[第一太平戴维斯]北京房地产市场迈入新周期

  全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2022年第一季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅租赁及大宗投资等不同细分领域在一季度的综合表现进行回顾总结，并就2022年北京房地产市场的未来走势做出展望。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade) 先生表示：“在经历了2021年的跌宕起伏之后，房地产市场在2022年仍面临着诸多挑战与机遇。目前，宏观经济增速的放缓、国际环境的复杂变化及新冠疫情的反复，对于房地产市场的影响都不容小觑。此外，房地产行业已经进入深度调整期，面对新周期复杂多变的大环境，商办地产的从业者应理性应对、保持信心、顺应潮流、主动作为，提升自身的核心竞争力，以适应新时期的新需求。”

  2022年第一季度，北京写字楼市场回归常态、迎来低调开局。一季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新项目入市，供应量约为16.2万平方米；受市场整体租赁需求有所减弱的影响，季度内净吸纳量约为9.5万平方米，较去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲级写字楼空置率为15.3%，环比微升0.3个百分点、同比下降1.3个百分点；同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币339元，环比微降0.6%。在2022年的开局阶段，北京写字楼市场并未延续2021年的火热态势，主要原因包括传统租赁淡季、部分行业监管加强导致需求走弱等诸多因素，市场正逐渐告别强势井喷、回归理性常态。

  进入2022年以来，北京商业零售市场持续平稳发展。在春节假期和冬奥热潮的带动下，北京零售市场消费热情高涨，消费规模也在逐步扩大。1-2月，全市实现社会消费品零售总额2,427.3亿元，同比增长2.5%。季度内，恰逢冬奥会热潮与春节假期重合的销售旺季，各大购物中心纷纷开展结合了冰雪消费和传统文化中国年的主题活动，配合丰富的促销活动以满足多元化的消费需求，进一步带动春节期间滑雪及冰上运动类品牌与冬奥会吉祥物商品的消费热潮。本季度北京零售市场无新建购物中心入市，但历经一年多改造的东安市场以引领消费潮流的买手制百货形象重新开业。全市优质购物中心平均空置率维持在5.8%的相对低位，环比持平、同比下降1个百分点。

  一季度，北京高端住宅租赁市场整体表现较为平淡。作为传统租赁淡季，叠加冬奥会入境管控升级、国际局势复杂多变，潜在外资客户入境的不确定因素增多，导致本季度服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%。为减缓运营压力，业主方积极调整租金、适度做出让步，以期加速去化，全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月244.9元，租金指数环比下降0.5%。预计未来随着内外资租户的逐渐回归，将刺激服务式公寓的需求、带动市场回暖，市场整体入住率也将有所改善。

  北京大宗投资市场在一季度的整体表现较为平淡，重要成交寥寥，季度内大宗投资市场成交金额合计仅为人民币23.4亿元。总体而言，自2021年“三道红线”等强监管政策后，房地产企业面临庞大的资金需求和降低债务规模的压力，纷纷开始加速变现自持资产，这也是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径。因此可以预见，在2022年投资市场上可供出售项目将会继续增加，项目议价空间也相对较大。但潜在买家会保持高度谨慎的态度并仔细甄别可售资产的真实价值，充分利用融资工具拓展收并购业务，抓住市场机遇进行抄底。

  在经历了2021年下半年的全面下行之后，2022年将是房地产行业走出至暗时刻的关键之年。在国内疫情影响仍在持续、宏观经济增速有所放缓、外部环境复杂多变的背景下，商业地产行业迎来“筑底企稳”的关键阶段。值此机遇与挑战并存的深度调整期，商业地产从业者应积极把握行业变化、强化自身综合实力，挖掘新的增长点，引领市场平稳健康发展，在挑战中把握机遇、砥砺前行。