张家界市人民政府关于印发《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》的通知

张家界市人民政府关于印发《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》的通知

张政发〔2019〕11号

ZJJCR—2019—00010

各区县人民政府，市政府各局委:

  现将《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

张家界市人民政府

2019年11月14日

  （此件公开发布）

张家界市城乡居民合作建房管理办法

（试 行）

  第一章   总    则

  第一条　为顺利推进城乡居民合作建房改革试点工作，根据中共湖南省委农村改革专项小组关于同意《张家界市城乡居民合作建房改革试点实施方案》的批复（湘农改发〔2019〕1号）及有关法律、法规，制定本办法。

  第二条  本办法所称城乡居民合作建房，是指城镇居民和农村居民、集体经济组织在符合村庄规划的前提下，利用宅基地或者其他存量集体建设用地，联合新建、改建、扩建或者装修装饰房屋，用于居住或者发展休闲农业、康体养老、旅游开发、民宿客栈、创新创业、互联网+等产业，促进美丽乡村建设的行为。

  第三条  城乡居民合作建房范围为永定区、武陵源区、慈利县和桑植县规划城镇建设用地规模边界以及有条件建设区范围以外的农村宅基地和存量集体建设用地。

  第四条  城乡居民合作建房应当坚守“土地公有制性质不改变，耕地红线不突破，生态保护红线不侵占，农民利益不受损”四条底线，坚持总量控制、规划先行、合作共享、一户一宅、面积法定等原则。

  第五条  全市范围内城乡居民合作建房的行政管理工作，由《中华人民共和国土地管理法》确定的主管部门负责，农业农村、自然资源和规划、发展改革、财政、住房城乡建设、文化旅游广电体育、交通运输、水利、生态环境、市场监督、税务等有关部门在各自职责范围内做好城乡居民合作建房管理相关服务工作；县级人民政府负责本行政区域内城乡居民合作建房的审批与监督管理工作；乡镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内城乡居民合作建房的具体实施工作。

  第六条  各区县要打造1—5个城乡居民合作建房示范村，并报市人民政府作为示范工程。发展改革、财政、交通运输、水利、生态环境、住房城乡建设等部门应当在项目、资金安排上给予示范村适当倾斜。市人民政府对表现突出、取得显著成绩的单位和个人给予适当奖励。

  第二章  规    划

  第七条  开展城乡居民合作建房应当根据因地制宜、合理布局、节约集约的原则，在符合乡镇土地利用总体规划的基础上，按照“多规合一”的要求，积极编制村庄规划，统筹规划生产、生活、生态用地空间。村庄规划未经批准的行政村不得开展城乡居民合作建房。

  第八条  村庄规划编制采取“刚性管控”与“弹性控制”相结合方式，本乡镇（街道）范围内，在保证建设用地规模总量平衡的基础上，实行用地指标在空间布局上的弹性控制。

  第九条  实行城乡居民合作建房应当符合村庄规划，原则上在规划的农村集中居住点选址布局。严格实施规划，积极开展全域土地整治，通过规划引导优化集体建设用地空间布局，引导农村居民向集中居住点集聚。

  第十条  鼓励通过拆旧建新、空心村整治、异地置换等方式推进宅基地和存量集体建设用地在乡镇（街道）范围内的跨村（居）集聚，改善乡村面貌，助力乡村振兴。

  第十一条  城乡居民合作建房的建筑风格应当与当地农村自然、人文环境相协调，充分利用土地空间进行建设，突出生态文明、地域特征、民族特色、乡土风情、文化传承，体现乡村风貌。

  第三章  申    请

  第十二条  申请城乡居民合作建房的，必须征得村集体经济组织的同意，由合作方共同向乡镇人民政府（街道办事处）提出申请。

  第十三条  个人利用宅基地合作建房的，申请人应当提交下列材料：

  （一）合作建房申请表、由村（居）委会签署意见的《城乡居民合作建房协议》；

  （二）合作双方的身份证、户口本；

  （三）依法登记的不动产权证或者用地批准文件；

  （四）房屋设计图纸和效果图（可从免费提供的图集中选择）；

  （五）宅基地资格权人提供的住房保障证明材料。

  第十四条  村集体经济组织联合多户农户，利用宅基地合作建房的，申请人除提交本办法第十三条要求的材料外，还应当提交农户与村集体经济组织签署的《城乡居民合作建房宅基地资格权委托协议》，由村集体经济组织统一代为行使农户在合作建房中与宅基地资格权相关的权利与义务。在不动产登记时，对宅基地资格权备注委托村集体经济组织管理。

