10月26日，中金印力消费类基础设施 REIT （简称：中金印力REIT）在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。万科董事会主席郁亮于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

  按照募集说明书，假设募集基金份额以标的物业估值人民币39.77亿元为基础，扣除基础设施基金拟向外部贷款银行借入、用于偿还项目公司存量贷款的外部借款人民币4亿元，则基础设施基金拟募集资金为人民币35.77亿元。

  业内人士认为，印力于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，反映了市场对其资产质量和运营能力的认可。此次中金印力REIT的发布，将推动万科商业板块建立存量资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的新发展阶段。但更重要的是，对于业内经营性不动产布局最早、赛道最全的万科而言，此次REITs发布只是起点，随着公募REITs的持续发展，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速，为公司的长期价值增长提供更丰富的来源。

  根据公开信息，为推动消费基础设施高质量发展、充分挖掘国内市场潜力、提升内需对经济增长的拉动作用，今年3月，国家发改委正式将百货商场、购物中心等消费类基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围。能够成为首批发布的消费类基础设施公募REITs，优质的底层资产是基础。此次中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，整体建筑面积 25万平方米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心。在长期的精益化运营管理下，项目吸引了稳定的客流和优质的商户，实现了99.2%的出租率，为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。

  除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。根据公开信息，万科在2016 年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

  事实上，此次中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。举例而言，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。对万科而言，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展，实现更良性的发展。

  更重要的是，伴随REITs试点的逐步深入，万科经营性业务“布局早、赛道全”的优势将愈发显现，为其长期价值增长提供更丰富的来源。作为最早启动转型的房企，万科自2014 年提出“城市建设服务商”战略至今，除了商业业务外，在物流仓储、长租公寓等赛道也已完成布局，并建立了行业领先优势。其中，万科物流业务目前综合实力位列行业第一梯队，截至2023年上半年，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，并保持着行业领先的出租率，高标库稳定期出租率85%，冷链稳定期使用率79%。长租公寓业务也在规模和效率上保持行业第一，共运营管理租赁住房22.5万间，出租率达到95.9%。过去三年，万科以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。印力此次披露了有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营性业务也将有望为公司贡献新的价值增长点。

  值得注意的是，房地产行业近两年经历了前所未有的冲击，行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。此次中金印力REIT如能率先成功发行，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力万科的长期发展，对于正处在水深火热的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。