[易居研究院]三季度10大都市房价指数小幅下跌， 筑顶形态显著，预计明年将转跌

  上海易居房地产研究院11月11日发布《2019年三季度10大国际都市房价指数报告》。该报告显示：2019年三季度，10大国际都市房价指数为146.4，环比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨64.3%。2019年三季度环比涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、上海和首尔，环比涨幅排在末3位的城市分别为香港、多伦多和北京，均出现环比下跌。2019年三季度同比涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、上海和东京，同比涨幅排在末3位的城市分别为多伦多、香港和北京，这三个城市均出现了房价同比下跌的情况。

  易居研究院研究员沈昕表示，经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。经济转暖和货币政策放松，刺激房地产市场升温，经济转冷和货币政策从紧，抑制房地产市场升温。就全球宏观经济形势而言，随着贸易摩擦和地缘政治局势的不确定性，全球经济下行风险仍然十分严峻，年初以来全球多国央行货币政策开始不同程度地转向宽松。综合来看，2019年四季度10大国际都市的房价总体趋势将继续小幅震荡。

  该报告主要有以下内容：

  在经济走势和货币政策全球趋同的背景下，全球主要大都市房地产市场走势，尤其是房价变化，也具有一定的相似性和趋同性，为了更好跟踪和研究国际及国内大都市的房价变化，易居房地产研究院在国内率先研究和创建了10大国际都市房价指数报告。本报告选取了纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本，依据当地政府公布的统计数据展开分析。

  一、10大国际都市房价指数   

  本报告共选取了10个代表性的国际都市，对各个城市的房价指数进行标准化处理后，以GDP占比计算得出的权重相乘，即得出当期10大国际都市房价指数。需要指出的是，本文中的北京和上海所选取的房价指数为国家统计局公布的二手住宅销售价格指数，主要是考虑到内地调控政策严厉，北京和上海的新建商品住宅价格受限价政策影响有一定的失真，而二手房价格走势受政策影响较小。另外该指数与实际相比，波幅偏小，但是为了数据的权威性，本文仍采用各国官方公布的数据。

  美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数下滑，于2009年二季度触底，此后随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势。10大国际都市房价指数总体上持续了近十年的上涨。2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨，2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度涨势较快，2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓，2018年四季度转跌，2019年前两季度小幅上涨，三季度小幅下跌，目前仍处于震荡筑顶阶段。

  2019年三季度，10大国际都市房价指数为146.4，环比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨64.3%。10大国际都市房价指数的持续上涨，体现了金融危机过后十年来全球经济的平稳增长。

  图1  10大国际都市房价指数（2007Q4=100）

  二、10大国际都市房价增幅排名

  1、新加坡环比涨幅第一

  根据各国统计部门的数据，与2019年二季度相比，三季度10大国际都市中，房价上涨的城市有4个，下跌的城市有6个。

  环比涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、上海和首尔。其中，新加坡以1.3%的环比涨幅位列第一。金融危机以后，2008底至2019年二季度，新加坡房价仅上涨30%，并且涨幅主要来自2009年至2010年的政府大力救市期间，2010年后房价基本保持稳定，金融危机以来房价的整体涨幅远低于多数国际大都市。虽然近两年新加坡房价持续上涨，但整体涨幅仅为11.9%，且还未超过2013年的高点。而且从房价收入比、租金收益率和居民部门杠杆率来看，新加坡房价较为合理。

  环比涨幅排在末3位的城市分别为香港、多伦多和北京，这三个城市均出现了房价环比下跌的情况。根据预先估计数字，香港三季度GDP同比下跌2.9%，这是自2009年"环球经济大衰退"以来首次录得季度按年跌幅。香港特区政府发言人表示，香港经济增长在全球经济放缓和中美贸易摩擦的影响下，自去年起已拾级而下。最近更受到本地社会事件严重冲击，情况急转直下。受经济环境和社会环境影响，香港房价指数三季度下跌3.4%。

