[克而瑞]2021年中国房地产总结与展望 | 需求篇

  导 读 

  展望未来，改善需求将持续释放，三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固，而一房、二房受限于功能性不足，市场占有率整体仍将趋于萎缩。

  2021年住房需求结构呈现以下几方面变化和特征：

  第一，三房稳居成交主力地位，四房成交比重增长但增幅放缓，二房成交占比止跌回升，尤其是三四线城市消费降级，两房成交占比显著增长。

  第二，面积段中枢下移趋势强化，2021年成交比重增幅最大是80-90平方米，70-90平方米产品成交比重回升，120-140平方米产品成交占比由升转降，反映需求降级更趋小型化。

  第三，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大，房价高企的一线城市户型紧凑化愈发明显，100平方米以下三房占比超过64%。

  第四，叠墅成交占比显著提升，并取代联排成为别墅产品成交主力。独栋市场份额继续收缩，双拼比重微增。120-160平方米中小型别墅重新走俏，200平以上大型别墅比重下滑。

  第五，豪宅市场火热，成交明显放量。194个重点监测城市总价1000万以上豪宅同比增长44%，深圳、广州、武汉等同比翻番。单价5万元/平方米以上豪宅成交同比增长43%，单价10万元/平方米以上顶豪成交同比大增80%。

  第六，二手住宅一房成交比重显著回升，四房成交占比延续增长态势，三房成交占比止跌回升，180平方米以上大户型成交比重明显回升。

  展望未来，新房方面，三房、四房成交比重有望继续提升，90-120平方米中档产品将更受市场欢迎，户型小型化趋势继续强化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和总价优势，市场占有率有望继续提升。新一轮稳增长周期和一二手房倒挂的市场环境下，豪宅成交继续放量，顶豪成交有望再攀高峰。二手住宅中二房、三房仍是成交主力，随着二手房贷政策宽松，二手住宅消费降级趋势或将适度扭转，90-120平方米中档产品成交比重或将重回上升通道。

  2021年总结

  01

  三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升

  （本节有删减）

  2021年，改善需求稳步释放，三房产品依然稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。194个重点监测城市普通住宅成交数据显示，三房户型成交占比54.45%，较2020年微降0.13个百分点，四房成交比重持续提升，较2020年增长0.69个百分点至20.72%。

  一房成交占比进一步降至4.85%，跌幅达0.67个百分点。二房成交占比止跌回升至14.67%，较2020年微增0.21个百分点，但较2019年仍降2.23个百分点。

  02

  面积段中枢下移，主力100-140平占比转跌、70-90平逆市提升

  （本节有删减）

  2021年，从面积段角度看成交结构，最为明显的变化是，120-140平方米产品成交占比由升转降，而70-90平方米产品成交比重止跌回升。

  此外，面积段增长中枢明显下移，由2020年100-120平方米下移至2021年的80-90平方米，侧面佐证需求结构更趋刚需化。2021年，各面积段中，成交比重增长最为显著的80-90平方米，较2020年增长0.91个百分点至11.89%，而回顾2020年，成交占比增幅最大的是100-120平方米产品，增长中枢明显下移。

  03

  户型小型化趋势强化，120平以下三房、140以下四房份额再扩大

  （本节有删减）

  2021年，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大。户型小型化的根源在于房价快速上涨，购房者被迫让渡居住面积和舒适度，以换取低总价和功能性的保全，高房价城市户型小型化趋势往往愈发明显。 

  2021年，194个重点监测城市120平方米以下三房成交比重显著增长，120平方米以上三房市场份额继续下滑。其中，90平方米以下小三房产品成交占比增长最为迅速，涨幅达到1.54个百分点，90-100平方米、100-120平方米三房产品成交比重延续增长态势，较2020年分别增长0.32个百分点和0.92个百分点。

  一线城市三房紧凑化趋势愈发凸显。受制于高位运行的房价，一线刚需购房者更为青睐100平方米以下小三房产品，其总成交占比进一步升至64.14%，较2020年增加4.48个百分点。

  表：194个重点监测城市四房产品各面积段成交套数占比(略）

  04

  叠墅取代联排晋升主力，120-160平经济墅受欢迎

  ……略……

  05

  千万豪宅成交同比增44%，广深汉倍增、一线顶豪再创新高

  2021年，总价千万级豪宅成交明显放量。前11月，194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套，同比增长44%。共计26个城市总价1000万以上豪宅成交套数在100套以上，较2020年新增济南、绍兴、福州、西安等5城。

  总价1000万以上豪宅成交套数TOP20城市中，除佛山外，其余19城2021年前11月成交规模均高于去年同期，北京、三亚、珠海等同比增幅都在六成以上，深圳、广州、武汉等更是实现同比翻番。典型如济南，2021年前11月总价1000万元以上豪宅成交186套，同比增长94%，顺利跻身TOP20序列。

  顶豪成交表现颇为亮眼。上海、北京依然是顶豪聚集地，2021年前11月总价3000万元以上顶豪成交套数皆超600套，稳居顶豪成交榜前两位。其中，上海顶豪成交902套，同比下降21%，主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。

