[仲量联行]北京甲级办公楼市场季度净吸纳量创近十年最高记录

仲量联行2021年第四季度北京房地产市场回顾

  2022年1月6日，北京——“2021年第四季度，北京甲级办公楼市场的单季及全年可租赁净吸纳量均创下过去十年最高记录，强劲的复苏态势显著提振市场各方信心。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“在过去一年复苏势头持续增强的情况下，北京稳定向好的经济基本面，极具韧性的优质资产，以及长期的增长前景，将会吸引投资者越发看好北京商业地产市场。”

  办公楼市场方面，以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。在投资市场，北京全年成交总额超过600亿元，市场活跃度和流动性持续提升，第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。餐饮行业持续作为零售地产市场的主要需求来源，第四季度有包括正大中心商业部分在内的共四个新入市零售项目。工业物流地产市场率先开始租金正增长，引领复苏趋势。酒店市场方面，延庆区新开业3家高端酒店，引领了北京2021年新增供给。豪华公寓市场第四季度供需两旺，成交量达到自2014年以来单季度最高水平。

  甲级办公楼

  2021年第四季度，近十年最大的单笔成交将可租赁净吸纳量推高至2011年以来最高单季度水平。年末内资TMT行业扩张势头依旧强劲，使得本季度可租赁净吸纳量达到33.7万平方米。某行业巨头在位于奥林匹克地区的亚洲金融大厦新签10.7万平方米，为过去十年北京办公楼租赁市场面积最大的单笔成交之一。此外，源自内资租户的需求在全市场持续活跃，占总成交量的 90% 以上。来自内资金融和专业服务业租户的需求对租赁活动做出重大贡献。

  活跃的市场需求使得整体市场空置率下降1.0百分点至11.7%，已恢复至2019年末疫情前的水平。举例而言，由于近期入市和新入市项目的快速去化，丽泽和奥林匹克地区子市场空置率均实现较大幅度回落。同时，租金水平连续两个季度基本持平，整体市场租金环比下降0.1%，同比下降3.3%。由于空置面积持续回填，全市九个子市场中已有四个于第四季度录得租金正增长。“此外，随着甲级办公楼的整体市场复苏在 2022 年到达关键转折点，预计当前市场将由对租户方有利转为更加。”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示,“我们将看到整体租金于年初触底，并于接下来的几个季度逐渐回升。尽管2021 年全年净吸纳量达到空前水平，如此强劲的复苏势头能否持续到 2022 年仍有待观察。”

  投资

  2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元。该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较去年有了明显提升，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。同时，北京优质零售物业交易机会增多，全年零售物业成交总额同比上升34%，知名案例包括博枫（Brookfield）对悦荟万科广场的收购。北京整体优异的市场表现及抗压能力，持续吸引内外资投资者的青睐。

  第四季度北京投资市场主力仍为办公楼物业，数据中心持续受到关注。第四季度重点办公物业成交包括某自用型买家以4.3亿元购入的西三旗金隅科技园，以及以5.7亿元完成司法拍卖的位于姚家园的乐融大厦。另一重点成交为远洋集团将位于CBD核心区的Z6项目出售给其联合数家国际投资人一同设立的核心写字楼基金。同时，随着鹏博士转向“轻资产、重运营”的发展道路，其于第四季度将酒仙桥、三元桥两个数据中心项目分别以7.5亿元、6.5亿元出售给宝能地产。仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示：“后疫情时代，北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。”

  优质零售地产

  餐饮行业持续成为市场主力需求来源，在2021年第四季度零售业态新开业面积中占比超40%。主题餐厅品牌表现活跃，推动大面积餐饮铺位租赁需求，其中好莱坞主题餐厅 Kitty&Daniel’s在第四季度开设两家门店。同时，中式糕点类品牌受到年轻消费者追捧，在资本的推动下加速扩张。国内运动品牌销售额迎来大幅增长，其中市场领先品牌李宁和安踏的营业额在上半年均实现双位数增长。同时，国产运动品牌正通过发布新品牌来拓宽消费群体，例如李宁1990首店亮相侨福芳草地。

  市场空置率已恢复至疫情前水平，市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度，北京市区零售地产项目租金保持平稳，租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长，使得更多业主进一步上调租金，核心市场表现优于预期，其租金环比上涨0.4%。同时，郊区市场的空置压力已得到较大程度缓解，全年空置率同比下降3.0个百分点至6.2%。郊区市场租金降幅持续放缓，环比下降0.5%。

