[仲量联行]北京办公楼租金持续下探，但投资活动保持强劲

  2020年7月14日，北京——“进入二季度后，北京大力推动经济运行重回正轨，商业地产各领域市场活动陆续复苏，但季度末北京再度出现的疫情风险影响了本市经济恢复进程。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。办公楼业主优先关注项目入驻率，选择更为灵活的租金策略，也导致租金持续呈下跌趋势；投资者在市场中保持活跃，疫情未能影响个大宗交易的达成；零售市场租赁活动受到冲击，市场压力进一步积累在工业物流地产的租赁需求疲软，致使市场租金连续第二个季度持平；在高端住宅市场，此前因疫情而暂缓的购房需求推动楼市销售量反弹，各类优惠活动吸引买家重回市场。

  甲级办公楼

  随着市场从疫情中逐渐恢复稳定，租赁活动较上一季度略有回升。但由于市场需求持续放缓，加之新发地疫情的出现，需求反弹的幅度仍较为有限。在当前市场环境下，内资企业仍是租赁市场需求的主要来源，在新租成交中占71%。由于更严格的预算和成本控制，外资租户表现更为谨慎。

  两个新落成项目将整体空置率推高了2.7个百分点至14.0%，共为市场带来31万平方米的新增供应。其中位于CBD核心区的新项目入市将进一步加剧CBD及周边地区现有项目业主之间的竞争。

  整体租金继续承压下滑，录得环比下跌3.0%，同比下跌6.8%。在疫情爆发后，尤其是在季度末北京疫情发展的影响下，业主们选择通过继续提供租金优惠和放宽对租户资质的审查，来应对市场需求放缓。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“在这个充满挑战的时期，业主们在租金条款上变得更为灵活，相比之下他们更看重出租率而不是追求租金增长。这一策略的转变有望在市场上为租户提供更具吸引力的选择，更大可能性满足处于有利地位的租户的升级类需求。”

  投资

  投资者保持活跃，2020年上半年大宗成交总额超过270亿元人民币。尽管市场持续受到疫情影响，北京上半年投资势头保持强劲。总成交额虽然略低于去年同期，但仍维持高位，且有多宗重点成交达成。4月，私募基金霸菱亚洲首入北京，以7.5亿元人民币向新加坡丰树集团收购位于中关村软件园一期内的方舟大厦；同月，停工多时的中弘大厦以 33.12亿元人民币完成司法拍卖，由东方资产接盘。

  近期，北京抗疫进入常态化，迫使市场持续承压，但当前的环境也为市场带来更多机遇。由于在疫情的影响下部分成交有所推迟，一些卖方或将愿意考虑更具竞争力的出售价格，以期尽快促成交易，为买方带来一定机会。尽管存在不确定性，投资者仍对北京保持热情，并对市场的长期前景抱有信心，因此2020年上半年大宗投资市场仍可录得稳健的成交量。“我们看到投资者持续关注核心区域，青睐有升级改造和增值潜力的物业。而本季度新兴区域和郊区也有多个项目成交，展示出投资人对于非核心地区的信心不断增长。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“尽管今年的疫情为市场带来诸多挑战，但具备前瞻性眼光的投资者持续聚焦于更长期的市场趋势，不断寻求在京机会。”

  优质零售

  在年初市场活动大面积暂停之后，本季度租赁活动和消费客流开始回升，但随后再次因新发地疫情受阻。餐饮租户受到最大冲击；快时尚在实体零售市场中持续收缩，关闭表现欠佳的门店。而生鲜超市业态则持续受益于疫情期间不断增长的消费需求，盒马鲜生本季度积极扩张。

  疫情对零售市场的影响在本季度开始全面显现，市场压力不断增长，全市空置率升高且租金水平下滑。在此市场气候下，业主诉诸于一定程度的租金让步，推动市区租金环比下跌1.9%，郊区租金环比下跌3.0%。“我们观察到市场压力已累积到一个临界点。即便是一些此前不愿降租的业主也开始下调租金预期，或提供更为灵活的租赁条款。预计今年下半年大部分业主的关注点将集中在提升项目出租率方面，整体市场租金水平将进一步下降，”仲量联行北京研究部经理纪明表示。

