[世邦魏理仕]租赁需求保持活跃，楼宇健康、物业组合及租赁灵活性关注度提升

CBRE发布《2021年中国区写字楼租户调查》

  2021年12月16日，上海—— CBRE世邦魏理仕最新发布《2021年中国区写字楼租户调查》显示，尽管国内疫情局部时有反复，但内外资企业在中国的业务表现整体保持稳定并保有增长势头。然而，全球疫情的持续给经济预期带来诸多不确定性，写字楼租户仍需审视企业房地产策略的适应性和应变力，融入更多的灵活性并采纳新的办公模式来应对未来办公新常态。

  调查发现，与一年前相比，企业的经营状况显著改善，81%的受访企业表示公司业务量相较疫情前水平已基本持平或实现增长, 该占比较2020年5月的租户调查结果增长28个百分点。

  分行业来看, 受疫情催生的需求以及中国政府在产业创新领域持续投资的推动，科技与生命科学行业实现高速增长。世邦魏理仕的租户调查结果显示，所有来自生命科学行业的受访企业及54%的科技受访企业表示经营情况超过疫情前水平，领先于其他行业。

  世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部负责人莫非（Luke Moffat）表示：“中国卓有成效的疫情防控措施和稳步的经济增长进一步增强了企业的信心，我们预期主力行业的租户在未来仍将保持较强的扩张意愿。鉴于当前大部分市场空置率较高，租户可考虑积极推进房地产策略，锁定目标区域或楼宇。同时，在资产组合和租约中增加灵活性以应对经济和市场的不确定性，并让企业房地产策略与ESG目标保持一致。”

  调查显示，基于企业持续改善的业务状况，60%的受访者计划在未来三年增加员工数量。其中，半数企业预计每年增长10%或更多。从行业来看，科技企业的扩员意愿较强。尽管近期市场出现科技行业整合或业务调整的案例，但科技创新作为十四五期间重要的战略发展方向，仍然需要更多的相关人才加入到该行业中。

  另一方面，疫情后，租户考虑降低办公室密度。不断增长的空间需求也来源于疫情后企业对降低办公室密度的考量。世邦魏理仕租户调查显示，49%的受访企业计划未来两年增加人均办公面积，远高于亚太区的平均水平。

  受员工人数及人均办公面积双双增长的推动，全国办公面积需求预计在未来三年持续增长。82%的租户希望通过租赁写字楼来满足不断增长的办公空间需求。由此世邦魏理仕预计，在2022至2024年间，中国18个主要城市的写字楼净吸纳量累计可达2000万平方米左右。

  楼宇健康关注度提升

  全球疫情的持续让健康安全成为长期诉求，越来越多的租户在选址时将楼宇健康纳入考虑因素。世邦魏理仕租户调查结果显示，47%的受访企业认为楼宇健康是影响其选址决策的重要因素，该比例较疫情前提升了28个百分点。

  在未来，企业对办公室配置的投资也将更集中于健康设施。调查结果显示，61%和53%的受访企业计划未来三年在办公场所增加新风循环/净水过滤系统和健身空间。近半数的受访企业表示将增加无接触设施以防止病毒传播。

  此外，ESG理念被广泛采纳，越来越多的租户将租赁绿色楼宇纳入企业ESG计划及房地产策略。2020年, 57%的受访企业倾向选择绿色楼宇。今年，该占比上升至93%，而有17%的受访企业认为是否是绿色楼宇将直接影响其租赁决策。

  在近期实际的楼宇租赁表现上，绿色楼宇也表现出更大的租户吸引力。世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线城市，LEED认证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3个百分点，而非LEED认证的楼宇则下降了1个百分点。世邦魏理仕认为，随着更多租户推行ESG计划，绿色楼宇的吸引力将进一步提升。

  更为重视物业组合与租赁条款的灵活性

  租户对物业组合灵活性的重视程度逐步提升，部分出于规避短期内不确定性的需要，但更多是基于战略层面的考虑。租户调查结果显示，约有40%的受访者已将远程办公作为长期的房地产策略。

  因此，租户也期望以更灵活的资产配置方式支撑其灵活办公模式。14%的受访企业计划未来增加共享办公或商务中心的使用，另有16%的受访企业认为楼宇内共享办公或商务中心的配置是影响选址决策的重要因素。这两项占比较一年前均有明显提升。

  租户对资产组合灵活性的需求也会影响租赁条款的设定。租户对资产组合灵活性的需求也会影响租赁条款的设定。81%的受访企业希望获得弹性的租期，和未来业务发展的目标相契合。例如，为一个新的试验型项目提供6至12个月的短期租约，或供总部使用的10年长期租约。

  约40%的受访企业认为提前解约权的实施细节十分重要。其中，科技行业高速增长的特性和制造业业务整合的需求，使其更为重视此项条款的设置。

  五分之一的企业希望在未来合同中加入疫情或其他紧急情况的保护性条款, 主要是业务受疫情影响较大的零售业。部分金融业及零售业租户对转租权的重视度上升。

  世邦魏理仕建议，基于租户倾向于在租约中增加更多保护性条款，写字楼投资者及业主的资产运营能力也需更上一层。不仅仅是提供更多定制化的租赁条款，而是采取更全面的方法，包括在收入增长和保证出租率之间重新寻求平衡点，评估在楼内增设共享办公的风险和收益，以及投资楼宇科技来更好地进行租赁管理。

  办公室配置需求变化

  随着远程办公的广泛使用, 租户更为重视提升办公场所的协作功能。同时，疫情的暴发也促使租户重新考量办公室的空间使用率。

  尽管固定工位仍是主流的办公室布局，但共享工位的使用度也将有所增长。租户调查结果显示，未来三年，39%的受访企业计划在部分工区采用共享工位，同时有26%的受访企业表示将全部采用共享工位以适应ABW模式（Activity-BasedWorking/ABW-基于活动的办公模式）。

  内外资租户在部分工区采用共享工位的模式上接受度较为一致（42%的外资租户与41%的中资租户）。但外资租户对于在全部工区内采用共享工位上呈现出更高意愿。调查结果显示，37%的外资租户计划未来在整个办公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中资租户选择该选项的占比仅为21%。

  世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“市场需求持续回暖但供应压力犹存，业主或投资者需要密切关注租赁市场动向和增长强劲的需求行业，并抓住租户对新楼和核心商务区的升级需求。基于租户与日俱增的健康和灵活性诉求，业主或投资者亦需从供应端和服务商的角度出发，根据不同行业的业务特性和房地产策略的关注点，有针对性地满足租户的需求，从而提升出租率并实现长期、稳定的收入增长。”