  2021年第四季度，北京新开四座零售项目。其中值得关注的为位于CBD核心区的首个零售项目——正大中心商业部分。目前CBD核心区有大量的办公人口，但是区域内零售资源相对稀缺，正大中心的开业为区域带来丰富的餐饮及购物选择。同时备受瞩目的太古里西区开业，“新建西区与既有的太古里南北区形成了品牌和功能的流动互补，同时南区的部分品牌迁至西区，为更多时尚类品牌提供了拓展空间，加强南区和西区定位的差异化同时提升太古里整体定位。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示，“北京市市区新增商业项目有限，太古里西区等此类存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。预计进入2022年，市场将迎来更多此类存量改造类项目，带动周边乃至全市消费升级，进一步激发城市消费力。”

  工业物流地产

  电商物流持续作为需求核心来源，带动整体市场空置率回归疫情前水平。电商巨头积极扩张，倾向于承租自有仓库周边面积。另外，本季度为线上销售旺季，电商及物流行业贡献短期租赁需求。得益于2021年四个季度均保持正吸纳量沉淀，空置率回归疫情前水准，于年底录得4.6%。同时，冷库需求持续增长，部分租户倾向于大面积长租期的租赁机会。2021年，工业地产租金同比两倍增长，全年四季度均呈现回暖态势。在2021年第四季度，市场租金环比上涨0.6%，同比录得3.6%，与2020年数据相比近乎翻倍。稳定的需求加之供给稀缺成为2021年租金平稳回暖的动因。核心子市场的优质项目与较为偏远但具备租金竞争力的项目在本年度实现最高租金涨幅。“即使2022上半年有超过17万平方米的项目入市，市场预计保持稳健。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，“市场持续回暖加之稳定需求支撑下，空置压力或将有效缓解。并且，新增优质项目预计持续受到市场追捧，为之后几季度的租金上涨趋势提供支撑。”

  酒店

  2021年下半年疫情反复致酒店业绩波动，而北京环球度假区开业利好业绩恢复。7月得益于暑期利好，北京高端酒店市场每间可出租客房收入恢复至2019年同期的86.9%。8月受到南京禄口国际机场引发的全国疫情影响，北京高端酒店业绩环比下降56.2%。9月至10月，环球度假区开业且会议会展活动恢复正常，两月间北京共举办大型会展活动42场，北京高端酒店业绩分别恢复至2019年同期的73%和65%。10月起，北京本地及全国多地出现散发疫情，导致新一波防控政策收紧。11月，北京高端酒店入住率环比下降28.3个百分点，每间可出租客房收入环比下降55%至277元。对比全国其他主要城市，北京酒店业绩受疫情影响的波动更大。

  延庆区引领北京市2021年高端酒店新增供给。2021年北京市共计开业4家高端酒店，向市场新增1169间客房，占市场原有供给总量的1.5%。新增高端酒店中，3家均位于延庆区，分别为北京长城脚下的公社（改造翻牌项目，现为凯悦臻选品牌）、北京延庆万豪酒店和北京八达岭希尔顿逸林酒店。

  由于冬奥前期相对严格的防疫政策，预计冬季奥运会对酒店业绩利好有限。由于10月底北京本地出现疫情，为防止病毒在秋冬季快速传播，确保冬季奥运会顺利举办，11月入京政策再度收紧，预计当前逐步收紧的防疫政策可能持续至2022年4月。仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁梁涛表示：“尽管严格的入京政策在短期内将一定程度影响北京的酒店需求，中长期来看，预计冬奥会和2022年两会结束后入京政策将逐步放宽，再加上我国疫苗接种率的提高及环球影城带来的北京市场吸引力提升，北京市高端酒店整体业绩表现预期保持良好恢复趋势。”

  高端住宅

  季度成交量再创历史新高，北京高端住宅市场年底呈现供需两旺。2021年第四季度，北京豪华公寓市场共成交1529套，环比增长76.4%，单季度成交量达到2014年以来最高水平。圆明天颂和学府壹号院两个新项目开盘即售罄。同时，开发商为回笼资金冲刺业绩也趁势密集推盘，推动全年豪华公寓供应总量同比增长138%。

  预计2022年高端住宅新增供应有所放缓，但短期内市场需求势头仍保持强劲，或将推动新房价格平稳进入上升通道。改善性需求将持续关注位置优越且市场认可度高的优质物业，推动高端住宅销售市场持续活跃。“今年以来，由于土拍政策趋严导致高端住宅用地供应的减少，将直接带来高端住宅未来供应量的短缺或将进一步推动新房价格维持上行。”米阳表示，“新房选择空间的减小也使得部分活跃的市场需求转至二手高端住宅市场，同样推动二手价格稳定健康增长。”