[克而瑞]2015年房企&项目销售均价TOP20

  2015年12月31日，CRIC研究中心发布了2015年中国房地产企业TOP100排行榜。我们将进一步解读榜单中销售均价最高的20家房企，和全国销售均价最高的20个项目。

  企业销售均价TOP20

  对销售均价指标，房企并不会像对销售金额指标般地刻意追求。决定销售均价的因素更多，更像是房企产品、布局和定位等的综合反映。不过，从销售均价中能窥见房企中高端产品的品牌溢价水平，并对海外投资者心中的企业估值有一定影响。

  1、销售均价的门槛和均值均上升

  总体来看，2015年房企销售均价TOP20较2014年有所上升，与重点城市房价逐年上升的趋势相符。门槛方面，2015年房企销售均价 TOP20的入榜门槛为1.75万元/平方米，同比上升了0.14万元/平方米。均价方面，2015年房企销售均价TOP20的均值为2.44万元/平方 米，而2014年为2.27万元/平方米。

  细分来看，2015年，排名第一的鸿荣源销售均价为4.91万元/平方米，而去年并无均价超过4万元/平方米的房企；均价在3-4万元/平方米 的房企仅有一家，较去年减少了三家；均价在2-3万元/平方米的房企数量不变均为10家，但数值较去年提升明显；均价低于2万元/平方米的房企亦有此特 征。

  2、近半房企首次进入销售均价TOP20

  和销售金额、销售面积等通常具有连续性的指标不同，销售均价的波动较大，尤其对于一些规模较小的房企来说，单个项目可能就会影响到整个企业全年销售均价，而连续上榜的房企往往长期深耕中高端项目领域。

  在2015年的房企销售均价TOP20中，有十一家为连续两年上榜， 如星河湾、融创、绿城、金茂等知名度较高的豪宅开发商，可见房企的定位直接影响了销售均价的高低。闽系房企融信和泰禾的产品线中也涵盖了刚改类项目，不过 其布局的主要为一二线城市，因此销售均价在连年进入TOP20的同时还有提高。华侨城和星河湾的销售均价较2014年下降较为明显，但这并非是降价或定位 改变造成，而是受到了新推项目区域结构的影响。

  相对应的，其余九家均为2015年新进TOP20榜单的房企，如深圳房企鸿荣源凭借壹方中心单个项目开盘后的巨额成交，不仅进入了TOP20，也成为了2015年房企销售金额TOP100排行榜中的一大黑马；陆家嘴则因锦绣前程这一热盘紧随其后。凯德置地、九龙仓、和黄等老牌外资房企均因推盘结构的影响而首次上榜。

  3、销售均价高的房企主要分为四类

  销售均价排名TOP20的房企存在一定的差异性，从规模来看包括了大、中、小型房企，从大本营来看有来自北、上、广、深、杭、津、榕等城市；共 同点则是基本以住宅开发为主，产品定位中高端。那么，为什么这些房企的项目能卖得贵？其中是否有规律可循？我们认为，销售均价高的原因有四类。

  1)城市更新助力黑马爆发

  在土地日益稀缺、价格快速上涨的背景下，城市更新成为了2015年的热门关键词，尤其每当深圳房企的城市更新项目开盘时，千人抢房、数十亿成交 的景象让其他房企欣羡不已。城市更新项目通常位于市中心旧城区，地段优质有稀缺性，因此均价更高。城市更新项目占比大的房企自然也能获取较高的销售均价， 如鸿荣源此次排在榜首便完全依靠了城市更新项目壹方中心玖誉，该项目全年销售金额高达72.5亿元；瑞安长期参与上海旧改，旗下翠湖天地、瑞虹新城等均已 开发超过10年，位置极佳；卓越同样在深圳有大量旧改土地储备。未来，房企参与城市更新的积极性还将继续提高，越来越多的房企会因城市更新项目而成为销售 均价“黑马”。

  2)单城市布局更易高均价

  部分房企仅布局单个城市，但十分深入，在当地积累了一定口碑。这些房企如果布局的城市房价较高，并同时有多项目开盘，便能轻松入榜。如此次榜单 中排名第二的陆家嘴为上海国企，原本为浦东陆家嘴区域的一级土地开发商，因此在上海浦东有大量的土地储备，随着浦东的开发和产业、人口等日益成熟，房价上 涨，陆家嘴旗下的土地价值也随之不断提升。滨江和京投银泰均为第二次上榜，在去年的报告中我们就曾作出相关分析，这两家房企尽管规模不大，但在杭州和北京 的项目均是高均价，如武林壹号的销售均价为6.30万元/平方米，琨御府的销售均价为6.55万元/平方米。不过，大部分房企在当前市场形势下均会选择进 入更多城市分散风险，滨江也已进入上海，这一类房企的比例未来将减少。

