市人民政府办公室关于印发荆门市商品房现房销售试点工作实施方案的通知

东宝区、掇刀区人民政府，漳河新区，荆门高新区，市政府有关部门：

  《荆门市商品房现房销售试点工作实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

荆门市人民政府办公室

2023年10月23日

荆门市商品房现房销售试点工作实施方案

  为深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于防范化解重大风险和稳定房地产市场的决策部署，推进商品房预售制度改革，探索商品房现房销售模式，切实保障购房群众合法权益，推动房地产市场良性循环和平稳健康发展，根据国家有关法律法规和政策规定，结合荆门实际，制定本实施方案。

  一、工作目标

  按照“试点先行、分步实施、稳妥推进、以点带面”原则，不断提高新建商品房现房销售的比重和规模，逐步推进新建商品房全部实现现房销售，从源头解决“交房难”“入住难”“办证难”等问题，实现“一手交钱、一手交房、交房即办证”的房地产开发经营新模式，探索建立房地产业平稳健康发展的长效机制。

  二、试点范围及时间

  （一）试点范围：东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区新出让的房地产开发用地。

  （二）试点时间：2023年10月—2026年9月。

  三、工作任务

  （一）优化土地供给和规划设计。

  1.坚持地块“净地”出让。实行现房销售试点的房地产开发用地，必须先“净地”后出让，确保土地权属清晰，安置补偿到位，无法律经济纠纷，规划条件明确。(责任单位：市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  2.完善配套基础设施。用地红线外道路、电力、燃气、给排水等基础设施配套到位，具备项目开工建设条件。(责任单位：市自然资源局、市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  3.设置合理规划指标。支持试点项目合理设置容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、车位配比、商业配套设施配建比例等相关规划指标。(责任单位：市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  4.实施土地出让预公告。符合挂牌出让条件的试点房地产开发用地，应向社会公开发布土地预公告信息，包括拟出让地块的位置、用途、面积、容积率、周边基础设施配套情况等。预公告期内，有意向参与该地块竞买的开发企业，可提交预公告申请书（意向预申请）。(责任单位：市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  5.支持土地竞标前拟定设计方案。支持建设单位在地块规划条件下达后、竞标土地前，进行规划建筑方案和施工图设计、送审。市自然资源部门先行审核通过规划建筑方案的，在签订土地出让合同、缴纳土地出让金和相关税费并办理人防手续后，同时发放土地《不动产权证书》和《建设工程规划许可证》。(责任单位：市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  （二）加快工程建设。

  1.鼓励实行工程总承包。总承包单位按照与开发企业签订的工程总承包合同，对工程项目的设计、采购、施工等实行全过程承包，并对工程的质量、安全、工期和造价等全面负责。(责任单位：市住建局、市审批局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  2.试行分阶段施工许可。对试点项目增设分阶段办理施工许可事项，试行对建筑工程“基坑支护和土方开挖”单独核发施工许可证。开发企业依法确定施工总承包单位后，在确保质量安全可控的前提下，自主选择是否先行办理“基坑支护和土方开挖”施工许可证。实行试点项目容缺受理、容缺办理清单，开发企业在满足质量安全的前提下，采取“承诺制”方式办理施工许可证。(责任单位：市审批局、市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  3.探索推广智能建造。鼓励试点项目采用装配式建造方式，推广使用建筑机器人等数字化应用技术，加强智慧工地建设，提高施工效率和协同性，推进建筑工业化、数字化、智能化融合发展。(责任单位：市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  4.实行智慧工地管理。对试点项目纳入市级智慧工地管理平台，对工地安全生产、扬尘治理实施智能监管，减少现场执法检查频次，增加有效施工天数。(责任单位：市生态环境局、市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  5.鼓励开发企业加快建设进度。鼓励开发企业按照土地出让合同约定的时间动工，科学组织施工，强化现场管理，按期完成建设任务，并进行现房销售。(责任单位：市住建局、市自然资源局、市发改委，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  6.支持开发企业对试点项目赋能。支持开发企业以试点项目为载体，以绿色社区、智慧社区、完整社区为标准，建设高品质小区。(责任单位：市住建局、市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  （三）优化金融服务。

  1.为试点项目提供贷款支持。鼓励金融机构优先向试点项目的开发企业提供金融支持，并鼓励金融机构与企业自主协商，合理确定贷款期限及后期还本付息计划。对于给予试点项目金融支持的金融机构，在开展住房公积金、住宅专项维修资金存放等方面给予支持。(责任单位：人行荆门市分行、国家金融监管总局荆门监管分局、市地方金融局、市财政局、市住建局、荆门住房公积金中心，各商业银行)

  2.完善按揭贷款支持政策。金融机构和公积金中心对现房销售项目购房业主申请按揭贷款的，优先受理，优先审批。(责任单位：人行荆门市分行、国家金融监管总局荆门监管分局、市地方金融局、市财政局、市住建局、荆门住房公积金中心，各商业银行)

  （四）强化财政支持。

  1.土地出让金分批次缴纳。实行试点项目的房地产开发用地，可在不低于所在区域基准地价70%的基础上，合理确定土地出让底价。竞买保证金可按不低于土地出让底价的10%确定，允许以银行保函代替竞买保证金。实行试点项目的房地产开发用地，土地出让价款首次缴纳比例为50%，允许2年内缴清。(责任单位：市财政局、市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区) 

  2.延期缴纳城市基础设施配套费。试点项目的开发企业可申请延期至取得新建商品房销售备案证前缴纳城市基础设施配套费。(责任单位：市财政局、市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区) 

