[克而瑞]楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判

  2020年开年后，宏观层面房地产业与整体经济一并被疫情拖累至负增长区间，且至二季度初开发投资、新房销售等主要指标依旧为负；而与之鲜明反差的是，微观层面楼市豪宅热销、地市地王频出等在核心城市陆续出现，种种现象似乎与宏观数据相左。究竟市场真实的情况如何？目前成交“抬头”是局部市场“大火”还是不同能级城市全线回暖？市场分化背后的动因为何？短期的市场热度又能否持续？

  01

  行业投资、销售低位徘徊

  vs部分城市楼市、地市疫后火爆恢复

  ……本节有删减……

  1、宏观房地产下行依旧，疫后销售、开工、投资累计增速持续为负（略）2、微观楼市、地市供需火爆，豪宅劲销、土拍溢价、房企销售回升整体上房地产市场复苏较慢，但事实上在微观层面上核心城市已快速升温，甚至表现远超疫情前。这一现象主要可以从三个方面概述：一方面“豪宅火”，复工以来豪宅项目频频劲销。例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄，总销42亿元。又如近日上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。又见深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象。足以说明，后疫情时代核心城市豪宅正受火爆追捧。另一方面“土拍火”，二季度初土拍溢价重回高位，尤其是进入4月份以来，土地市场热度明显上升，这种上升趋势在五·一假期后一周表现更为显著，周度溢价率已经升至26%，创下今年以来的新高，较4月第一周溢价率的12%已经翻番。最后“房企火”，疫后房企积极推盘，销售额快速回升。4月百强房企全口径销售额突破九千亿元，环比上升17.2%，较去年同比上涨0.6%，首次同比转正。房企加快供货节奏，戴口罩排队购房的现象频频上演，带动部分城市市场快速转暖。

  从楼市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火”，从微观上来看疫情对企业拿地，居民购房的负面影响似乎并不如宏观层面一般严重，那么在这二者的反差中究竟当前真实的市场情况是怎样的？目前是局部市场“大火”还是全面回暖，回暖背后的动因为何？是否具有可持续性？

  02

  分化：楼、地市稳步恢复但分化加剧

  核心一二线豪宅大热，刚需回归“春风拂”

  ……本节有删减……1、疫后楼市快速修复，一线二手房降幅收窄至14%，三四线新房复苏较快（略）2、城市间楼市分化，深圳、杭州率先正常化，广大三四线成交持续低迷（部分略）城市层面而言，疫情影响加大了不同城市间居民购买力、购房者数量的差距，因此疫后不同城市间一二手房市场表现出现明显分化。

  新房市场上，核心一二线及强三线楼市已正常化，部分二三线恢复缓慢。核心一二线城市如深圳、兰州、杭州、青岛等疫后积压需求有序释放，后新增购房需求顺利接棒下楼市快速修复，至4月成交面积同比已超过2019年同期。此外江门、常德、常州、莆田等强三线城市供需两旺，4月同比增速均已回正。而东北、西部及部分沿海地区城市如长春、厦门、西安、苏州、湖州、德清、台州等城市4月成交表现依旧萎靡，同比均有超20%降幅。其中部分城市如厦门、苏州、西安、湖州由于疫情防控严峻，城市新增供应过少而制约了购房需求的兑现；另外部分城市如衡阳、德清、芜湖则是由于疫后居民购买力受削弱导致购房需求不足。

  二手房市场上，深圳、杭州等成交率先恢复正常，其余城市同比降幅收窄，上海、苏州等复苏缓慢。随着疫后多个城市逐渐放开防控，陆续恢复二手中介带看业务，深圳、广州、杭州、南京等城市积压的购房、换房需求集中涌现推动4城在二季度初单月成交规模已超过2019年同期，其中南京更是同比正增34%。其余城市新房市场火热正向传导至二手房市场，多个城市同比降幅均有不同幅度收窄。但受疫情管控影响，上海、苏州、武汉、成都、重庆等城市二手房市场在较长时间停业后二季度初成交同比降幅仍超过4成。其中成都、重庆、苏州等二线城市看房者显著减少，4月成交同比降幅更超50%。

