[高力国际]京津冀市场热度持续，一季度华北区工业及产业市场表现超预期

  华北重点区域物流地产市场回顾

  北京、环京地区物流物业保持持续热度

  北京市作为常住人口超2000万人的核心城市，以及京津冀地区的经济重心，产业基础雄厚，本地消费强劲，催生持续增长的、对甲级物流仓储的需求。截至2021年第一季度，北京物流地产市场的高标仓库存总量为241万平方米，北京市场对甲级仓库的需求整体呈供不应求状态，甲级仓库的出租率整体维持在较高水平。截至2021年第一季度，北京市甲级仓库出租率调整至95%。自2010年至2019年，北京市甲级物流仓库市场租金持续上涨。截至2021年第一季度，北京市甲级物流仓库的平均租金维持在1.73元/天/平方米，预期至2022年，总体看，租金将继续呈增长趋势。

  北京、环京区域物流地产市场中北京区域一库难求，高力国际华北区产业及工业地产服务部董事吴涛认为，廊坊和天津仍是发展重点区域，生活服务业的物流需求持续增加，冷链物流、生鲜及药品需求是新的增长点。截至2021年第一季度，天津物流地产市场高标仓库总存量为507万平方米，2020年天津物流市场整体新增供应较上年有一定比例增长，因此市场整体空置率小幅上升。截至2021年第一季度，天津物流市场空置率为16.6%，平均租金略有下降，为0.93元/天/平。截至2021年第一季度，廊坊物流地产市场高标仓库总存量为46万平方米，空置率2.2%，平均租金达1.29元/平方米/天。

  北京、环京区域物流地产市场受疫情影响，部分项目入市时间仍有推迟。预计至2022年，华北区域会有部分新增供应，但市场需求强劲，预计整体出租率仍会继续维持较高水平。

  2021年及2022年将重点关注各地的“十四五”规划及京津冀协同发展、产业疏解、统筹规划的具体落地政策及实施方案，及其对物流产业的影响。

  华北重点区域数据中心市场回顾

  京津冀数据中心市场需求旺盛，上架率高。

  北京及环京区域是全国数据中心主要集中地，机柜存量占全国27%的机柜总量，上架率较高，空置率低。截至2021年第一季度，北京地区数据中心市场存量为116300机柜，2021年全年预计新增35624机柜。天津地区数据中心市场存量为52000机柜，2021年预计有少量新增供应入市。廊坊地区数据中心市场存量为32100机柜，2021年预计将有大量新增供应入市，2021年廊坊数据中心市场存量预计将达135613机柜。

  北京是京津冀数据中心市场的核心，出租率接近饱和，市场交易活跃，但监管严格，项目审批谨慎。高力国际华北区产业及工业地产服务部副董事吴军认为，廊坊和天津武清是环京数据中心发展的重点区域，但部分区域有供大于求的趋势。区域内需求主要来自头部互联网客户和科技金融客户。

  2021年将重点关注各地“十四五”规划落实情况以及具体产业政策，比如，《北京市数据中心统筹发展实施方案》的具体实施后对区域市场的影响。