  3.阶段性免配公租房。试点项目在试点期间可免配建公共租赁住房。(责任单位：市自然资源局、市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区) 

  （五）落实税收政策。

  1.对商品房现房销售试点开发企业依法依规落实税费优惠政策。(责任单位：市税务局)

  2.试点项目开发企业产生的增量留抵退税，按照有关税收政策规定办理退税手续。(责任单位：市税务局) 

  （六）加快验收办证。

  1.实行“多测合一”。对竣工验收阶段的规划条件核实测量、人防测量、不动产测绘等三个测绘事项，按照“同一标的物同一测绘事项只测一次、同一测绘事项由一家测绘单位承担、同一测绘成果只提交一次”原则，由开发企业委托同一家具有相应测绘资质的测绘单位承担，并依法依规共享测绘成果，实现竣工验收阶段“一次委托、多测合一、成果共享”。(责任单位：市自然资源局、市住建局、市国动办) 

  2.实行联合验收。开发企业组织工程竣工验收时,将已具备竣工验收条件的规划条件核实、消防验收、人防工程竣工验收备案、竣工档案验收等同时纳入联合验收事项，实行“多验合一”，形成工程竣工联合验收意见书。(责任单位：市住建局、市自然资源局、市国动办，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  3.实行“交房即办证”。深化房屋测绘、建设用地规划核验、建设工程竣工联合验收、税费缴纳、不动产登记等流程改革，加强部门信息共享，建立工作衔接机制，督促开发企业在房屋交付使用的同时，向购房者交付不动产权证书，实现“交房即办证”。(责任单位：市自然资源局、市住建局、市税务局) 

  （七）加强项目监管。

  1.加强项目建设全过程监管。强化部门配合,提高联审联批效率，建立健全试点项目监督管理体制机制,开展联合监管行动，形成从用地、规划、设计、施工到竣工验收、交付使用、办理不动产登记的全过程、全链条联动监管。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市城管委、市市场监管局、市审批局、市国动办，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  2.加强商品房销售监管。建立健全商品房销售现场公示制度，开发企业应在销售现场设立公示牌，在显著位置提醒购房人该项目为现房销售项目，须竣工验收合格后才能销售。加强跟踪监督，严禁开发企业提前销售，规范开发建设行为，确保试点项目全过程合法合规。根据商品房销售形势，逐步调整非试点项目商品房预售条件。（责任单位：市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  3.加强物业服务管理。开发企业应严格通过招投标方式，择优选聘物业服务企业实施前期物业管理。推进以党建引领基层治理，指导物业服务企业积极开展“共同缔造 五红联建”工作。鼓励物业服务企业不断拓展物业服务领域和内容，进一步提升物业综合服务质量。（责任单位：市住建局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  4.加强督促检查。采取定期检查和不定期抽查等方式深入试点项目，督促开发企业严格按照土地使用权出让合同约定的时间节点和试点项目开发建设计划组织施工，对未按照合同约定竣工和完成试点销售目标的，取消试点项目优惠政策，并依法依规予以处罚。（责任单位：市住建局、市自然资源局，东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区)

  四、实施步骤

  （一）启动阶段（2023年10月底前)。

  研究制定试点工作实施方案，加大宣传力度，为工作推进打下坚实基础。

  （二）实施阶段（2023年11月至2026年2月)。

  1.选定地块。从东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区储备土地中遴选区位较好、配套设施完善的地块进行试点。

  2.项目审批。建立试点项目审批绿色通道，压缩审批时限，提高审批效率。

  3.启动建设。试点项目开发企业及参建单位在保障工程质量和施工安全前提下，启动项目建设，相关行业主管部门成立联合服务小组，全程跟踪服务，创新监管方式，提高试点工作质效。

  4.联合验收。市住建局、市自然资源局、市国动办等部门组成验收小组，对试点项目进行联合验收。验收合格后，办理建设工程竣工验收备案手续。

  5.销售办证。开发企业取得新建商品房销售备案证后，面向社会公开销售，并及时办理不动产首次登记和转移登记手续。

  （三）总结推广阶段（2026年2月至2026年9月）

  坚持“边推进、边总结、边推广”，扩大试点范围，逐步实现商品房销售由预售向现售经营模式转变。

  五、保障措施                 

  （一）强化组织领导。成立由市长任组长，分管副市长任副组长，住建、自然资源、财政、税务、金融等相关部门主要负责同志为成员的荆门市商品房现房销售试点领导小组，统筹推进现房销售试点工作。领导小组办公室设在市住建局，负责研判解决现房销售试点过程中的具体问题。中心城区各区要建立完善相应的工作协调推进机制，构建统一领导、分工负责、上下联动的工作格局。

  （二）强化政策支撑。各相关部门要准确把握国家和省、市有关政策要求，配套完善土地竞标前拟定设计方案、土地出让金分批次缴纳、加强项目监管等具体举措，强化土地、规划、财政、税收、金融和市场监管等政策的高度协同，加强政策供给创新，推动试点工作方案落地见效。

  （三）强化项目服务。建立试点项目包联服务制度，强化跟踪调度，推动部门协同，对试点项目可能出现的资金困难、周边基础配套设施建设等问题，及早发现、及时排险，为试点项目现房销售创造优良条件，确保试点项目顺利推进。

  （四）强化宣传引导。充分利用政府门户网站和政务新媒体等多种宣传途径，加强政策解读，做好现房销售的宣传工作，正确引导社会预期，及时主动回应市场主体诉求和社会关切，充分调动开发企业和购房人积极性，及时总结宣传现房销售试点的好经验好做法，为试点工作顺利推进营造良好氛围。