  整体来说，疫后城市间楼市表现分化明显。深圳、杭州等强市楼市已正常化；武汉、苏州、重庆等一二房成交仍处于历史低位，部分三四线城市受疫情防控或购房需求不足影响成交持续萎靡。

  3、疫后地市量价齐升，二线溢价率激增，三四线成交量同比仍降（部分略）在疫后土地供应大幅放量推动下，全国土地成交量显著回升。至4月CRIC统计数据显示，全国土地市场涉宅用地成交建筑面积增至17314万平方米，环比增长58%，较2019年同期也恢复至历史水平，同比增6%。

  随着成交量的大幅回升，加之高价优质地块出让占比提升，疫后平均地价创2018年以来新高。至4月，成交总金额大幅增加至5298亿元，成交均价受此带动上浮至3060元/平方米，环比再增22%，突破2018年以来的新高。

  市场热度方面，溢价率与流标率双升凸显土拍市场优、劣地块间成交分化。从溢价率来看，在热点二三线土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下，溢价率保持上升趋势，增至16.0%，环比上升3.8个百分点，并且创下去年7月以来新高。从流标率来看，由于优质地块供应大幅增加，大部分房企将主要精力放在这些地块上，对郊县地块的关注度普遍不高，郊县地块频遭流拍，使得整体流拍率有所回升。据CRIC重点监测的城市来看，本月土地流拍率升至9.2%，较上月增加2.5个百分点。

  分城市来看，核心一线高价地底价成交，二线则普遍溢价较高，多数三四线则无溢价。从2020年3月以来部分城市涉宅地块成交情况来看，一线城市中，北、上、广高价地块多为底价成交，三城溢价率均在20%以内，其中上海溢价率更是仅2%。二线城市中，优质高价地大放出，多轮竞拍下推高土拍溢价率；仅少数城市如天津、武汉、郑州、济南、青岛等溢价率低于5%，西安、合肥、宁波、厦门等城市溢价率均超30%，其中厦门更是诞生“双料地王”，南京主城区内土拍地块溢价率也均在30%以上。而三四线城市中，除部分强市如佛山、温州、南通、常州、绍兴等成交了多宗溢价率地块外，多数城市土拍成交均无溢价。

  总而言之，疫后土地市场与新房市场均整体火热、局部分化，不同城市不同区域土拍表现差异明显。疫后多城优质地块的供应推动土拍市场快速回暖，单月土地成交建面回归正常水平，平均楼板价也到达阶段新高。但核心城市优质地块往往备受追捧，带动全国土拍溢价率快速上升；而郊县低性价比地块则频遭流拍，致使全国土拍流标率也随之增长。

  4、项目分化：深、杭、宁等高端豪宅盘热销，蓉、渝、苏等高性价比刚需盘大火（部分略）

  从当前市场表现来看，不仅不同城市间的行情相对独立，而且城市内部的产品销售情况也存在显著差异，大体呈现出以下特征：第一类城市低档刚需类项目持续热销，中高档去化相对平平，以成都、重庆、苏州、福州、北京为典型代表；第二类则刚好相反，高档和豪宅改善类产品大卖，郊区低档刚需盘去化不佳，深圳、杭州、南京、郑州等城市高端产品需求依旧旺盛；第三类城市中档刚改类产品异军突起，以上海、西安、宁波为典型代表，中档产品去化率均高达70%以上；第四类为去化较差城市，各档次产品无明显差异。

  （1）成都、苏州、北京等高档产品去化不佳，中低档依托刚需客驱动保持热度（部分略）

  第一类城市以成都、重庆、苏州、福州、北京等为典型代表，刚需客户较为活跃，位于政策利好区域，价格相对适中的高性价比中低档楼盘持续热销。这类城市多为省会或区域核心，人口基数较大，“虹吸”效应显著，吸引了众多外来务工人员，买房自住居多，加之部分区域因政府限价原因一二手倒挂，不乏一些高性价项目获得购房者的青睐。

