近日，以“新政后一线城市房地产形势分析”为主题的易居论坛在上海举行。本次论坛由上海易居房地产研究院举办，为上海市社联第十七届（2023） 学会学术活动月活动之一。论坛邀请了四位来自一线城市的房地产资深人士，对“认房不认贷”后一线城市的楼市情况做了系统分析。包括房企、金融机构和新闻媒体等50余人参会。此次论坛同时深入学习了近期召开的中央金融工作会议精神，共促房地产行业高质量发展。

  一线反馈：新政两月来市场积极复苏

  北京地产自媒体、阿伦侃房公众号主理人乔玉龙介绍了北京的情况。第一、认房不认贷政策出台后的前两周，北京新房市场表现积极，体现在售楼处业务量增加、部分楼盘日均成交金额超1亿元等。一些8月份新推的项目非常幸运地赶上了这波利好政策和销售窗口期。第二、二手房挂牌量增加，以老房源为主，即房龄在20-30年的“80后房源”。同时议价空间增大，包括学区房等项目。第三、换房需求充足，“卖旧换新”是最近两个月的市场热点。

  58安居客研究院研究总监陆骑麟介绍了上海的情况。第一、认房不认贷政策出台后，包括互联网平台找房热度、售楼处交易量、上门客户咨询量等都明显增加。第二、区域市场方面，顾村、陈家镇等郊区板块热度提升，和新盘供应增加有关。部分板块此前二手房交易热，也利好置换交易，如杨行板块。第三、出现了“反向置业”新情况，如昆山购房者到嘉定安亭购房，原因是300万总价新房的首付门槛大幅降低。第四、政策工具丰富，包括公积金认房不认贷、金山调整人才购房政策等，有效解决了组合贷等购房问题。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍了广州的情况。第一、其和京沪两地相似，但回升更明显。此前广州有一轮量价调整，当前市场回暖空间较大。第二、郊区市场库存规模大，出现了高赠送、价格优惠等营销活动。市区改善型楼盘销售总体不错。第三、限购放松后黄埔番禺两区反馈最好，是新广州人关注度较高的区域。第四、总价和户型是选房的参照标准。郊区项目价格足够低，市场认可度就高。中心城区紧凑型户型、80-90平米三房等空间利用感好的房源更受宠。

  高力国际深圳研究部负责人亢亚娟介绍了深圳的情况。第一、新政后市场表现不错，包括新盘到访量、二手房带看量和交易量等都有积极表现。这说明新政后市场总体在改善。涨势放缓和数据波动、交易数据滞后等有关。第二、上半年深圳推了13个人才房项目，涉及近1万套，摇号认购量达到6500套，两房认购率接近9成，较好地满足了人才的住房需求。第三、楼盘供应充足活跃，其中9月份新房预售面积创年内最高，二手房房东借市场活跃积极挂牌出手房源。

  市场总结：后续回暖向好趋势不变

  本次论坛与会嘉宾认为，认房不认贷新政两个月来，一线城市各市场积极消化政策，市场交易提振、市场信心持续恢复，充分体现了房地产市场回暖向好的趋势。第一、一线城市政策工具科学完备，持续降低了购房成本和入市门槛，更好满足了合理住房消费需求。第二、包括总价可承受、户型不错的房源，其市场认可度不错，恰说明购房需求回归本源，大家更关心实际居住的功能。第三、一线城市发挥了领头羊角色，市场复苏说明中国房地产内需动力充足，对于全国市场回暖有非常好的示范效应。

  本次论坛深入了解各地反馈的新情况，包括交易量冲高后的走势、二手房挂牌量、房源结构、房贷利率、购房者消费能力、政策边际效应、宏观经济形势、中心城区和郊区市场等。本次论坛认为，在人口增长、城镇化、行业发展底层逻辑等发生变化的情况下，如何进一步提升整体的市场活力、增强市场信心、持续释放消费需求，是目前行业比较关心的内容。

  与会嘉宾一致认为，当前全国各地购房政策效应在积极释放，进一步增强了大家对于购房政策的信心，也对市场回暖保持了期待。对于四季度和明年房地产市场的发展，具有了坚实的基础和大趋势。易居论坛认为，经过过去两年房地产的调整，各部门对于房地产业健康发展有了更新更全的思路。包括此次认房不认贷后一线城市的表现，说明我们正精准施策、因城施策、科学施策，其将有助于促进房地产业朝着高质量发展的方向前进。

  把握大势：在改革发展中促进高质量发展

  此次论坛召开期间，恰值中央金融工作会议召开之际。论坛举办方借此次会议契机，组织与会嘉宾积极讨论房地产金融最新精神。同时结合近期市场热点“房改”内容，与会嘉宾深入思考。大家一致认为，把握时和势非常关键。在新一轮改革和发展的有利时机下，房地产业各部门更应该增强信心、珍惜机会、主动思考，为房地产业平稳健康发展积极努力。

  10月31日，中央金融工作会议召开。此次会议明确，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。本次易居论坛参会者一致认为，梳理历年几次金融工作会议，可以看出此次会议对房地产有更大的关注，恰说明房地产金融工作的重要性。在房地产供求关系重大变化的新形势下，更应把新发展模式和房地产金融工作结合好、落实好。

  本次易居论坛对于近期热议的“房改”话题也做了讨论。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，观察近期关注度比较高的保障性住房内容，能够看出“市场归市场、保障归保障”的改革路线正不断清晰。各地各部门要深入理解“保障什么”、“保障房产品线梳理”、“保障房运作模式”等内容。同时，要系统梳理最近几年房地产业的新情况和新问题，包括预售资金监管问题、保交楼情况、现房认购情况、高品质住宅建设等，基于问题导向和科学精神，在改革发展中促进行业健康发展。