[克而瑞]市场月报 | 12月楼、地市虽“翘尾”但显著不及去年同期

  12月，恰逢房企业绩冲刺季，新房供、求同环比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市显著分化：一线韧性较强，供求环比齐增，年成交量创近3年新高；二三线供应大幅放量，而成交环比增长19%，但同比跌多涨少。土地市场量增价稳，同样迎来年末“翘尾”行情，但是表现不及去年同期。

  新增供应

  环比增10%，同比降36%

  一线持稳，二三线大增

  12月，房企推盘热情稳步回升，本月29个重点城市预估新增供应面积2491万平方米，环比大增10%，同比下降36%，显著不及去年同期。

  分能级来看，一线城市稳步放量：4个一线城市12月供应面积为437万平方米，环比上升7%，同比下降32%。上海、广州、深圳皆迎来阶段性放量，环比持增，深圳已连续2个月单月供应突破100万平方米，上海、广州增幅也在3成左右，4城中仅北京一城出现回落，主要源于北京上月集中供应，本月供应略显疲软，因而同环比齐跌，降幅显著。

  热点二三线城市供应规模稳中有增，不及去年同期。25个监测城市12月供应2054万平方米，环比大增11%，同比下降37%。成都、南京、武汉、杭州、长沙、西安、青岛年末放量，单月供应量突破100万平方米，各城市环比涨跌参半，同比跌多涨少：南京、西安、济南、无锡等同环比齐增，房企推盘积极性显著提升；徐州、郑州、天津、东莞、长春、宁波、佛山、昆明、大连等供应阶段性疲软，主要基于行情惨淡，房企供应节奏明显放缓。

  新房成交

  12月“翘尾”环比增16%

  一线年成交创近3年新高

  12月，因恰逢房企年末冲刺季，典型城市商品住宅成交热度稳步回升，29个监测城市预计成交规模达2123万平方米，环比增16%，同比降幅达35%，全年成交规模累计同比回落3%。

  分能级来看，一线城市楼市成交稳步上扬，12月预计整体成交新房345万平方米，环比上升6%，同比下降30%，全年累计同比持增，增幅达15%。上海、广州随着供应放量，成交持续回升，环比涨幅均在30%以上，同比回落，北京、深圳本月均有所缩量，单月成交均在60万平方米以下，且同环比齐跌，不过介于前期居民购房热情高涨，全年同比仍保持正增长。

  二三线城市成交量稳中有增，25个监测城市12月预计整体成交1778万平方米，环比上升19%，同比下降36%，降幅有扩大趋势。各城市环比涨多跌少，成都、长沙、佛山、南京、徐州、合肥、东莞、福州、厦门均迎来年末集中放量，环比增幅均在3成以上，宁波、海口、西安楼市行情略显低迷，环比保持回落。从全年成交规模来看，佛山、福州、常州等东南沿海城市需求相对“坚挺”，累计同比大幅增长，而南宁、郑州等内陆中西部弱二线因前期需求透支严重，整体购买力基本见顶，成交表现不及2020年，预计2022年1月恰逢春节成交淡季，整体成交环比预计由升转降，考量到2021年1月高基数原因，同比大概率也将保持回落。

  库存

  29城供求比1.2致库存环比持增

  成都消化周期超2年

  12月29个重点城市虽加大销售力度，但整体仍呈供过于求的状态，多数城市供求比和库存情况继续恶化。29个重点城市整体供求比1.2，供微大于求；一线和二三线供求比分别为1.4和1.2。

  一线城市中深圳供求比升至2.8，北京、上海和广州库存面积环比波动幅度均在5%以内。二三线城市中，常州、西安、厦门和成都供求比大于2，库存有不同幅度环比上涨，其中成都消化周期环比拉长60%至24.1个月。长春、济南、南宁、昆明和佛山12月供不应求，主因是供应缩量，如长春和南宁。值得注意的是，同比来看广州、深圳、东莞、宁波、南京、常州等城市库存规模较2020年末均有显著上升。

  二手住房

  9城成交环增3%

  一线稳二线分化，苏杭规模再降级

  2021年12月，二手房市场整体持续小幅回升，规模上环比微升3%，9个重点城市共计成交347万平方米。较去年同期相比规模减少46%，同比2019年跌幅维持在34%，基于近期多城陆续放松信贷政策，居民杠杆能力提升，市场持续回温，各热点城市成交企稳回升但距离前期高位仍有一定距离。

  具体到城市来看，9城环比表现普遍回升，一线市场较为坚挺，北京市场规模环比再增15%深圳环比降9%，此外大连环比增长89%涨幅最高，杭州、苏州环比回落超2成，其余城市均有不同程度涨跌；同比表现仍普遍回落，8城成交规模同比均下降3成以上，其中杭州、青岛三季度以来市场市场显著回落，本月同比均有70%左右降幅，其余城市均有不同幅度回落，值得一提的是北京同比2019年仅回落1%，整体规模仍有较强支撑。