  以成都为例，2020年3月以来多个中低档楼盘开盘即售罄，这也是促使成都市场4月迅速回暖的重要原因。从下表中我们可以看出，去化率100%的项目多为中低档，譬如一圈层的成发紫悦府项目，因其地段好、性价比高而受到关注，作为项目最后一批次房源，叠加圈层内同类货源较少，促使项目成为近万人摇号的“网红楼盘”；再如处于天府新区的恒大天府半岛项目，二批次1170套房源一经推出也在开盘当天全部售罄，虽然部分客户因污水厂问题放弃选房，但超万人的报名人数依旧将其房源抢购一空。此外，同属二圈层的凯德卓锦万黛同样因其区位优势和较高的价格剪刀差吸引了2万人摇号，中签率低至1%，火热程度可见一般。

  与之形成鲜明对比的是，部分处于城市边缘或是周边配套相对缺乏的高价项目依旧去化不佳。典型代表为佳兆业珑玺，地处温江光华新城，价格相较周边无明显优势，加之产品定位高端，面积大总价高，虽然4月仅推出124套房源，开盘当天去化率依旧不足30%。而天府新区的麓玥府虽毗邻成都“神盘”，鲁湖生态城，但因自身配套呈现仍需较长时间，因而也面临一定程度的去化压力。

  （2）深圳、南京、郑州等豪宅供应稀缺“一房难求”，低性价比刚需盘“无人问津”（部分略）

  第二类城市主要是依托高端、豪宅改善盘持续热销带动市场回暖，远郊刚需盘去化则相对缓慢，典型代表为深圳、杭州、南京、常州。之所以产生这样的分化，实则也是疫情对不同购买力客群的收入影响存在差异，“富人更富，穷人更穷”的分化格局所致。具体来看，一方面得益于中央对企业的“纾困”政策不断，央行去年以来连续降准、降息，适度宽松货币政策扶持企业增长，市场流动资金相对充裕，企业主等高净值人群抗风险能力更强。另一方面，低收入群体更加“边缘化”，很多企业在进行人员结构调整时，最有可能放弃或整合的就是可替代性强、低层级同时也意味着低收入的用工需求。

  一线城市以深圳为例，高端、豪宅产品屡开屡罄：3月7日，104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄；3月16日，万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄，预售均价也达到了了3.6万元/平方米，此外，深圳南山区、宝安区等热点区域中高端项目也出现“喝茶费”等现象，市场热度可见一般。对比而言，处于坪山、龙岗、光明区的部分项目则去化不佳，特建发乐府花园、君华时代花园、中骏云景府3-4月开盘去化率均不及50%。

  二线城市以南京为例，分化情况和深圳类似，高档（73%）、豪宅（97%）产品的去化率也普遍好于中档（40%）、低档（5%）产品，受到供应结构的影响，推盘以中档产品居多，据CRIC监测，3-5月南京共推出57个楼盘，其中45个楼盘产品定位均为中档，去化冷热不均拉低了中档整体的去化率水平。聚焦热销项目，即去化率大于90%的项目，可以看出以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等核心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均实现了开盘即售罄的佳绩。

  （3）西安、宁波、上海等中档刚改项目“异军突起”，低档、高端去化一般（略）

  （4）广州、天津、厦门等项目去化普遍不佳，各档次产品去化率均维持低位（部分略）

  第四类城市疫后成交已经尽显“疲态”，在售项目普遍去化不佳，以广州、厦门、天津为典型代表，不同档次的项目并无明显的去化“分层”。以广州为例，不同档次项目开盘当天平均去化率基本维持在30%-40%，少数项目热销，譬如星河东悦湾开盘预售均价在2.7-2.9万元/平方米之间，对比城市均价而言属于中档项目，项目最近一次开盘推盘155套当天即去化71%，此外项目前期蓄客量达到330组。该项目得以热销的主要原因即在于优越的区位环境与成熟完善的配套。一方面，项目毗邻南沙区府，属于蕉门板块的核心区府板块；另一方面，项目内部配套有商业综合体与一贯制中小学教育配套。另外项目户型使用率高达82%，小面积户型打造三房两卫极具性价比。

