“房地产市场正在筑底回稳，当下最希望支持的政策是提升客户的支付能力和信心。”华润置地副总裁陈伟在回答中国房地产报记者提问时说。

  3月26日，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，HK.01109）发布2023年业绩报告。全年实现签约销售额3070亿元，营业额2511亿元，同比增长21.3%。2023年综合毛利率25.2%，股东应占净利润及核心净利润分别按年增长11.7%和2.9%至314亿元和278亿元。

  在房企2023年普遍预亏的市场环境下，这算是一份不错的成绩单。

  “2024年要真正习惯过紧日子。”华润置地主席李欣分析，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，行业规模持续收缩，“三高”的发展模式已经终结。同时，消费者对居住品质、消费场景以及空间服务的要求越来越高，新发展模式正在建立过程中。华润置地为此调整了中长期的战略规划体系。

  “本次战略检讨，在‘十四五’战略规划框架基础上，除了对投资、生产运营等常态化工作进行强化和优化外，重点变化是：明确把‘大资管’业务作为主航道业务来定义，目标是‘十四五’期内，把资管业务培育为置地第二增长曲线。”李欣说。

  2023年营业收入2511.4亿元

  明确“大资管”为主航道

  楼市调整持续，2023年房地产行业仍处于风险出清阶段。从业绩预告来看，2023年房企普遍预亏。中海、华润等央企国企在过去一年销售表现整体好于混合所有制企业和民营企业。

  财报显示，2023年，华润置地签约额3070亿元，同比增长1.9%。开发销售业务结算收入2121亿元，结算面积1184万平方米，一线城市收益占比提升11个百分点， 结算均价上升25.4%至17913元/平米。

  “年内首开项目64个，平均首开周期提速至6.1个月；市占率同比提升0.3 个百分点，24个城市当地市占率排名前五。” 华润置地首席财务官郭世清介绍，公司年度签约额贡献前三的项目分别位于深圳、上海、北京。

  在经济和行业下行的双重挑战下，如何保证收入的稳定增长是很多公司面临的问题。李欣介绍了华润置地的中长期战略调整思路，重点讲到了向“大资管”业务转型的战略方向。即在原有“开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三个主航道业务基础上，将“经营性不动产业务”调整为“经营性不动产资管业务”。明确向“大资管”业务转型，打造公司第二增长曲线。

  数据显示，截至2023年末，华润置地资管规模达4275亿元，同比增长19.2%，主要增长来自购物中心。

  “对比国际标杆的不动产资产管理公司，还有较大的提升空间，未来将持续推动资产管理规模增长。”华润置地首席战略官谢骥谈及转型落地思路时表示，一方面继续坚定获取优质购物中心地块，抓住购物中心增量发展机会，另一方面积极推动存量收并购项目落地，获取优质存量资源，从增量、存量两个维度推动资产管理规模不断增长。

  此外，会加强金融化运作，不断去强化资管平台和能力建设。华润置地商业REIT已于3月14日上市发行，该公司表示未来将积极推动公募REITs扩募，不断做大公募REITs平台。同时将结合相关政策要求，在制度允许的情况下，积极探索私募REITs、Pre-REITs等金融工具，构建公募、私募两大金融平台，持续引入外部金融资源，构建“投、融、建、管、退”的资本循环。

  行业筑底回稳

  希望加大对消费者利好的政策

  “2024年，我们‘以有利润增长的营收和有现金流的利润’为核心经营策略。”对于2023年的业绩，陈伟表示管理层比较满意，有信心完成2024年业绩。在政策层面，希望能进一步提升消费者购买力和信心。

  陈伟认为，今年1~2月份新建商品房销售面积、销售额同比较大幅度的下滑，与2023年市场需求集中释放基数较高有关，供应收紧、二手房分流也有所影响。进入3月以来，新房市场无论是从来访、成交环比均有大幅改善。市场表现分化明显，核心一二线城市表现较好，核心地段和郊区项目表现分化，改善产品表现优异。

  对于未来，华润管理层持谨慎乐观的态度。理由是2023年我国经济完成既定目标，2024年提出经济增长预期目标为5%左右，加快发展新质生产力，坚定推进高质量发展，扩大居民和青年就业，推进“新型城镇化”，经济长期向好的趋势不会改变，房地产市场存在长期健康发展的基础。

  政策端重大利好消息是，3月22日，国常会会议指出房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

  陈伟在回应中国房地产报记者采访时判断，今年房地产政策端继续优化，持续为“促需求”“稳市场”注入积极动力。房地产市场库存仍然较高，市场短期信心不足，二手房市场分流压力持续存在。“我们认为市场处于一个持续筑底、积蓄向上势能的过程。”

  当下国际局势多变、全球经济增长动能不足的大背景下，叠加行业供给侧出清的阵痛期，未来依然具有一定的不确定性。陈伟说，公司经营管理层做出积极预案，确保经营生产的安全性。市场分化之下，我们看到“核心城市、好地段、好产品、好服务、优配套”的项目依然表现亮眼、受到市场追捧。2024年的供货产品结构以一二线核心城市核心地段的改善产品为主，也将有助于公司今年销售业绩的实现。

  陈伟表示，针对低迷的市场，华润置地的销售策略主要包括五点。一是在可售货值优质且充足的基础上，抓好供销存管理。目前华润置地年初库存资源就达到2803亿元，会根据市场和去化节奏动态的补充新资源，预计新推资源可达2505亿元（含预计新获取项目）。全年可售资源合计约为5308亿元，其中约77%为住宅产品，约88%位于一二线城市。

  第二点是做到整体业绩节奏和单项目效率双提速。

  “2024年我们开年即冲刺，前置供货资源，加快销售回款速度，坚决进行一季度和上半年抢跑，全力提升业绩实现节奏。”陈伟说，公司对项目的开发效率提出了更高要求，比如上半年新获取的项目争取年内开盘，明年上市的部分项目也要前置至今年供货。

  第三是继续坚持“好产品、好服务”理念。根据市场和客户需求变化，保证产品时卖时新，同时搭建分级分档的全方位服务触点，提升客户和业主的服务体验。

  最后是因地制宜，分类分策的做优存量和构建新的营销模式。

  “去年我们营销全渠道拓客模式成交占比达到30%，今年将继续加大全渠道建设和线上营销力度。”