[中房研协]2021年12月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  二手住宅相关政策

  12月，仅两个城市出台二手房相关政策，从加强资金监管和优化公积金贷款流程两个角度维护二手房交易市场秩序。镇江要求加强存量房交易资金监管，保障买卖双方的财产和交易资金安全，规避存量房交易资金风险；北京优化公积金贷款流程，精简存量住房申请公积金贷款所需的材料。整体来看，市场维稳导向明确。

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   成交面积环比持续增长

  12月，典型城市二手住宅成交面积合计915.6万平方米，较上月增加19.6%，绝对额增加149.9万平方米。从环比数据来看，南京、青岛成交量较上月有小幅减少，其他典型城市整体成交量均有明显回升；从同比数据来看，成都较去年同期有大幅上涨，其余典型城市成交量较去年同期均有所下降。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为147.6万平方米，环比上涨21.7%，较去年同期减少54.2%；北京成交面积139.0万平方米，环比增加28.8%，同比减少26.5%；成都成交面积110.2万平方米，环比增加109.9%，同比增加208.8%；天津、重庆、武汉、南京、广州成交量分布在62万至94万平方米之间；其余城市成交量均未超过35万平方米，其中，成交量最低的为青岛，为16.6万平方米，环比减少3.9%，同比减少69.0%。

  2.2   成都成交套数环比、同比均现显著增长

  12月，十三个典型城市二手住宅共成交10.1万套，南京、青岛成交套数较上月有小幅下滑，其余典型城市成交套数环比均有所增加；成都同比上涨，其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。从具体城市来看，上海成交套数居首位，达到1.8万套，环比增加19.5%，较去年同期减少53.7%；北京成交套数为1.6万套，环比增加30.1%，同比减少26.3%；成都、天津分别成交1.2万套、1.1万套；重庆、南京、武汉、广州成交套数分布在0.69万-0.99万套之间；其余城市成交套数均低于0.4万套，其中，青岛成交套数最少，为0.17万套，环比减少3.7%，较去年同期下降70.6%。

  2.3   多数典型城市二手住宅销售价格持续下跌

  2.3.1   北京、上海二手住宅价格环比上涨

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，12月，北京、上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%、0.4%，其余典型城市二手住宅价格环比均有不同程度的下滑。广州、南京、成都、青岛、合肥环比下跌0.3%；其余城市跌幅分布在0.4%-0.5%之间；武汉、郑州环比下跌0.5%，跌幅并列首位。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高8.5%；其次上海、广州同比涨幅分别为6.5%、5.8%；其他城市同比涨幅均在4.4%以下；郑州、深圳二手住宅价格同比分别增加0.9%、0.6%，居典型城市末两位。

  从定基指数的角度来看，除天津、郑州外，其余典型城市二手住宅价格均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为北京，高于上年平均价格11.6个百分点，广州、上海分别高于上年平均价格10.5%、9.8%；成都、深圳、南京、合肥均高于上年平均价格5个百分点以上；其余城市价格涨幅分布在0.3%-4.8%之间；天津、郑州二手房销售价格分别低于上年平均价格0.2%、0.6%，分别位列典型城市末两位。

  2.3.2   北京、上海各类户型价格较上月均有明显回升

  从结构上看，12月二手住宅交易市场上，北京、上海三种户型价格均呈现上涨，其余典型城市各户型价格整体呈现下跌。具体来看，北京90平方米以下户型价格涨幅突出，较上月增加1.3%，上海小户型价格微涨，广州小户型价格与上月持平，其余城市小户型价格均有所下滑；90-144平方米户型中，上海、北京环比分别增长0.3%、0.2%，南京中等户型价格与上月持平，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，上海、北京、成都环比分别增加0.7%、0.3%、0.2%，其余城市大户型价格均有明显下滑。

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   新建商品住宅成交总量较上月有显著提高

  12月，典型城市新建商品住宅成交面积为1284.0万平方米，环比上涨24.5%，绝对额较上月增加252.4万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.71倍，具体来看，北京二手房成交面积是新房成交面积的2.1倍；上海、厦门二手房成交面积分别是新房成交面积的1.63倍、1.04倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到167.2万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.66倍；武汉、广州新房成交面积分别为152.8万平方米、149.7万平方米，同期二手房成交面积分别是新房的0.45倍、0.42倍；天津、青岛、南京、重庆成交量分布在104万平方米至127万平方米之间，其余城市新房成交量均未超过91万平方米；厦门新房成交面积最少，为27.4万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.9倍，绝对额较新房成交套数少1.14万套。

  3.2   上海新房价格环比涨幅突出

  12月，上海、南京、重庆、厦门、合肥新房销售价格环比上涨，北京与上月持平，其余典型城市环比指数呈现下跌，具体来看，上海环比指数较上月提升0.4个百分点，位列典型城市首位；南京、重庆环比增加0.3%；厦门、合肥环比增加0.2%；深圳等五个城市跌幅分布在0.1%-0.6%，天津、郑州较上月下跌0.7%，跌幅并列首位。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有不同程度的提高，其中，同比涨幅最大的为重庆，同比增加7.9%；北京、广州同比分别上涨5.1%、5.0%；其余城市同比涨幅均不高于4.4%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长1.9%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较上年平均价格提高10.1个百分点；广州定基价格指数位列第二，高于上年平均价格8.7个百分点；排名末两位的是天津及郑州，分别高于上年平均价格的3.0%、1.4%。

  从结构上看，与上月相比，上海、南京、厦门三种户型价格都有所上涨，具体来看，合肥、上海、南京、重庆、厦门、成都90平方米以下户型价格呈现上涨，涨幅均不超过0.4%，其余城市小户型价格有所下滑；90-144平方米户型中，上海、南京、厦门涨幅分布在0.3%-0.6%之间，合肥、重庆中等户型价格与上月持平，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，重庆、合肥涨幅突出，分别上涨1.1%、0.8%，北京、上海、南京、厦门涨幅分布在0.1%-0.4%之间，成都、深圳大户型价格与上月持平，其余城市大户型价格呈现下跌。

  总 结

  本月，仅两个城市出台二手房相关政策，旨在规避行业风险、维护二手房交易市场秩序。镇江要求加强存量房交易资金监管，保障交易双方的财产安全；北京优化存量住房申请公积金贷款的流程，并精简所需材料，为申请者提供便利。整体来看，在“良性循环”的指引下，政策维稳导向明确，带动市场底部修复。

  从成交量来看，随着信贷政策的不断改善，12月典型城市二手住宅成交量继续回升，从环比数据来看，二手住宅成交总面积环比增加近两成，南京、青岛环比微降，其余典型城市成交量较上月均有不同程度的上涨，其中，四个一线城市环比涨幅在一成到三成之间，成都环比翻倍。从同比数据来看，典型城市整体成交量仍低于去年同期，北京同比减少近三成，上海、广州、深圳低于去年同期五至六成；成都涨幅突出，同比增加逾两倍。同期新房市场成交总量环比增加24.5%，北京、深圳新房成交量较上月有所下滑，其余典型城市新房成交量明显提升。总体来看，12月二手房成交面积是新房成交面积的0.71倍。

  从价格方面来看，随着前期政策效应的持续发酵，12月多数典型城市二手住宅销售价格环比指数继续下滑，多个城市二手住宅市场出现量升价跌。从具体城市来看，北京、上海逆势上涨，其余典型城市二手房价格环比指数均现下跌，武汉、郑州二手房销售价格环比跌幅居首；整体而言，除北京、上海外，其他典型城市12月二手房价格环比延续跌势，且同比涨幅继续收窄。