  杭州、广州总价3000万以上豪宅成交规模突破100套，成功入围TOP5。例如广州，受惠于财富高净值群体的保值、增值需求，以珠江新城为代表的核心地段顶豪项目成交去化明显加快，前11月总价3000万元以上顶豪成交124套，同比增长38%。南京、青岛、珠海、苏州豪宅成交明显发力，前11月成交套数较去年同期翻番。

  高单价豪宅成交显著放量，2021年前11月，194个重点监测城市单价5万元/平方米以上豪宅成交128206套，同比增长43%。

  深圳、北京、上海高单价豪宅成交保持高位运行。2021年前11月，京沪深单价5万元/平方米豪宅成交规模都在3万套左右，其中，北京豪宅成交套数达到30265套，同比增长38%，在TOP20榜单中的排名较去年提升1个位次。

  广州、杭州、南京高单价豪宅成交规模倍增。2021年前11月，广州、杭州单价5万元/平方米豪宅成交规模都在1万套上下，较去年同期实现翻番，南京成交3036套，同比增长256%。反观宁波、郑州、福州等个别城市豪宅成交有所降温，前11月单价5万元/平方米豪宅成交同比降幅在两成以上。

  2021年前11月，194个重点监测城市单价10万元/平方米以上豪宅成交13270套，同比大增80%。

  上海、深圳、北京继续包揽顶豪成交榜前三位，前11月单价10万元/平方米以上豪宅成交12742套，占所有样本城市成交总量的96%。其中，上海成交规模超过6千套，高居顶豪成交前10，深圳、北京成交套数同比增幅在200%以上，摘得成交榜亚军、季军。

  广州、三亚顶豪市场亦有不俗表现，单价10万元/平方米以上豪宅成交均超过100套，较去年同期分别增长128%和521%，得以入围TOP5。而南京、成都、重庆等城市顶豪成交在5套以下。

  不过，豪宅市场火爆有一定巨大价差吸引投机套利的“虚假繁荣”成分。限价带来一、二手房倒挂，豪宅尤其是单价10万元以上顶豪套利空间更大，引发各路投资客拼抢。典型如上海，翠湖五集新房单价在16万元/平方米，但二手房价格在20万元/平方米以上，巨大的倒挂价差吸引投资客入场，更不乏借资缴纳认筹金的，翠湖五集最近一次开盘认购率超440%，摇号入围的最低要求是要缴满176个月社保。

   06

        二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比跃升

  （本节有删减）

  分面积段来看，10个样本城市整体成交结构变化不大，比重变化最为剧烈的面积段当属180平方米以上大户型，占比从2020年的3.11%增长1.81个百分点至4.92%，主要原因还是受到上海二手豪宅成交放量带动。

  分城市来看，上海、北京140平方米以上大面积二手房成交比重显著提升，上海140-180平方米比重升至3.96%，较2020年增长0.44个百分点，180平方米以上二手房成交套数同比增长近200%，比重更是增长6.50个百分点至9.44%，究其原因，在于上海新房积分摇号政策出台，多数豪宅项目设置1：1.3入围比例，迫使一部分社保积分不足以入围摇号的改善客群转投二手房市场。广州、深圳、杭州、南京等70平方米以下小户型成交主力地位进一步巩固，广州成交比重升至30.78%，较2020年增长2.90个百分点，深圳占比升至37.61%，较2020年增长4.03个百分点，二手房参考价制度施行叠加二手房房贷额度持续紧张，倒逼部分资金实力有限的二手房买家消费降级，选择更小面积段、更低总价房源。

  2022年展望

  07

  展望：消费降级普宅小型化、别墅轻奢化，套利下豪宅继续繁荣

  展望未来，改善需求将持续释放，三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固，而一房、二房受限于功能性不足，市场占有率整体仍将趋于萎缩，比重短期反弹也不改长期回落走势。

  90-120平方米中档面积段产品或将更受市场欢迎，成交占比稳步提升。房价持续高位运行的核心一二线城市80-90平方米小户型成交占比有望继续提升，而在三四线城市，100-120平方米仍将是最受购房者青睐的户型，受到购买力制约140平方米以上大户型产品市场份额或将有所回落。

  户型小型化趋势将持续强化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和总价优势，市场占有率有望继续提升。尤其是一线城市，户型更趋紧凑化，90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。

  别墅产品中，叠墅成交或将更趋活跃，成交占比有望继续提升，联排别墅去化不尽人意，比重将继续下滑，独栋受限于供应不济市场份额持续收缩。120-160平经济型别墅市场喜爱度日渐提升，成交比重有望快速增长，而200平方米以上豪华别墅销售放缓，市占率或将继续下滑。

  豪宅成交继续放量，一方面，在上海、深圳、杭州等一二手房价格倒挂的城市，巨大套利空间下豪宅打新热潮难退，另一方面，在新一轮稳增长周期，购置豪宅作为重要资产保值增值手段，仍将被广泛采用。预计总价千万级、单价5万元/平方米以上豪宅成交规模稳步增长，总价三千万元以上、单价10万元/平方米的顶豪成交规模再攀高峰。

  二手住宅方面，二房、三房仍将是成交主力，一线城市首置客户支撑一房产品占据较高市场份额。随着涉房信贷政策逐步纠偏，带动二手房贷款审批适度放松、放款周期适度缩短，消费降级趋势或将适度扭转，90-120平方米中档产品成交比重或重回上升通道。