[克而瑞]增幅下滑绝对值创新高 这种套路好费解

  今日，国家统计局公布一系列期中成绩单。二季度GDP同比增长6.7%，但固定资产增速回落、PPI继续下滑，显示国内需求依旧羸弱。而房地产行业更是“虎头蛇尾”，年初各指标大幅回升，年中投资、销售、新开工等指标增速则全线下滑。总体来看，虽然基数效应抬升导致增速下滑，但2016年上半年依然是近几年房地产市场最火热的上半年。

  前6月房地产销售冲高后加速回落，三季度或将保持下行趋势

  1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%。

  上半年，无论是商品房销售面积还是金额增速均在冲高后持续回落，呈“倒U“型走势，但成交金额增速(42.1%)远大于销售面积增速(27.9%)，销售主要集中在一二线城市局面未发生实质性改变。从单月销售同比来看，6月份商品房成交16348万平方米，同比增长15%，并创下今年上半年单月销售新高。总体来看，2016年上半年可以说是近几年最好的上半年，但成交高峰后市场疲态略显，也给下半年带来更多不确定性。

  预计三季度市场将迎来调整期，下半年走势呈现三季度“抑”，四季度“扬”。主要基于三点：第一，7-8月为传统销售淡季，在前期需求过度透支、观望情绪渐浓等因素叠加下，成交将继续回落、面积增速也将持续放缓；第二，热点城市面临政策收紧压力，如此前厦门、合肥已经收紧信贷政策，成交或将受到抑制；第三，随着供给侧改革提速，经济将持续面临下行风险，预计下半年货币宽松仍将保持支持力度，四季度可能会出现降准，增速也将四季度企稳回升。

  开发投资增速连续3个月下滑，6月开发投资额却创下30个月新高

  2016年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

  2016年1-6月房地产开发投资增速走势“前高后低”，在年初快速回升后，4月份达到7.2%的最高点，随后2个月有所下滑，上半年最终定格6.1%，其中新开工增速放缓、土地购置面积增速仍处在负区间是其下滑主因。但从开发投资额月度走势绝对量来看，6月份12067亿元的投资额为近两年新高。因此，总的来看，上半年房地产开发投资可以说是 “完成任务”，并未拖经济增长的后腿。

  预计房地产开发投资增速将在下半年继续回落，年内房地产投资增速将维持在0%-10%的区间范围内波动，10%以上的高增长已难再现。短期来看，成交高增长难以持续以及部分一二线城市出台收紧政策，将对房企资金面和新开工等产生负面影响。而且，地王仍主要集中在少数城市，并不会对占全国比重较大的三四线城市新开工大幅提升，因此也难以对整体房地产开发投资起到支撑作用。第二，长期来看，行业首要任务仍是去库存，因此后续开发投资量持续增加动能不足，而随着基数效应褪去，增速也将持续回落。

  基数抬升导致新开工增速连续两个月下滑，增速逐月回落是常态

  房屋新开工面积77537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点。其中，住宅新开工面积53433万平方米，增长14.0%。

  新开工增速大幅增长主要是前期基数较低影响。随着基数效应逐步褪去，新开工增速回落属于正常调整。另外，随着成交在高位调整，企业新开工意愿也受到影响。不过，从新开工量绝对值看，6月份仅次于2015年9月，而单月新开工量从3月份开始持续增长，也意味着未来可售货值充足。随着同期可比基数逐渐趋于正常，新开工面积同比增速逐月回落将是常态，预期年内新开工面积不会有显著提升。

  土地购置面积加速回升、同比降幅持续收窄，下半年量稳价升

  1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点；土地成交价款3159亿元，增长10.2%，增速提高5.5个百分点。

  上半年，在市场成交热度持续攀升的背景下，企业拿地热情一再高涨，土地购置面积降幅也一直收窄。而三高地块(高总价、高单价、溢价)频出拉高土地成交价款，推动房价、地价交替上升。值得注意的是，上半年地王近集中出现在部分热点城市，而且拿地房企比较集中，大部分是国企、央企以及地方龙头。

  我们认为，下半年仍是土地成交“窗口期”，各个城市都在大量推地，尤其是为了抑制土地市场极端火热以及地王频出，下半年部分城市一、二线城市提出将加大土地供应，典型如南京、合肥等。但三四线受阻于高库存，土地市场无人问津的局面不会发生转变，因此，今年土地成交总量上不会较去年有较大突破，量稳价升为大概率事件。

  待售面积连续4月环比下降，商业库存量继续上升、风险加大

  5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。

  2016年上半年，在去库存方针不变、货币市场持续宽松的行业背景下，商品房销售显著增长，商品房库存持续走低(待售面积连续4个月环比下滑)，行业去库存初显成效，但结构性矛盾突出的问题并未得到有效缓解。基于去库存基调不变的判断，我们预计下半年待售面积将继续减少，各城市走势分化。