  第十五条  村集体经济组织利用存量集体建设用地合作建房的，申请人除提交本办法第十三条第（一）至（四）款材料外，还应当提交经村（居）委会或者村民小组三分之二以上成员同意并公示无异议的证明材料。

  第十六条  合作建房双方需共同签署统一式样的《城乡居民合作建房协议》，协议应该包含以下内容：

  （一）合作方的相关信息，合作建房的位置、目的、用途、方式、合作期限和起止日期（最高期限不超过40年）；

  （二）土地所有权、资格权、使用权人，房屋所有权人，土地或者房屋的位置、坐落、面积、不动产权证或者用地批准文件；

  （三）合作方的权利与义务，期限届满时房屋所有权的处理办法，土地被依法征收时征收补偿金额的分配办法；

  （四）在合作期限内涉及转让、抵押、出租的，相关权利人的权利与义务的履行方式；

  （五）违约责任和解决争议的方式。

  第十七条  农户参与城乡居民合作建房后，不得再申请新的宅基地，符合分户条件的除外。

  第四章  审    批

  第十八条  实行城乡居民合作建房的，由乡镇人民政府（街道办事处）受理，并按照下列流程报批：

  （一）现场踏勘。对提交资料齐全的，应当在不超过5个工作日时限内组织有关单位和人员现场踏勘，经实地审查建房条件、用地选址、房屋用途等符合相关规划要求后，由经办人员签署意见。

  （二）公示公告。根据申报材料及现场踏勘结果，乡镇人民政府（街道办事处）作出预审批意见，并将预审批意见通知申请人及所属村（居）委会，村（居）委会应当在接到通知之日起2个工作日内，将预审批结果张榜公布，公布期限为5个工作日。

  对于公示期满且无异议的，由乡镇人民政府（街道办事处）报县级相关部门颁发《城乡居民合作建房审批单》和《乡村建设规划许可证》。

  第十九条  利用宅基地合作建房，有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

  （一）农户没有依法取得宅基地的；

  （二）农户住房没有得到保障的；

  （三）选址布局不符合村庄规划的；

  （四）不动产权证或者用地批准文件与宅基地资格权人不符的；

  （五）农户有多处宅基地，不符合“一户一宅”、“面积法定”等宅基地管理原则的；

  （六）农户宅基地权属界线尚有争议和纠纷的；

  （七）借机修建小产权房，进行房地产开发项目建设的。

  第二十条  利用存量集体建设用地合作建房，有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

  （一）不属于依法取得的存量集体建设用地；

  （二）选址不符合村庄规划的；

  （三）不符合本办法规定的产业用途的。

  第二十一条  利用宅基地合作建房的，不得突破《张家界市集镇和村庄村（居）民建房管理办法》（张政办发〔2017〕19号）中规定的宅基地面积、房屋层数、建筑总面积等标准。

  第五章  建    设

  第二十二条  城乡居民合作建房方式包括利用存量集体建设用地新建，利用宅基地移址新建或者原址改建、扩建，以及在不改变主体结构的前提下对原有房屋进行装修装饰等。

  第二十三条 城乡居民合作建房应当按照《乡村建设规划许可证》的要求施工，不得擅自更改，并在建设现场竖立施工公示牌，接受监督。

  第二十四条  合作建房在定点放线、正负零（基础）建设、封顶建设等重要环节，要及时向乡镇人民政府（街道办事处）申请到场监管。

  第二十五条  在建房过程中，乡镇人民政府（街道办事处）应当做到“五到场”，即批前实地踏勘、批后定点放线、开工验槽、跟踪监督、建后竣工验收到场。

  第二十六条  房屋竣工后，建设方要及时向乡镇人民政府（街道办事处）申请竣工验收。乡镇人民政府（街道办事处）应当在不超过5个工作日时限内，邀请县级自然资源、住房城乡建设等相关职能部门进行综合验收，并出具竣工验收意见。

  第二十七条  乡镇人民政府（街道办事处）在组织竣工验收时主要核实建房者是否严格按照批准的占地位置、占地面积、建筑层数、建筑总面积和建筑风貌建设，有无超占超建等情况。

