当传统民营房企因深陷债务泥潭面临缩表阵痛时，新的资本势力已经在土地市场上展开了新一轮“厮杀”。

  房地产依然没有走出下行区间，融资难、销售难、不敢拿地是绝大多数房企面临的困境。

  机构数据显示，1～10月百强房企实现销售操盘金额4.56万亿元，同比降低12.8%。在销售榜五强中，万科销售额同比下滑8.5%，表现颇逊色于其余四强。

  万科面临的还有境外评级机构的降级，以及由此引发的美元债市场的大幅波动。惠誉对其降级给出的理由是，万科中期杠杆率将保持在35%以上，近期其销售业绩弱于预期，这可能会抑制现金产生及其去杠杆化努力。

  在销售十强中，碧桂园、金地集团、龙湖集团、绿城中国，销售业绩均同比下滑，其中碧桂园下滑幅度高达49.3%，其在百强榜的排名较去年同期下滑了5个座次。

  百强房企格局正在发生大变化，一些老牌房企下滑严重。如融创中国、仁恒置地销售业绩下滑幅度均超过50%，堪称断崖式下滑。

  但同时，一些新面孔正在跨越式晋级。象屿地产1～10月销售额同比增长72.4%，在销售榜排名中上升至第36名，同比上升了37个座次；大华集团销售业绩同比增长63.3%，在销售榜中排在第38名，位次同样比去年上升了37位。

  这种分化在土地市场表现更为显著。

  克而瑞研报称，1～10月份，10强房企新增土地货值占土地货值百强榜的63%，而后50强房企的新增土地货值占比仅6%。10强房企以外仍在拿地的企业同样是以地方国企为主，民企几乎“隐身”。新增土地货值高度集中的趋势并未改变，且愈演愈烈。

  百强房企格局大分化

  房地产进入大分化时代，能突围生存下来且活得比较好的企业，注定是极少数。这是当前房企不得不面对的现状。

  这种现状产生的根本原因在于，“房地产市场供求关系发生根本性变化”，部分区域市场需求趋于供大于求。因此，对于多数房企而言，销售业绩下滑态势在短期内很难改变。

  据机构统计，1～10月，百强房企销售总额为52977亿元，同比下降13.1%。其中， 10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。10月份，百强房企中，有20家房企销售额环比降幅大于30%，40家环比降幅在0-30%之间。

  TOP100房企的销售操盘金额门槛较去年同期降低11.2%至87.4亿元。也就是说，进入百强房企阵营的门槛已不足百亿元。

  从不同梯队房企销售门槛值变化来看，1～10月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低4.2%至1391亿元，TOP20门槛降低16.5%至525.5亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动更大，门槛分别同比降低19.7%和17.5%至327.5亿元和205.1亿元。

  TOP50房企同样卖房艰难。据中国房地产报记者统计，1～10月，TOP50房企全口径销售额共计4.3万亿元，同比下滑10.3%。50强房企中，有27家房企销售额同比下滑，占比超过一半。

  销售榜第一是保利发展，老牌央企。1～10月实现销售额3682.1亿元，比第二名万科，多卖了566亿元，这个数量比排在第22名的中国恒大的销售额（546亿元）还要多。

  第二名万科，销售额继续下滑，降幅为8.5%。而第三季度，万科营业收入与归属上市公司股东净利润均同比下滑，下滑幅度分别为31.6%、22.5%，其中房地产开发业务结算面积同比下降38%。

  经营面与销售面双疲软，叠加10月下旬以来，万科 多只存续美元债价格持续下跌，引发投资者恐慌，股价大跌。尽管万科董事会秘书朱旭表示，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。但这依然很难让投资者放心。11月2日，万科股价再度下跌1.06%，收至11.22元。

  销售榜第三名至第五名，分别是中海地产、华润置地、招商蛇口，都是老牌央企，稳健型颇强，在这轮楼市调整中已经是胜出者。

  而碧桂园的排名，已经从去年的第一名滑落至第五名，后期能否赶上是个未知数。

  就算在市场形势不好的情况下，总是会有一批“黑马”杀出包围圈。比如象屿地产、大华集团、伟星房产、中建东孚、联发集团、保利置业、国贸地产等，销售同比增幅均超过20%，座次排名也是大跨越。

  以表现最出众的象屿地产为例，2020年～2022年三年间，象屿地产销售额分别为122.7亿元、169.3亿元、330.4亿元，其中2022年业绩增速达95%，几乎是翻倍式增长。今年前10个月，销售金额为369.7亿元，早已超出去年全年的销售业绩。在地产行业最艰难的两年，这家房企却迎来了业绩狂飙。

  老牌港资房企合生创展集团，几年前曾被业内质疑“多囤地、慢周转”，现在反而在这轮调整中“活”得不错。1～10月，合生创展实现销售额265.2亿元，同比增长3.4%，排在第46名，比去年同期上升20个位次。

  近半数拿地暂停 谁在扩张？

  10月31日，北京新一轮土地拍卖再次开启。其中，位于丰台区地铁九号线郭公庄的两宗地块被摆上“货架”，起始价超百亿元。这样的价格，足以让很多房企望而却步。

  但最终被中海地产、中建东孚各自摘得一宗，地价分别为54.4亿元、75.9亿元，溢价率分别为6.67%、15%。这也是中海地产一个月内第二次“补仓”丰台区域。今年10月，中海地产以底价33.8亿元拿下丰台北宫镇地块；6月初，以28.3亿元拿下石景山区衙门口地块。

  土地储备是房企开发的后备资源，决定着企业未来的市场占有率。但现在，受制于资金实力以及地产行业下滑态势，大部分房企已经无力或不敢拿地。这也决定了优质土地资源会越来越集中于少数实力房企手中。

  据统计，截至10月末，百强房企中有近五成房企2023年拿地投资几乎暂停，且多数集中于销售50强之后。

  拿地金额TOP100中，央企国企拿地金额占比达到66%，民企仅占22%。从数量来看，上榜数量最多的地方城投平台，占比达到四成。国企、央企积极、城投托底、民企隐身的局面仍未转变。

  中海地产占据了拿地榜单第一位，前10个月新增土地价值1063.9亿元，是目前唯一拿地金额超过千亿元的房企。10月24日，中海地产还以240亿拿下上海“巨无霸”地块。

  排在中海地产之后的是华润置地、保利发展、万科、建发房产、绿城中国、招商蛇口、滨江集团、中国铁建、越秀地产，都是国企、央企背景的企业。也就是说，拿地十强已经牢牢掌握在国企央企背景的房企手中，这些房企同样占据销售榜20强。

  一些非地方城投的新面孔同样值得关注。比如长隆集团、伟星房产、大家房产、象屿地产等，均排在前21名，拿地金额均超过百亿元。

  再比如，一些名字颇为陌生的宇诚集团、方远集团、大华集团、坤和集团、香港置地、联发集团、城发恒伟、信扬置业、邦泰集团等，均跻身拿地榜TOP50。这些企业并非都是房地产企业，部分属于实业资本，且似乎有了集体“冒头”之势。

  当传统民营房企因深陷债务泥潭面临缩表阵痛时，新的资本势力已经在土地市场上展开了新一轮“厮杀”。