  2、同比涨幅新加坡最大

  同比涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、上海和东京，同比涨幅分别为2.1%、1.1%和1%，其中新加坡的同比涨幅最大。

  同比涨幅排在末3位的城市分别为多伦多、香港和北京，这三个城市均出现了房价同比下跌的情况。其中，多伦多以2.5%的同比跌幅位列倒数第一位。根据英国权威财经杂志《经济学人》(Economist)公布的全球房价指数显示，加拿大的房地产价值明显被高估。政府已于2017年出台房地产新政，包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市，目前多伦多房价已连续7个季度下跌，且三季度跌幅相比过去几个季度有所扩大。

  3、2019年三季度与2007年四季度相比中国三城的房价涨幅领跑

  2019年三季度与2007年四季度相比，比较10大都市的房价涨幅，涨幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海，涨幅分别为222.7%、90.1%和83.3%，远高于其他国际都市。这三个城市房价涨幅较大，主要是因为过去十多年中国经济持续中高速增长，城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等一线城市，城市建设和基础设施不断提高和完善，房产的大幅升值正是这一系列红利的体现，中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。纽约的房价涨幅排名垫底，虽然近几年纽约楼市复苏，但是次贷危机对楼市的重创很严重，直到2018年四季度房价才超过2007年四季度。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达22.1%，涨幅超过纽约较多，主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。

  三、10大国际都市房价走势

  1、纽约和洛杉矶：环比均小幅下跌

  历史统计数据显示，美国爆发次贷危机和金融危机后，纽约和洛杉矶房价指数一路下行， 2007年至2008年都处于下行通道，在美联储历史最低利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳，在低位运行，随后于2012年步入了上升通道，震荡上行趋势延续至今。其中，洛杉矶房价指数2019年一季度在连续27个季度上涨后首次出现下跌，二季度再次上涨并创新高，三季度小幅下跌。纽约房价指数2018年四季度创2007年四季度以来新高,2019年一季度继续小幅上涨，二三季度小幅下降。美联储从7月到10月，短短四个月内进行了三次降息。美国第三季度实际GDP年化季率初值同比增长1.9%，高于预期，但在贸易关系和地缘政治局势紧张的背景下，经合组织预计2019年和2020年美国经济增速将放缓，预计四季度纽约和洛杉矶房价可能将继续下跌。

  比较纽约和洛杉矶2007年四季度至2019年三季度房价指数的波动幅度（最高点与最低点的差值），纽约为41.7，洛杉矶为125，表明从长期来看，纽约房地产市场较为平稳，洛杉矶房地产市场则较容易大起大落，这与以华人为代表的海外投资需求占比较大不无关系。

  2、伦敦：环比连续2个季度小幅上涨

  历史统计数据显示，全球金融危机爆发前后，伦敦房价从2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英国政府实施经济刺激计划，英国经济开始复苏，伦敦房价触底反弹，从2009年开始进入上行通道，至2017年三季度依然维持着上行趋势。自2017年四季度开始，伦敦房价连跌2个季度，2018年二季度小幅回升，三季度开始连续3个季度下跌，2019年二三季度环比小幅上涨。连续多年的上涨使得伦敦的房价存在被高估的现象，市场本身已被透支，同时脱欧带来的政治和经济的不确定性也对房地产市场造成了影响。由于议会迟迟不肯通过脱欧协议，英国已经三次延期脱欧，期限从最初的今年3月，展延到2020年1月底。经合组织报告显示，如果英国在没有达成新贸易协议的情况下脱离欧盟，英国的经济产出可能会比有协议脱欧的情况减少2%，欧盟的产出可能会减少0.5%。这将令英国陷入衰退，并令欧盟处在衰退边缘。由于英国脱欧仍是未知数，也使得经济前景充满不确定性，预计四季度伦敦楼市会继续保持振荡走势。

  3、东京：高位震荡

  观察历史数据，东京房价指数从2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，随后触底反弹，上涨至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度触底，房价指数跌至80.2，然后房价指数开始震荡上行，于2017年一季度反弹至近10年高点，此后两个季度东京房价出现了小幅回调，2017年四季度至2018年四季度继续震荡上行，2019年前三季度呈高位震荡走势。2012年开始的这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后，东京的房地产市场需求有所释放，并且由于成功申办2020年东京奥运会，还吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