  当前全国主要城市二手房住宅市场临近年末市场有所回暖，叠加前期“用力过猛”的调控政策逐步有放宽迹象，预计短期内市场仍将以稳为主，市场规模持续小幅上行。

  土地市场

  年末“翘尾”如期而至

  但成色不及去年同期

  截至12月28日，全国300城经营性土地总成交建筑面积达39795万平方米，环比11月全月翻番，同比却下降16%；成交幅数共计6124幅，环比涨幅也高达93%，但同比也下降了10%；成交总价方面，本月土地成交总金额升至10188亿元，环比上月大涨102%，但同比下降了11%。成交单价方面，与上月变化不大，环比微降2%至2560元/平方米，但同比上涨了7%。

  市场热度方面。尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但溢价率仍延续在低位。本月平均溢价率为3.3%，与上月基本无变化。各能级城市表现略有差异，呈现一线下降、二三线增长之势；尤其是二线城市，在杭州第三批集中土拍热度回升的带动之下，溢价率环比上涨了0.8个百分点，增至2.6%。

  土地流拍方面，以重点监测的城市来看，较上月略有好转，但依然处于较高位，约为15%，其中六成流拍地块集中在郑州、沈阳、济南、福州、成都等二线城市，并且这些地块多为含宅地块。究其原因，主要还是由于当前房企仍面临极大的资金压力所致，加之楼市下行压力依然巨大，房企投资谨慎的态度短期内还在延续，高流拍也在意料之中；尤其是市场下行压力的长春、沈阳等城市第三轮集中土拍流拍率更是居于突出，流拍率均超过40%。

  CRIC监测数据显示，截止12月28日，一线城市成交总量达693万平方米，环比持平，同比微降2%。四城中，北京、上海和广州在本月均完成了第三轮集中土拍，其中上海的成交规模最高，总建面达301万平方米，共成交33幅地，涉及第三轮供地中的19幅宅地，其中4幅均触及一次性报价，余下地块则基本为底价成交。北京和广州的成交规模分别为94万平方米和274万平方米，其中北京第三轮集中土拍供应的12宗地顺利成交10宗，总成交建面为91万平方米，共收金277亿元，和前两轮集中供地相比成交建面和金额均显著收缩；广州第三轮供应规模也显著减少，仅有17宗地入市，最终成交13宗，成交面积为256万平方米，共收金302亿元。横向对比来看，三城中，上海第三轮土拍热度最高，有9宗优质地块达到中止价，商品住宅用地平均溢价率达3%；而北京和广州出让地块则多底价成交，并且均出现了流拍现象，热度相对较低。

  截至12月28日，二线城市成交量达7559万平方米，环比大涨189%，但同比降幅仍达23%；成交金额也同步上涨，总金额达4025亿元，环比上涨191%，同比也有10%的涨幅；平均价格与上月基本持平，楼板价达5325元/平方米，同比也上涨了43%。具体到城市来看，本月共有14个重点二线城市进行了集中土拍，包括天津、济南、青岛、武汉、长沙、郑州、成都、重庆、杭州、厦门、福州、合肥、沈阳和长春。从土拍热度来看，大多数城市三轮土拍热度仍延续了二轮低温态势，其中厦门、沈阳和长春还较二轮明显转冷，均出现了半数或半数及以上地块流拍的现象，土地热度进入 “冰封”期。仅杭州第三轮土拍走出了特例的行情，35宗出让地块中24宗触及最高限价摇号，平均溢价率达7%，是三轮土拍中溢价率最高的城市，整体土拍热度较第二轮显著回暖。

  在上月供应量爆发的影响下，三四线城市本月的土地成交量也大幅上涨，并突破3亿平方米；不过，受优质地块占比下滑影响，成交均价却不敌上月，环比下降9%至1621元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，盐城的成交规模最高，本月总成交建筑面积达534万平方米，涉及81幅地。其次是常州，共成交55宗地，总成交建面达472万平方米；在成交地块中，有6宗为常州新一轮集中出让成交地块，共收金114亿元，但多数地块均仅经过一轮报价就成交，土拍热度仍处于较低水平。

  整体来看，随着房地产行业信贷环境边际改善逐渐起效，12月土地市场的运行也较上月更加平稳，土地流拍现象较此前明显改善。不过，城市之间的分化仍在持续。以22城三轮土拍表现来看，楼市表现较为稳健的上海、杭州等城市，土拍热度也有所回暖，民企拿地积极性较二轮有所提升；而楼市行情近期表现不佳的沈阳、长春等，虽然采取了多种措施如加大中心城区供应、降地价等，但仍出现了过半地块遭遇流拍的现象，规模房企更是在这些城市的土拍中“隐身”，企业投资意愿降至冰点。