  03

  动因：货币“放水”、地方“纾困”激活中高端

  房企降价、一二手倒挂刺激刚需释放

  ……本节有删减……1、央行降准、降息，灵活适度的货币政策造就“借-房-贷”投机闭环助推楼市（略）2、“四限”调控松动、企业纾困、购房免税补贴双管齐下，助推自住购房需求释放（略）3、“限价”调整仍存一二手倒挂，成都等城市再现一房难求“万人摇号”

  一二手倒挂或是预售均价显著低于板块内其他在售项目价格也是部分楼盘大火的原因，尤其是以刚需客驱动中低档项目热销的城市，以成都、苏州为典型代表，疫后迎来了一批限价盘入市，低廉的价格强化了购房者“买到就是赚到”的乐观预期，因而也促使城市市场迅速回暖，以成都为例，2020年3月以来多个中低档楼盘开盘即售罄，去化率达到100%的项目，无一例外，均有比较显著的价格优势，天府新区的恒大天府半岛、锦江区的自在轩、武侯区的鑫耀美泉悦府较周边项目价格均便宜了将近一半，因而即便推盘量较大，也取得了不错的销售业绩。

  再如苏州，3月以来楼盘热销频频，3月20日开盘的龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘、5月加推的龙湖大境天成项目，无论是线上销售还是线下选房的项目，去化率均在85%以上。其中龙湖首开湖西星辰更是实现了一分钟销售12亿元的辉煌战绩。究其热销原因，主要与限价政策造成的一二手价格倒挂密切相关。据了解，龙湖首开湖西星辰就是名副其实的限价倒挂盘，由于被限价，备案均价仅约2.83万元/平方米，总价约249万元起，对比二手房，区域内倒挂严重。与之毗邻的万科湖西玲珑的小户型精装，近期普遍成交价为3.4万元/平方米。

  4、江门、清远等三四线项目降价促销“挽狂澜”，以价换量带动短期市场回暖（部分略）

  房企因政府管控导致的“一二手倒挂”若被认为是被迫降价，那还有部分行情转冷的三四线城市楼盘为了刺激销售，则选择了主动降价促销，或给出让利折扣，或降低首付比例，或延长贷款年限，牺牲自身小部分利润空间来抢占市场，获得项目的快速去化。

  以江门为例，据CRIC监测，3月以来不少楼盘的价格有一定的下调，位列3-5月江门商品住宅销售面积TOP20的保利·和悦华锦、万象华府、联发悦澜山项目均推出了不同程度的让利优惠，位于滨江新区的保利和悦华锦推出了“首付可分期60个月”的活动，据了解，若以首付3成计算，项目首付分期60个月需要先支付1成首付，另外2成带息分期5年支付，房企以降低购房门槛来加速产品去化。万象华府也推出了“9XXX元/平方米任选房源”活动，红遍江门朋友圈，该活动将于4月21日起，涨价8%，均价将涨至10500元/平方米，吸引了不少恐慌性购房客群。联发悦澜山也推出首付分期5万起活动，目前项目最优惠单价可低至9500元/平方米。

  再如清远，目前楼市成交恢复情况一般，4月成交同比下降了7%，1-4月累计成交同比降幅为16%，处于中等水平。聚焦其热销项目，以碧桂园、恒大、保利、融创等品牌开发商项目居多，尤其是碧桂园，TOP20项目中占据6席，市场占有度可见一般。

