[世邦魏理仕]产业升级推动商务园区扩张，京沪深市场最具竞争力

世邦魏理仕发布《产业崛起之地——中国商务园区解读及主要市场竞争力排名》报告

  2018年5月9日，上海–产业升级和科技创新是中国经济迈向新常态、完成新旧增长模式切换的必由之路，也令“商务园区”成为近年来房地产市场上炙手可热的产业地产类型。CBRE近日发布报告《产业崛起之地——中国商务园区解读及主要市场竞争力排名》，对全国16个主要城市的商务园区发展潜力加以评估。

  商务园区是指从事高科技和研发、具有高附加值的知识密集型无污染企业和机构的经营场所，商务园区的发展与产业发展紧密相连。随着中国产业不断向全球价值链的上游延伸，从制造和组装到研发与设计，再到全产业链的功能实现，商务园区的需求亦不断增长。与此同时，商务园区的功能也不断扩展，已经从单一的研发功能转变为集研发、总部、后台、展示等多重功能的复合型产业地产。除了产业升级这一内生动力之外，科技创新政策也为商务园区发展加速，而城市更新的进程则为商务园区的发展腾出了空间。

  商务园区的具有一颗“产业核芯”。通过对商务园区租户的调查，我们发现近70%的商务园区租户来自于IT、通讯和制造业，也就是产业类租户。区别于金融、贸易等服务业类租户，产业类租户对于物业有其特殊的要求。

  世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|工业部主管罗瑾表示：“作为产业发展的载体，商务园区除了能够满足产业类企业的办公需求，还可以帮助其实现企业研发、数据中心、培训中心等功能。这些功能对建筑的技术指标也提出了特殊的要求，例如层高、面积、承重、门宽等，对园区的电力、环境、区位也有不同要求。因此，功能多元化、建筑灵活性是商务园区区别于其他地产类型的重要特性，也成为其吸引产业类租户最关键的因素。除此之外，较高的产业聚集度、各类税收优惠政策也使商务园区对产业类租户更具亲和力。”

  除了满足占比七成的产业类租户的需求，商务园区对另外30%的普通办公租户的吸引力也在逐步增强。商务园区的低租金成本、配套设施的改善，对人的重视增强这三点普适性优势吸引了越来越多的办公租户。其中租金成本优势是企业最为关注的问题。根据全国16个主要城市优质写字楼与商务园区的租金对比可见，企业选择商务园区的办公空间将节约35%-75%的租金成本。

  中国城市商务园区发展竞争力排名TOP10

  受限于区域间经济发展水平的不同，各城市商务园区市场发展存在较大的差异性，CBRE建立了以产业发展和基础设施指数、人才资源与创新指数、市场成熟度指数为考量的评价体系，挑选出十大最具竞争力的城市。北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、武汉、重庆、苏州依次为商务园区发展竞争力的前十位城市。

  No 1北京：人才和研发资源雄厚

  人才和研发资源是支持商务园区发展的重要软件基础，北京的人才、教育、科技资源优势在质量和数量上都是其他城市无可比拟的。至2016年，北京重点高校数量占全国同类的25%，中国科学院、中国工程院院士一半以上分布在北京。另外北京研发人员占社会从业人员比重和研发投入占GDP比重也分别以2.07%和5.94%位列全国首位。

  坚实的基本面带动了商务园区的需求，截至2018年一季度，北京商务园区市场规模达到500万平米。同时北京优质写字楼和商务园区租金比达267%，巨大的租金优势还有助于吸引以办公需求为主的租户外溢至商务园区市场。但近年来产业用地的供应和开发限制在一定程度上制约了北京商务园市场的快速发展，尤其是中关村软件园、上地信息产业基地等传统园区在数量和质量上都无法满足快速发展的需求。因此，北清路、顺义以及更多新兴区域的发展受到市场的期待。

  No 2上海：经济体量和商务园区规模居首

  从综合经济实力来看，上海非农业生产总值位居所有城市之首，且制造业优势领先。同时上海城市基础设施完善，2016年地铁总里程达683公里，到2020年将达800公里，地铁密度全国第一。巨大的经济体量和和良好的基础吸引了众多跨国企业、国内大型企业在上海设立总部和研发中心，推动上海商务园区需求持续增长。

  上海商务园区的存量从2006年的约130万平方米迅速扩展到了2017年的约800万平方米，在十年内经历了三倍以上的增长，主要分布区域也由张江，漕河泾、金桥等国家园区发展至目前的十多个区域市场，未来仍将有大量的项目将出现在浦东、松江、宝山等新兴区域内。2016年上海市政府提出“建设具有全球影响力的科技创新中心”的目标，商务园区市场将面临新的发展机遇。

  No 3深圳：经济增速领先发展潜力巨大

  深圳经济增速领跑一线城市，具有自主创新能力强的现代产业体系。在2013年至2016年三年间，深圳非农业生产总值增长34.4%，增速已经明显高于北上广。深圳创新研发投入及研发能力可与京沪比肩，2016年深圳的研发投入占GDP比重达4.05%，仅低于北京。

  另外深圳作为经济特区实现对外开放带来的众多创新机会，以及作为移民城市具有的高包容性，极大的促进了民营企业的发展壮大，与大量的国家高新技术企业共同带动了商务园区的需求。

  由于市域面积远低于其他一线城市，深圳仅30%的商务园区位于原经济特区的罗湖、福田和南山三区，70%聚集在原经济特区的关外各区。为解决土地资源限制问题，政府出台了“6+1”政策以盘活存量工业用地，这将在中短期内促进商务园区快速增长。加之深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，将与香港共同打造国际的科技产业创新中心，也为商务园区的进一步发展提供机遇。

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“除了北京、上海、深圳，中国还有很多城市商务园区市场蕴含巨大的发展潜力。例如，广州作为华南地区传统中心城市的地位是其他城市无法取代的，而且也具备支撑产业升级的人才储备。杭州得益于近年来电商、互联网+、互联网金融行业的快速崛起，经济结构发生实质性蜕变，形成了一定规模的以商务园为载体的新经济增长点。成都、武汉、南京均属于交通枢纽城市，二、三产业经济增速较快，基础设施大力建设，便利的城际和城市交通为人才流动、提高城郊商务园区的可达性奠定了基础。”