  近10年来，东京房价指数的最高点为101，最低点为80.2，波动幅度相对其他国际大都市较小，因此东京房价走势较为平稳，没有暴涨暴跌。因为经历过房地产泡沫的破灭，所以日本人对于投资房地产更加谨慎，楼市也因此更为理性。

  4、首尔：环比小幅上涨

  回顾历史数据，2007年四季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道，从85.3上涨到95.4，随后经历了小幅下跌，2009年一季度房价指数触底，跌至92.6，二季度开始企稳回升，2009年三季度至2012年一季度，首尔房价指数在95附近震荡。2012年二季度至2013年三季度，首尔房价指数持续下跌至89.5，此后开始震荡上涨至2018年四季度，连续18个季度上涨。2014年以来的连续上涨主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因。为了抑制过热的房地产市场，韩国政府在2018年9月13日宣布出台严厉的房地产新政，2019年一二季度，首尔房价指数连续2个季度小幅下跌。美联储降息后，韩国央行于今年8月初和10月分别宣布降息25个基点，三季度首尔房价指数小幅上涨。10月份的IMF报告显示，预计韩国2019年和2020年的GDP增速为2%和2.2%，较4月预期分别下降0.6个百分点。在目前经济放缓的大背景下，首尔房价预计将保持平稳或略有下跌。

  近十年来，首尔房价指数的最高点为106.8，最低点为85.3，波动幅度仅为21.5，总体来看首尔房价指数走势较为平稳。

  5、多伦多：连跌7个季度

  从历史数据来看，从2007年四季度至2017年三季度，除了个别时点的微调外，多伦多房价指数基本持续上升，从2007年四季度的66.5上涨到2017年三季度的103.2，上涨55.2%。其中重要因素之一，包括华人在内的海外资金流入楼市较多。多伦多房价此前维持了近10年的上涨态势，通过房价收入比等指标可以基本判断存在泡沫。当地政府也意识到房价的不合理，于2017年4月出台了16条房地产新政，包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市，其中的非居民投机税将有效抑制海外投机需求。政策效应也已体现在多伦多房价上了，在2017年二季度至四季度高位盘整了三个季度后，2018年一季度，多伦多的房价开始转头向下，近9年来首次出现下跌，到2019年三季度已连续7个季度下跌，且三季度跌幅相比过去几个季度有所扩大。

  6、新加坡：连续2个季度小幅上涨

  回顾历史数据，从2007年四季度至2008年三季度，新加坡房价保持了小幅上涨之后，受金融危机影响开始大幅下跌，跌势一直到2009年二季度。之后新加坡房价开始回暖并持续上涨，一直持续到2013年三季度左右。这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE，在全世界低利率的影响下，大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头，新加坡政府采取楼市管控政策，房价应声下跌，跌势一直从2013年四季度持续到2017年二季度。直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动，2017年三季度开始，新加坡房价出现回暖，2018年一二季度涨幅有所扩大。为抑制房价，2018年7月，新加坡上调额外买家印花税税率5–15个百分点，并收紧贷款限额，随后三个季度高位盘整，上涨势头得到控制。2019年二三季度，新加坡房价连续小幅上涨，但季度涨幅远小于去年前两季度。虽然近两年新加坡房价持续上涨，但整体涨幅仅为11.9%，且还未超过2013年的高点，金融危机以来房价的整体涨幅也远低于多数国际大都市。受东南亚多国房价上涨的影响，预计2019年四季度新加坡房价将继续小幅上涨。