  3)地王买家也是豪宅专家

  高价抢地王，专注卖豪宅，均价想不高也难。说到这类房企，业内的第一反应便是融创、金茂和泰禾。这样的策略听起来似乎很简单，但实际则对房企的 综合能力有很高要求：1)资金实力强大，资金成本低，能承受高价土地和可能更长的开发周期；2)对城市市场有足够的预判能力，才能敢于花更高的“地王价” 价格拿下心仪土地；3)产品力强大，如果区域热度不够，靠自己的产品拉高区域整体价格是硬道理；4)品牌影响力，强势营销让地王效应和产品结合成为热点。 他们能做到，你呢？

  4)老牌房企稳坐高均价榜

  这一类房企主要包括星河湾、绿城、华侨城和仁恒，他们长期深耕中高端领域，表现稳定，产品突出，品牌溢价率高，连年上榜在意料之中，原因也无须 多作介绍。如星河湾，尽管并无有规模扩张的诉求，但也使其始终能专注对项目品质不断提升。星河湾的社区园林、建筑石材和内部装修的选材考究，交房后星河湾 物业的服务也颇受高端客户好评，有大批忠实的业主跟随。如今，一线城市外均已取消限购，将为这些老牌房企带来新的发展契机。

  项目销售均价TOP20

  就2015年全国在售项目销售均价来看，汤臣一品领跑全国，全年销售均价高达214401元/平方米，也是唯一一个均价逾20万的项目。其后， 销售均价在15-20万/平方米区间内的项目有6个，剩余销售均价TOP20中的13个项目均价均在10-15万/平方米之间。TOP20的门槛定格在盘 古大观项目的107706元/平方米。

  1、豪宅项目基本位于上海、北京

  高均价项目基本由上海和北京包揽，豪宅TOP20榜中上海有13个项目，北京6个，剩余1个项目为深圳的深圳湾一号，位列第18位。同时，上海 豪宅可谓“又多又贵”，项目价格普遍高于北京，均价TOP10中占据7席。值得一提的是，上海豪宅尤以市中心项目价更高，这主要也是由于其土地稀缺性所决 定的。

  2、新入市豪宅占据半壁江山

  从销售均价TOP20项目入市时间来看，2015年新盘(包括新推)与存量盘平分秋色，其中销售均价3-5位的项目中央公园广场、西郊青溪花园 和北京壹号院均是2015年下半年入市。究其原因，一方面是由于高端物业“限高令”解除带来一大批高价豪宅入市，另一方面则在于地价的不断攀升推动着住宅 项目价格的进一步上扬。

  从项目表现来看，新盘(包括新推)凭借房源多、产权剩余时间长等优势销售状况明显优于存量盘。其中销售均价排名第9位的万柳书院极为典型，2月、7月连开两番，全年共计售出45套，实现销售业绩17.36亿元。

  3、豪宅对房企业绩推升作用几何？

  销售均价TOP20项目中，仅北京壹号院、中粮海景壹号、凯德•茂名公馆、合生•霄云路8号、合生•东郊别墅5个项目所属房企位列TOP100 榜单。其中北京壹号院项目开发商融创位于金额榜第9名，而北京壹号院对其贡献率不足1%。中粮集团位列金额榜第47名，中粮海景壹号仅贡献1.79%；合 生•霄云路8号和合生•东郊别墅同属的合生创展，总贡献率3.54%；凯德•茂名公馆表现较好，2015年全年成交26.26亿元，占凯德置地年度销售业 绩的21.56%。

  细究销售均价TOP20中的豪宅项目不难发现，该类项目基本出自当地房企，这类房企一般具备一定的资源和渠道优势，项目不多亦不追求高速周转， 有的甚至仅依靠单个项目“雄踞一方“。汤臣一品可谓典型，共设计180户，自2005年10月首次开盘以来销售十余载，2015年全年售出5套，总金额微 超7亿元，对于房企排名作用甚微。即使如盘古大观年初集中签约96套亦无力将房企拉进TOP100榜单。这于均价TOP20项目极为普遍，可将此类豪宅大 致描述为价虽高而成交量不大，单个项目更是不足以对房企销售金额产生关键性推升作用。