国泰君安：长效机制逐步建立 市场化趋势渐进

  年内房产税改革试点扩大势在必行。国务院发布13 年深化经济体制改革重点工作意见：1)明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围；2)此外还提出制定城镇化发展规划、推进户籍制度、土地管理制度等城镇化 和统筹城乡相关改革；3)提出加快制定并出台上海自由贸易实验区建设方案。

  我们预计房产税试点扩大将在年内逐步得到落实，扩大城市可能 包含部分一二线热点城市，方案将以“增量”模式，或“增量+高端存量”模式为主。1)上海“增量”模式：对本地居民二套房和非本地居民首套房征收，税率0.6%；本地居民合并计算的人均面积不超过60平，新购住房免征；税基为交易价格70%，税率0.6%；2)重庆“存量”模式：对独栋住宅和高档住房(价格达到上两年均价2 倍以上)，按价格高低，征收0.5-1.2%不等，对外地无工作居民的二套房征收0.5%。

  根据我们的测算，无论是存量模式还是增量模 式，房产税带来的财政收入短期内均无法抗衡土地出让收入。1)从试点的上海和重庆看，2012 年房产税收入占地方政府财政收入的比例为1%、0.1%，土地出让收入则分别为12%、77%，二者相差悬殊；2)以上海为例，在我们假设情形 下，2012 年，存量/增量模式征收的住宅房产税分别为127、15.5 亿，均远低于上海12 年465 亿土地出让收入。

  房产税对供求和房价会产生影响，但程度依赖于税率高低和其他相关配套措施的情况。房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋；能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。具体影响力度依赖于房产税的高低，以及其他影响供求的因素的状况。

  随着长效机制的逐步进入，行业市场化更存在可能。目前房地产市场景气度依旧持续，地产板块估值受压制的重要原因是对调控政策的担忧；房产税等房地产市场 长效机制的建立，可减少未来政府对房地产市场进行简单粗暴行政干预的必要性和干预程度，提升市场化水平，龙头及优质的成长性公司将有更大的作为空间。

  较1 季度的行业谨慎观点，我们2 季度观点谨慎偏乐观。建议战略性配置目前2013 年8-10 倍左右PE 的龙头公司：如金地集团、华侨城、招商地产、保利地产、荣盛发展、冠城大勇、中南建设、首开股份、苏宁环球、中天城投等。