  第二十八条  对于按照批准的占地位置、面积和建筑层数建设的，验收建筑总面积与批准建筑总面积误差在3%范围内的不予处罚。

  第六章  登    记

  第二十九条  房屋竣工并验收合格后，合作方在所属县级不动产登记中心共同申请办理城乡居民合作建房《不动产权证书》登记。

  第三十条  城乡居民合作建房《不动产权证书》按照“房地一体、三权分置”原则进行统一登记，合作方各执一份，并在《不动产权证书》的“权利人”一栏备注各自的权利类型。

  第三十一条  利用宅基地合作建房的，宅基地所有权登记为村集体经济组织，宅基地资格权登记为农户，宅基地使用权和房屋所有权则根据合作建房协议约定予以登记。农户与村集体经济组织签署了《城乡居民合作建房宅基地资格权委托协议》的，宅基地资格权需备注委托村集体经济组织管理。

  利用存量集体建设用地合作建房的，集体建设用地所有权登记为村集体经济组织，集体建设用地使用权和房屋所有权则根据合作建房协议，登记为村集体经济组织所有、城镇居民所有或者多方按份共有。

  第三十二条  由于历史原因造成的超占房屋申请城乡居民合作建房不动产登记时，经村集体经济组织对超占部分土地收取土地有偿使用费后，可对其批准的合法面积依法登记，超占部分视为不合法面积，并在证书中予以备注说明。

  第三十三条  申请城乡居民合作建房《不动产权证书》登记应当提交本办法第十三条（一）、（二）、（三）规定材料和《乡村建设规划许可证》、房屋竣工图、房屋竣工验收意见等材料。

  第三十四条  鼓励商业银行等金融机构对已经取得城乡居民合作建房《不动产权证书》的农户和城镇居民依法开展土地使用权和房屋所有权抵押贷款业务。

  土地所有权、宅基地资格权不得设定抵押权。

  第七章  转    让

  第三十五条  已取得城乡居民合作建房《不动产权证书》的土地使用权和房屋所有权，可以在征得原全部合作方书面同意的前提下，以转让、抵押、入股等方式流转给其他组织和个人。

  第三十六条  土地使用权和房屋所有权转让的，应当签订书面合同，原合作建房双方的相关权利、义务随之转移，且受让方可以继续申请办理城乡居民合作建房《不动产权证书》登记。

  第三十七条  土地使用权和房屋所有权出租的，原合作方的相关权利、义务不进行转移。出租方与承租方应当签订书面合同，就相关事项进行约定，且不得损害其他合作方的利益。

  第三十八条  城乡居民合作建房约定年限到期后，农户宅基地资格权未发生变化的，其宅基地使用权可以由宅基地资格权人收回或者再次约定续期合作；农户宅基地资格权发生变化的，其宅基地使用权可以由集体经济组织收回或者由依法获得该宅基地使用权的资格权人收回，或者优先原合作方再次约定续期合作。

  利用存量集体建设用地建房的，其集体建设用地使用权由集体经济组织收回或者优先原合作方再次约定续期合作。

  城乡居民合作建房约定年限到期后，其所建房屋所有权按照合作建房协议处理。国家有另行规定的，从其规定。

  第三十九条  市、县级人民政府制定本行政区域内城乡统一的集体建设用地基准地价，作为实行土地有偿使用、转让最低价保护制度，以及土地转让计税的依据。

  第八章  监督管理

  第四十条  乡镇人民政府（街道办事处）作为城乡居民合作建房监督管理的实施主体，应当加强对城乡居民合作建房及质量安全的巡查监管，落实巡查队伍，完善相关台账，做到违法违规建设及时发现、及时制止、及时上报、及时处理，确保建房规范有序。

  第四十一条  有下列行为之一的，由县级人民政府有关职能部门依法处理：

  （一）没有城乡居民合作建房协议或者审批手续的；

  （二）未取得或者未按照《乡村建设规划许可证》进行建设的；

  （三）买卖或者以其他形式非法转让土地的；

  （四）采用欺骗手段进行超占建设的；

  （五）其他违反法律、法规的情形。

  第四十二条 对国家机关工作人员或者农村集体经济组织管理者在城乡居民合作建房过程中有玩忽职守、滥用职权、索贿受贿、徇私枉法、贪污行为的，依纪依法追究相关责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

  第九章  附    则

  第四十三条 县级人民政府可以根据《张家界市城乡居民合作建房改革试点实施方案》和本办法，结合本地实际，制定相应实施细则，并报市人民政府备案。

  第四十四条 本办法自公布之日起施行。