  工业物流地产

  疫情使市场持续承压，需求明显疲软。北京的新发疫情使城市批发市场的物资处理受到质疑，市场的注意力迅速转向健康安全。租赁活动在经历了前几个月的停摆后开始复苏，本季度有限的租赁交易发生在新一轮疫情爆发前。

  市场压力增加使空置率攀升至五年来最高点4.9%，但仍处于相对低位。疫情导致租户退租，推高空置率。需求疲软抑制了大多数业主的租金增长，推动市场租金连续第二个季度持平。“面临空置上涨压力的业主提供租金优惠的意愿更强，而项目表现稳定的业主仍维持原有水平。”仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“但是，随着当前形势对市场进一步施压，我们预计在未来几个月或将有更多业主提供灵活的租赁条款。”

  酒店

  受出行限制和管控措施影响，各类型需求均出现下滑，高端酒店业绩同比降幅明显。截至2020年5月，北京市高端酒店每间可出租客房收入同比下降74.6%，需求量同比下降71.7%，降幅对比其他一线城市同期高约5-10个百分点，受影响程度更深。受出行限制影响，商务差旅及休闲旅游需求同比下滑显著。统计局数据显示，截至2020年5月，北京市客运量（含公路、铁路、航空）同比下降60.0%，城市主要旅游景点接待游客同比下降57.7%。受大型展会举办限制政策影响，会议会展需求处于低迷状态。据各主要场馆官网消息，包括国际汽车展览会和世界体育大会在内，原定于6月底前举办的各类展会活动全部推迟或取消，2020年下半年会议会展排期同比减少约50%，部分会议会展转移至其他一、二线城市。

  不同类型和档次的住宿产品在疫情期间表现出不同的抗风险能力和业绩变化特点。截至今年5月，服务式公寓抗市场风险能力优于酒店产品，服务式公寓每间可出租客房收入的下滑程度仅为酒店产品收入跌幅的一半以下；而在各档次酒店产品中，中端酒店相比高端酒店业绩更为稳定，每间可出租客收入同比跌幅较高端酒店低约6.6个百分点。此外，酒店产品档次由高到低，呈现价格稳定性递减、入住率稳定性递增的特点，高端及奢华酒店整体价格较为坚挺，而中端则呈现以价换量的态势。

  防疫常态化的推进和6月以来再度出现的局部地区疫情风险，可能为北京高端酒店业的复苏带来新的挑战。针对4月以来的疫情发展，民众的防疫意识预计进一步增强，出行意愿受防疫措施加强等影响, 可能需要更长时间恢复。此外，受到6月北京局部地区疫情再度出现的影响，管控政策和出行限制再度加强，或导致商务差旅需求的二次下跌。“各模块需求的回暖受限将进一步延长需求低迷期，北京高端酒店市场完整回暖周期或将超过12个月，酒店需求的负增长态势可能延续至2021年。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁梁涛表示。

  高端住宅

  随着疫情逐渐缓解，前期被抑制的购房需求于本季度集中释放。房贷利率的持续下调，加之适度的购房优惠等利好因素，进一步吸引谨慎观望的买家重回市场。因此，本季度豪华公寓市场及高端别墅市场成交量分别为323套及32套，同比大幅上升99.4%和60.0%。

  市场需求回暖，开发商推盘意愿增强。本季度共有四个豪华公寓项目加推放量，为市场带来217套新增供应，超过上季度市场供应的四倍之多。高端别墅市场相对平稳，连续四个季度无新项目入市。然而土地市场热度持续，本季度共有10宗不限价住宅用地成交，包括三宗位于北京南城的地块，由合生创展以超过70,000元/平方米的平均楼面价获得。“近期政府再次重申，房地产市场平稳健康发展是2020年楼市的政策方向。因此，未来整体价格水平预计将稳中有升。”米阳表示，“考虑到上半年土地市场中有多宗不限价住宅用地成交，且楼面价居高，我们认为在此带动下高端住宅市场未来可能会面临新房价格趋涨。”