  7、香港：小幅下跌

  回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间，呈波段式上涨的走势。十年来香港房地产市场持续走高主要有4个因素：1、金融环境宽松，利率较低使得投资成本较低；2、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；3、内地资本外流，人民币进入香港方便；4、地少人多，住房供不应求。但种种迹象已表明，目前香港楼市存在泡沫，香港政府也意识到了这一点，2016年以来多次出台调控政策，并在2017年5月再加码，针对有多笔按揭贷款以及主要收入来自外地的购房者提高了购房门槛，以此来调控楼市。2018年6月进一步出台对一手住房征收空置税等六项调控政策。2018年三季度香港房价指数小幅下跌，此前已连续9个季度上涨，四季度继续加速下跌，2019年一季度香港房价指数转涨，二季度继续上涨并创新高。三季度受经济环境和社会事件影响，香港房价出现下跌，10月中旬香港提出放宽首次置业按揭后，二手住宅交投量价齐升，再加上美联储宣布降息0.25个基点，可望延续香港的低息环境，对楼市有利好及支持作用，预计四季度香港房价将继续下跌，但跌幅或将收窄。

  8、北京和上海: 房价震荡盘整

  回顾历史数据，近十年北京和上海房价指数总体上行，基本是大涨小跌，并且上涨的时间要长于下跌的时间。房价指数的上涨，主要是由于国内经济的持续增长，京沪人口大量流入，居民因为投资渠道较少而将资产主要配置在房产上。从2017年二季度至2019年三季度，由于调控趋严，北京和上海的房价指数均被遏制住了快速上涨的势头，进入调整期。且影响京沪楼市长期趋势的人口因素也发生了变化，2017年北京和上海常住人口均出现负增长。北京的房价指数由2017年一季度的261.9下跌至2019年三季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房价指数在205点左右盘整了6个季度，2018年缓慢下跌。2019年一季度以来连续小幅上涨，2019年三季度相比2017年二季度的高点下跌了1.8%。

  四、10大国际都市房价走势预测

  国际货币基金组织（IMF）10月发布最新一期《世界经济展望报告》，将2019年世界经济增速下调至3%，较今年7月份预测值下调0.2个百分点，这也是2008年金融危机爆发以来最低水平。报告称，贸易壁垒上升、贸易和地缘政治不确定性增加、部分新兴市场和发展中经济体宏观经济压力以及发达经济体结构性因素导致今年世界经济放缓。IMF预计，世界经济增速有望在2020年提升至3.4%，较7月份预测值低0.1个百分点。IMF预计，发达经济体今明两年经济增速均放缓至1.7%；新兴市场和发展中经济体今明两年经济增速分别放缓至3.9%和4.6%。

  美联储从7月到10月，短短四个月内进行了三次降息。欧洲央行9月进一步下调利率至负数范围，并重启QE，无限期购买债券。其他主要国家和地区，韩国下半年降息两次，香港金管局年内降息三次，英国和加拿大目前还未降息。日本央行决定加强前瞻指引，并保持利率和资产购买不变。中国目前利率水平处于低位，奉行稳健的货币政策要松紧适度。巴西、俄罗斯、印度、印尼等新兴市场国家也纷纷降息。今年年初以来，全球30多个国家央行先后宣布降息，降息阵营不断扩大。

  从以往经验看，经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。经济转暖和货币政策放松，刺激房地产市场升温，经济转冷和货币政策从紧，抑制房地产市场升温。就全球宏观经济形势而言，随着贸易摩擦和地缘政治局势的不确定性，全球经济下行风险仍然十分严峻，年初以来全球多国央行货币政策开始不同程度地转向宽松。综合来看，2019年四季度10大国际都市的房价总体趋势将继续小幅震荡。

  展望2019年四季度，不同城市的分化趋势会更加明朗：由于美国经济衰退风险上升，美国楼市的风险也在增加，纽约和洛杉矶的房价可能将下跌；英国脱欧带来的政治不确定性、经济增长放缓等将会对伦敦房价造成较大影响，预计伦敦楼市可能继续保持振荡下行走势；由于目前国际贸易形势和地区局势的不确定性，预计香港房价将下跌；由于北京和上海严厉的楼市调控政策没有明显放松的迹象，在经历两年多的调整后，预计北京和上海的房价将趋稳。

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