  究其原因，与品牌开发商推行的营销让利活动密切相关，内容涵盖优惠76-95折不等、首付分期、全民营销、渠道联动，譬如碧桂园，针对其清远项目，推出了精选单位86折，线上持续9.9元抵3万元，全民营销1.0-2.4%佣金等诸多活动，事实上清远自3月中旬以来，各项目普遍采取了以价换量的策略，较疫情价格降幅基本都达到了10-15%，价格逐步回归至内生购买力，来访、成交均有所复苏，市场整体供求相对平衡。

  5、城镇失业率处6%高位、收入减少预期、消费降级使多数三四线楼市“凉凉”

  虽然当前国内新冠疫情得到了初步控制，不过新冠疫情对于实体经济的影响仍在持续，城镇就业压力加大，失业率明显上升。从国家统计局近期公布数据来看, 1-4月份，全国城镇新增就业354万人，与上年同期相比少增105万人。4月份，全国城镇调查失业率为6.0%，比3月份上升0.1个百分点，整体依旧维持在历史高位。不得不说今年以来，受疫情影响，多数企业招聘活动减少，市场就业机会不足，部分有意愿的求职者就业暂时较困难；一部分人就业意愿下降，不愿工作或不能工作，暂时退出劳动力市场。

  事实上，疫情发生后全国招聘岗位数量同样出现明显回落。2020年5月全国招聘总量相较1月下滑9%，相较2019年6月下滑22%，其中三线城市下滑最为显著，较去年年中降幅达到了近3成。直观反映多数企业压缩用工成本，全社会整体新增财富总量逐渐减少，居民收入将出现明显回落。

  短期内失业率上升、就业容量收缩势必会导致部分购房需求的延期或降级，反映到楼市层面便是客户的刚需化属性更为明显，在房价趋高的当下只能压缩购房面积段，中低档产品持续热销，而对于广大缺乏基本面支撑处于下行周期的一般三四线而言，低收入群体将彻底被楼市“拒之门外”，有钱的不想买，没钱的买不起将成为2020年多数三四线城市的真实写照。

  04

  持续性研判：6月成交有望回正

  短期以价换量但缺乏基本面支撑的三四线热度难延续

  ……本节有删减……

  结合上文可知，随着国内疫情得到阶段性控制，全国楼市还是在稳步复苏之中，供应持续放量，成交跌幅较前几个月显著收窄。然而不同能级、不同城市甚至是同一城市的不同项目还是呈现出显著的分化特征：深圳、杭州、成都、合肥、常州等城4月成交同比都已回正，广州、北京、济南、长春等城市场依旧“凉凉”，目前成交量仍显著不及2019年同期。究竟5-6月楼市行情会怎样发展，不能城市间的分化会加剧还是弥合？综合全篇，我们可以大体得到如下结论：

  1、5-6月房企冲刺季在即，推盘放量预期拉动成交由负转正，但涨幅相对有限（略）

  2、核心一二线和强三线成交回稳，以价换量缺乏基本面支撑的三四线热度难延续

  结合上文不同城市现阶段的市场恢复情况，究竟目前恢复良好的城市能否持续“飘红”，恢复较差的城市逆风“翻盘”的概率有多大？中庸表现的城市5-6月又将何去何从？

  一线城市成交量有望稳中微增，主要是依托北京、广州市场的稳步恢复。四个一线城市分化有望持续加剧，上海、深圳或将阶段性回调，近期，网上出现深圳房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场等相关传闻，中国人民银行深圳市中心支行于4月20日向深圳市各商业银行下发通知，要求进行自查。4月23日继深圳之后，中国人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金。若信贷层面从紧，购买房产作为避险资产的渠道被阻隔，将抑制部分中高端需求的释放，从而使得短期的市场热度难以为继。

  而针对北京、广州而言，目前主要是刚需、刚改客群自住属性驱动，短期内仍存在一定的释放空间，特别是广州，调政策仍存局部松动机会（如白云/花都的限购、二套限贷等），同时黄埔、白云、增城等区域交通建设加快，也有望改善客户预期，促进需求释放。

