[克而瑞]全年行业规模将再创新高，新开工、拿地增速再降

  12月15日上午，国家统计局公布了2020年1-11月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，1-11月房地产行业韧性显现，开发投资额累计同比增长6.8%，商品房销售面积和销售金额分别累计增长1.3%和7.2%。与之相对的则是，土地购置与房屋新开工面积均显疲态。预计全年全国商品房销售面积和金额分别增长1.5%和7.7%，行业销售规模将再创新高。

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  11月销售面积同比增速收至12%

  全年行业销售金额预计增7.7%将再创新高

  国家统计局数据显示：11月全国商品房销售面积、金额为17540万平方米和17304亿元，环比分别增长8.1%和8.0%。同比分别增长12%和18.6%，涨幅较10月进一步收窄。受此推动下，前11月商品房销售面积、金额达150834万平方米和148969亿元，累计同比涨幅扩大至1.3%和7.2%。

  单月来看，11月全国销售表现环比回升但同比后劲不足。一方面，由于房企继续加强营销力度以抢收销售回款，11月全国商品房销售规模较10月明显上扬，同时体量仅次于6月、9月两个销售节点期。另一方面，商品房销售面积、金额同比涨幅较10月分别收窄3.2pts和5.3pts，二三线城市普遍降价走量与渠道为王的营销动作下，商品房销售后劲明显不足。同时，对比历年商品房销售月度走势来看，年末销售节点已经提前，据此推断12月单月商品房销售面积、金额同比涨幅料将再度收窄，其中销售面积同比增速预计将降至10%以下。

  具体到区域、能级来看，东部、西部地区销售继续领跑，商品房销售面积、金额累计增速进一步扩大，其中东部地区前11月销售面积、金额同比分别增长5.3%和12.6%，涨幅较前10月扩大1.3pts和1.5pts，成为全国商品房销售规模增长主要支柱。而中部及东北地区新房销售表现则继续走冷，前11月销售面积同比降幅分别仍有3.3%和7.5%。此外，根据CRIC监测数据11月二线、三四线城市商品住宅成交面积分别增长4%和27%，兰州、岳阳等中部、东北地区城市与合肥、徐州等东部城市市场表现两级分化。

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  三线新房房价同比涨幅收窄

  一线二手房房价趋于稳定

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，11月商品房销售均价继续回落，降至9865元/平方米。可见全国市场商品房销售压力仍旧较大，在部分城市以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,一线城市同比涨幅趋于稳定，同时全国整体及二三线城市房价同比涨幅已由2019年高位回落，至2020年11月涨幅降至4%上下。11月各能级新房房价同比涨幅均有收窄。具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比10月回落0.2pts；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比10月回落0.2pts；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比10月回落0.2pts。

  二手房房价方面，整体及二三线城市房价环比基本持平，一线城市受政策调控指引也逐渐回归稳定。具体来看，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与10月相同；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比10月回落0.1pts；三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

  各线城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势，具体到城市而言牡丹江新房及二手房销售价格已连续3个月以上环比回落。此外，郑州、济南、安庆等新房销售价格出现同比回落，其中11月安庆降幅达2.5%。这一系列事实与上文中部、东北部以及部分三四线城市房价回落相符，一部分城市市场景气已严重下行。

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  11月新开工与拿地投资减少

  使开发投资额环比降1%、同比收窄2pts

  国家统计局数据显示：11月全国房地产开发投资额12936亿元，同比涨幅收窄1.8pts至10.9%，环比也将1%。单月开发投资规模的收窄使得全年累计规模增速出现“降速”。前11月，全国房地产开发投资额129492亿元，同比增长6.8%，较前10月涨幅仅提高0.4pts。

  11月全国房地产开发投资额回落与预期相符，主因是房企对拿地及新开工两方面投资的持续减少。受中央融资“三条红线”限制，房企当前迫切需要资金节流，房企新开工面积与土地购置面积已连续两月出现大幅度回落。受此影响下全国房地产开发投资额继10月回落后11月再度环比回落。我们认为融资收紧下房企资金问题短期内难以发生根本转变，同时时至年底本轮供地周期内核心土地出让也基本结束。

  我们认为除了房企以房屋施工面积为代表的建安投资的支撑与新开工与土地购置的收紧起到了一定调和作用，使得开发投资额整体仍能保持较高增速。。对比近两年来看，2020年前11月房屋施工面积累计达902425万平方米，已超过2018年与2019年年底规模，同比增长3.2%。由于竣工节点的即将到来，2020年房屋施工面积维持在历史高点。

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  11月房企新开工环比降1.3%

  “三条红线”下土地购置连续5月降幅扩大

  国家统计局数据显示：前11月房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。单月来看，11月房屋新开工面积为20367万平方米，环比降1.3%，同比增4.13%。

  但由于“金九银十”市场表现分化，部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解，因此房企对建安投资仍保持谨慎。同时年底东北及西部地区普遍季节性停工，房企施工强度略有减弱。

  “三条红线”在房企土地购置端的影响愈发明显。据国家统计局数据显示：前11月，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比前10月扩大1.9pts，连续5个月降幅扩大，相较7月即将转增的跌幅已然扩大4.3pts。受资金面监管收紧影响，房企对于土地购置更加审慎，土地购置面积规模逐月降低，但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,下半年土地地价持续攀高，前11月土地成交价款同比增16.1%。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：前11月房地产业继续发挥经济稳定器作用，开发投资额累计同比增6.8%，预计全年行业销售面积增速将在7%以上。但中央“三条红线”下融资收紧，房企对资金管控明显收紧，土地购置连续4月放缓，建安投资也趋于审慎。

  商品房销售来看，2020年全国整体销售规模恢复迅速但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。同时考虑到年底销售业绩冲刺节点有提前迹象，房企销售回款仍有一定压力，全年商品房销售面积、金额预计分别增长1.5%和7.7%。

  而在“三条红线”下融资管控收紧的压力下，房企资金运用将更加审慎，房企对于土拓投资与建安投资的投入出现明显放缓。从土地购置降幅连续5月扩大即可看见端倪。新开工面积全年增速回正无望。房地产开发投资额受前两者影响已出现增长降速，但在建安投资的支撑下，预计全年房地产开发投资额仍将维持7%以上增速。