不仅如此，自2021年集中供地以来，城投成了土地市场走弱之下的重要拖底力量。2023年拿地金额TOP100中有近半数上榜企业为城投平台类公司，其托底范围甚至不乏核心一二线城市。

  细化到城投表现来看，2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），同时拿地金额占比也高达33%。

  按年份来看，2022年城投拿地占比最高，其次是2023年和2024年，拿地金额占比都保持在30%以上。

  与较高的拿地占比不同，由于城投运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，城投公司拿地后的开工率明显低于其他几类房企，CRIC监测数据显示，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%。

  由于受到开发能力的限制，城投公司在拿地后的项目开发速度相对较慢，因此部分城投公司选择与专业度更高的房企合作开发，或选择引入代建方，也有部分地块则长期处于不开工状态。

  以城投公司2021年、2022年拿地项目来看，开工比例分别为30%和27%，也就是近七成地块在拿地两年后仍未开工。

  聚焦到重点城市来看，规模上，2021年至今城投在重点监测的30个一二线城市中参与拿地但未开工幅数约为3500宗左右，总建面约3.3亿平方米。在不考虑实际开工意愿的情况下，理论上这些地块都可以通过代建、合作来进行项目开发。

  但理论需求并不等同于实际有效需求，还需要考量在负债和财政压力下，城投平台类公司的实际开工意愿，以及当前市场周期下地块自身的基本属性，特别是基于托底作用下，大部分城投平台类公司所拿地块质量一般。

  因此为了分析未来城投能开发的土地规模以及未来潜在的代建市场空间，我们综合城投已开工土地的特点，对城投未开工土地进行梳理和估算。综合以上因素和变量的影响，我们做了如下三种测算：

  第一，保守的估算来看，由于多数城投参与土地市场只起到“托底”作用，所以城投拿地时间超过2年且尚未开工地块我们认定为“无效土地”、“纯托底土地”，未来再开工可能性不高，全部剔除。

  按照不同规模、不同区位以及不同拿地方式的开工率计算，2023-2024年城投拿地项目总体约有1800万平方米左右的开工空间。

  第二，中性的估算来看，同样将2021年、2022年城投拿地项目中70%未开工地块视为“无开工意愿”。2023年、2024年城投参与拿地总规模为1.34亿平方米，按照前两年30%的开工率计算，未来总开工规模约4020万平方米，扣除实际已开工土地1656万平方米，截止到2024年5月，粗略估算出城投手中有2364万平方米未开工土地需要寻找合作或代建方。

  第三，乐观的估算来看，其假定条件有所变化，我们认为2021年、2022年城投参与拿地未开工的2.08亿平方米的土地中，仍有部分土地在区位、地价等指标上表现相对突出，随着政策不断落地、市场预期和信心不断筑底回升，未来仍有开工价值。

  此外，考虑到不同城市、不同区位的土地开工率并不一致，因此也将2个变量细分后纳入考量体系中。

  最终通过综合计算根据每块地的不同情况得到一个开工系数和可能性，我们选取得分最高的15%，大致估算出城投参与拿地但未开工的地块中有约530块存在一定的开工可能性，总建筑面积约为4987万平方米。

  综合而言，特定阶段下产生的城投“托底”土地市场的现象，无疑给代建市场带来新的机遇，尽管从开工情况、城投开发意愿来看，规模上相对较小，但对于多数寻找第二赛道、求生存的企业而言仍然是一条优质的赛道。目前核心城市城投未开工土地近3.3亿平方米，理论上未来代建的空间仍然巨大。

  从已开工的代建项目来看，大多数代建企业原则上以不垫资、纯代建为主，小部分项目会在集团专享会讨论评估后入股或者代持，甚至有部分企业为了拓展项目，与城投企业签订部分“对赌”协议。

  随着越来越多的企业下场“分蛋糕”，未来也会加剧企业间拓展的竞争激烈度。

  我们认为，在目前市场仍在筑底调整且将持续半年至一年的背景下，产品力实际是大多数项目的突破点，产品力的打磨或者融合在很大程度上决定了代建项目的销售情况和市场认可度。而随着市场内卷的加深，成本的压缩必然导致企业利润空间受损，如何通过合理的管理手段降低代建成本也是企业需要关注的重点。