  二线城市总体成交有望保持平稳，不同城市行情相对独立。其中值得关注的当属各都市圈内核心城市，长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州等短期内的复苏动力依旧较强，刚需、刚改置业需求依旧旺盛，加之近期人才新政等利好政策不断，对成交也有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。其次，兰州、成都、南宁、昆明、郑州等中部城市成交热度仍有望延续，从数据层面看当前的成交基本已好于或者接近去年同期，成都、南宁5月去化率较4月有了稳步提升，随着年中房企业绩冲刺，推盘量增加，购房需求仍有望平稳释放；最后，济南、长春、长沙、西安、重庆、武汉等城市市场恢复动力相对较弱，因成交低迷，库存压力相对较大，即便地方政府出台刺激性政策，对于成交的促进作用也相对有限，后期走势不容乐观。

  三四线城市稳步下行，降多增少，回调压力巨大。首先，环都市圈强三四线城市诸如常州、无锡、佛山、温州等短期内市场热度延续，仍有望稳步复苏，主要是基于这些城市短期内都有一些人才新政类的刺激政策出台，强化了楼市向好预期，加之本地经济实力较强，居民购买力雄厚也对楼市需求有了稳固支撑。其次，以价换量缺乏基本面支撑的城市5-6月成交依旧不容乐观，以江门、韶关、清远为典型代表，这些城市的在售项目几乎都给出了不同程度的让利优惠，刺激了短期内购房需求的集中释放，但是客户刚需化的倾向已经显现，房企的让利行为也不是长久之计，因而后期需求也存在难以为继的可能。最后，针对广大已经“凉凉”，恢复缓慢的三四线城市而言，5-6月的成交表现依旧不及去年同期，譬如衡阳、肇庆、台州、芜湖等城市，目前成交就已尽显“疲态”，后期若无给力的刺激性出台，成交量势必会出现大幅下滑。

  3、产品分化延续，深圳、上海豪宅持续热销，成都、长沙刚需盘仍将“坚挺”

  当前，基于不同城市复苏情况差异性和“因城施政”纾困政策各不相同，城市间楼市行情相互独立，项目去化也表现出冷热不均的态势，通过以上分析，我们不难得出，一方面诸如深圳、上海、南京、郑州、厦门、常州等城市中端改善盘热销，相反远郊刚需盘去化相对缓慢。另一方面在部分一线和核心二线城市中，处于供应相对稀缺的热门板块的高性价比项目依旧是备受刚需购房者青睐，而市中心大面积段高总价产品则去化不佳，典型代表为北京、广州、成都、长沙、南宁等城市。预判5-6月，我们认为，这样的“分层”现象还将延续：

  中高端豪宅类销售显著好于低端刚需盘的主要原因无外乎以下两点：一是针对房价趋高的核心一二线城市，诸如深圳、上海、南京，高净值人群聚集地，这类群体的收入受疫情影响较小，投资意识更强，以购买房产来构筑避险资产的动机仍能促进高档和豪宅类产品在短期内保持不错的成交表现。二是都市圈周边的强三线城市，例如无锡、常州，人民生活相对富裕，房价适中，本地居民的攀比心理，对面积较大，居住舒适度较高的改善类户型更为偏好，加之高档和豪宅类产品一般也是优质教育资源、医疗资源、商业配套相对完善的区域，稀缺的板块价值也将带动此类产品持续热销。

  还有部分城市刚需盘持续热销，显著好于中高端改善类项目的去化水平，这些城市基本都是常住人口众多或是典型的人口净流入城市，低购买力的刚需消费群体众多，典型代表为北京、广州、成都、长沙、南宁等城市。不同城市购房心理还是存在显著差异：北京主要源于限价房的集中入市带动了中低档产品的持续热销，广州当前成交恢复相对缓慢，前期需求透支造成了客户刚需化倾向显著；而成都、长沙等城市因房价相对“亲民”，政策“高压”下局部区域也存在显著的一二手倒挂，刚需购房者本着“买到就是赚到”的心理也会选择率先入场，而后逐步积累财富二次换房。