[克而瑞]多重积极措施叠加，11月销售投资“意外”回升跌幅收窄

  12月15日上午，国家统计局公布了2021年1-11月国民经济运行情况以及房地产行业数据。新房销售和开发投资略有回暖，单月同比降幅分别收窄7.6pct和1.1pct。但整体行业仍处于下行探底期，商品房销售均价“以价换量”环比再降1.5%，新开工、土地购置同比降9%和11%，仅竣工单月超1亿方，同比增15%。

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  11月销售面积环比增19%、同比降幅收窄
预计全年销售面积同比增2%-4%

  据国家统计局数据：1—11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%。两者较1-10月同比累计增速分别收窄2.5pct和3.3pct。

  从单月来看，11月全国商品房共计销售15090万平方米和14482亿元，较10月分别环比跳增19%和17%。全国销售表现下行趋势整体未变，面积和金额同比分别降14%和16.3%；但同比降幅分别较10月收窄7.6pct和6.3pct。

  销售表现单月环比跳增是以多城进一步以价换量为代价。11月全国商品房销售均价环比再降1.5%。更为主要地，居民涉房信贷继续有放松迹象，房贷利率下降刺激一部分挤压购房需求释放。

  居民涉房信贷端的收紧使得全国商品房市场销售表现长线下行。一部分城市购房者则在居民信贷收紧后暴露出购买力透支的隐疾,另一部分三四线城市受市场下行后预期转变，购房情绪转向严重地持币观望。从销售数据来看，商品房销售面积和金额同比累计增速自3月起逐月下滑，至7月同比增速由正转负，至11月增速降至低点并仍处于探底过程中。

  在全国整体下行的趋势下，各地区新房销售表现分化加剧。1-11月东部和中部地区商品房销售面积分别同比增5.8%和9%，超过全国整体增速；而西部和东北地区则分别同比增1.2%和降7.5%。

  12月,中央重申房地产行业“支柱产业”地位和强调行业“良性循环和健康发展”，并实施降准0.5个百分点，释放资金1.2万亿元。政策暖风将对恢复市场信心和促进行业平稳发展起到积极作用。假设12月保持11月商品房销售同比增速估算, 预计2021年全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别增2.1%和5%。以过往5年前11月销售规模占比平均值估算，2021年全年商品房销售面积和金额也将同比分别增长4%和7.8%。

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  全国商品房销售均价环比再降1.5%
各能级同比涨幅收窄

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，11月商品房销售均价下降至9597元/平方米,环比再降1.5%。结合新房销售表现来看，各地区通过新一轮“以价换量”促进销售回款。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，环比总体下降且同比涨幅同比回落。11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%，涨幅比10月分别回落0.2和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比10月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比10月扩大0.1个百分点；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%，涨幅比10月分别回落0.4和0.5个百分点。

  事实上， 22余城市出台了“限跌令”已证明单纯的“以价换量”是对短期市场情绪的透支，在多数城市已失去明显效果。11月全国销售表现回升得益于多城信贷政策放松。

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  11月房屋竣工面积同比增15%
但新开工和土地购置“意外”环比增17%和18%

  据国家统计局数据：1—11月，房地产开发企业房屋施工面积959654万平方米，同比增长6.3%。房屋新开工面积182820万平方米，下降9.1%。房屋竣工面积68754万平方米，增长16.2%。施工面积和竣工面积较1-10月增幅分别收窄了0.8pct和0.2pct，新开工面积则降幅扩大1.4pct。

  11月全国房屋新开工表现回暖，共计16084万平方米，环比增17%。但较2020年和2019年同期分别下降21%和17.8%。规模上来看仍处于历史较低水平。1-11月房地产开发企业到位资金同比增速较1-10月收窄1.6pct。民营开发企业在销售回款难和融资借款难的双重困境下，继续新开工项目存在一定压力。

  单月项目竣工速度于年底发力，11月全国完成房屋竣工11464万平方米，同比增速由负转正增15.4%。时至临近计划竣工节点，房企为“保交付”加紧加强施工工期和强度。

  据国家统计局数据：1—11月，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。11月多个核心城市第三轮集中供地，因此土地成交价款结构性提升。但从土地购置面积和各城市土拍成交多以城投公司托底来看，土地市场已经进入到了冰点。房地产资金面收到严控下，民营开发企业多已无力购置土地，受此影响下土拓投资已难再支撑整体行业投资规模。

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  施工土地购置齐撑开发投资同比降幅收窄1.1pct
预计全年投资增速5%左右

  据国家统计局数据：1—11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%，增速较1-10月收窄1.2pct。11月单月完成开发投资额12380亿元，环比持平，同比降4.3%。同比降幅较10月收窄1.1pct。

  正如上文所说，新开工和土地购置双双同比累计负增长下已无力支撑全行业开发投资规模。11月在竣工短暂“冲量”下开发投资额增速下降速度放缓。

  预估2021年全年房地产开发投资规模同比增5.2%。建安投资中竣工投资是开发投资的最主要支撑力，全年同比料增15.9%。受全行业下行和过去两年开工、拿地规模较高影响，全年新开工面和和土地购置面积将分别降10.3%和11.4%，对开发投资失去支撑。

  需要注意的是，根据CRIC统计的11月百城新房成交数据、300城土地成交表现、百强房企销售金额、企业新增拿地和新增融资情况来对比，市场表现与统计数据在销售、开工、土地购置等方面趋势方向上有不一致的情况。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：受房地产行业资金面流动性紧张影响，销售和投资面临较大下行压力。

  商品房销售来看，随着包括信贷、融资、土地等各方面调控的推进，短期来看楼市面临一定下行压力。随着“以价换量”的效用将边际递减，西部和东北地区新房销售将面临更大下行压力。后续居民涉房信贷放松，包括利率下调、审核放宽等或将在部分二三线城市零星展开，对全国整体新房销售增速刺激作用有限。

  房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态。重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，但房企资金面未改善前市场热度难有实质转变。

  房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企将继续保持对项目施工持谨慎态度。新开工计划将进一步放缓。房企暴雷与北方季节性因素下，施工强度的下降使得单竣工规模难以维持整体建安投资规模。

  土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑，房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。12月中央对房地产重新定调“支柱产业”和“良性发展”，新一轮“稳增长”下部分城市出台相应政策保障民生和防止房地产业下行压力向关联行业扩散，届时开发投资规模和增速或将有向好机会。