[仲量联行]北京办公楼市场租金实现三年来首涨

仲量联行2022年第一季度北京房地产市场回顾

  2022年4月7日，北京——“2022年开局，北京商业地产市场迎来了显著复苏，去年旺盛的租赁需求得以延续，市场信心提升的同时也展示了北京商业地产市场的韧性发展。”仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示。在整体复苏的趋势下，办公楼租赁市场迎来全市平均租金的三年首涨，同时租户需求仍保持活跃。在投资市场，优质物业竞争加剧，物流地产、长租公寓及另类资产为投资重点。零售地产市场租金维稳，一季度东安市场完成改造以“买手店”百货形式重新入市。工业物流地产市场租金保持稳步上涨，冷库需求仍然强劲。豪华公寓市场供需两旺，成交量达到自2013年以来单季度最高水平。

  甲级办公楼

  2022年一季度办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨。一季度北京办公楼租赁市场需求持续走强，总净吸纳量已接近157,000平方米——超过2020年全年净吸纳量的两倍。8,000平方米以上的租赁需求对市场成交的贡献尤其显著，占总租赁成交面积的55%。一季度，金融企业扩张性需求激发了租赁市场活力，某知名内资金融企业在丽泽区域持续扩张，新签超3万平方米面积。同时，来自TMT和大健康行业的需求也在推动一季度租赁市场上行。

  全市整体空置率连续下降，收至10.2%，创过去10个季度以来最低水平。丽泽子市场空置率下降7.5个百分点，为一季度空置率环比下降幅度最大的子市场。同时，租金开启全面复苏态势。整体市场租金于一季度达到拐点，由负转正，环比上涨1.2%。九个子市场租金均保持平稳或实现正增长，其中丽泽的租金环比增幅（7.5%）最大。“此外，预计2022年甲级办公楼市场将持续发力实现进一步复苏，租户方有利的市场窗口已于去年关闭，目前转为均衡市场。”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“预计2022年全年租金涨幅达6.7%。市场将持续活跃，但随着整体租金的回升，需求势头可能于年中暂时放缓。”

  投资

  多元化物业类型受到高度关注，在全国范围内物流地产、长租公寓及另类资产成为投资重点。仲量联行《2022投资者意向调查》报告最新发布的数据和分析显示，90%的受访者计划加大对物流地产的投资，而70%的投资者表示将加大对长租公寓的投资。在北京投资市场中，长租公寓持续受到关注。一季度，中骏集团旗下方隅联合KKR以18.7亿的价格对大兴方隅公寓项目的收购也已正式完成。

  办公租赁市场表现企稳回升，办公楼仍为投资者关注核心。一季度，翰同资本完成对位于奥林匹克区域的北苑路158号（原家和超市）的收购。据悉，翰同资本计划将其改造，作为办公用途。北京优质物业投资机会稀缺，但投资人仍持续寻求北京商业地产市场的投资机会。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“目前优质物业的投资竞争进一步加剧，物流地产、长租公寓及另类资产是目前市场的投资重点。生命科学及智能制造等产业的飞速发展，也推动产业园区物业类型持续受到关注。”

  优质零售地产

  微醺类餐饮品牌在资本推动下活跃扩张，推动了大面积餐饮铺位租赁需求。其中热门品牌Commune于一月份完成数亿元融资，一季度于太古里南区开设北京第三家门店，并计划2022年在全国开设120-130家新店。业主对于引入微醺类餐饮品牌兴趣浓厚，此类餐饮品牌注重夜生活类消费，可延长购物中心运营时间，同时为购物中心带来更具消费力的客群，有效提升项目整体销售额。另外，国产黄金品牌迎来强劲的营收增长，贡献了一季度超8%的新开业门店比例，其中周大福、老庙黄金在一季度开设多家门店。国产黄金珠宝品牌承租能力较高，多位于购物中心首层，可提升购物中心首层整体定位及形象。

  市区市场租金水平维持平稳，整体租金上行仍存在一定压力，多数项目表现尚未达到业主预期。受项目整体销售额和需求增长不及预期的影响，很多区域级的购物中心也难以实现租金上涨。一季度租金保持平稳，环比小幅上涨0.3%。核心市场租金持续领涨，多个高端及奢侈品项目表现优异，业主继续上调租金，核心市场租金环比上涨0.6%。然而，郊区市场受疫情反复的影响，部分租户在持续累计的经营压力下闭店退租，多数出现在餐饮及儿童业态。郊区市场空置率小幅升至6.5%，郊区租金环比下降0.4%。

  2022年第一季度，东安市场焕新升级，以“买手店”百货的形式重新开业。重新开业的东安市场包括10个小众设计师品牌集合区域和39个高端时尚品牌专柜，引入近600个国内外时尚品牌。“升级后的东安市场，其目标客群更倾向于本地消费者，而不是此前游客为主的消费客群，同时随着八号线的开通运营，王府井商圈也将迎来更多本地客流。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“改造后的东安市场有效的提升了王府井商圈的整体形象和商业氛围，‘买手店’百货的模式丰富了王府井商圈的商业形态，其年轻潮流的定位也将进一步提升商圈消费活力。”

  工业物流地产

  冷链物流重磅利好政策持续出台，电商及医药行业的冷库需求持续走高。为吸纳市场需求，全市冷库改造体量持续累计增加，提出自建冷库或升级仓储基建的高附加值租户主导全市租赁成交。同时，春节期间生产性与线上销售需求暂缓，企业补库存需求下降，短租需求呈现萎缩。即便如此，得益于稳定的长租需求，一季度空置率仍继续下降至4.3%，物流领军企业对此类需求增长的推动最为显著。北京市工业地产租金环比微幅上涨0.7%，增速保持稳健。大部分项目租金保持平稳趋势，受租金粘性影响，未在2021年末涨租的业主在一季度微幅上调租金。同时，仅剩边缘面积可租的项目面价提升较快，且出租意愿较低。“已延期入市的项目带动市场有限的可租赁面积实现租金上涨。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“预计今年入市的新项目将不会对北京‘求大于供’的市场造成太大空置压力，主要因为全市强劲的需求支撑，并且政策限制加大了部分在建项目再次延期的可能性。因此我们预测，全年空置率将保持在6%以下的健康水准。”

  高端住宅

  政策边际宽松提振市场信心，一季度北京高端住宅市场供需得到合理释放。作为传统淡季，北京高端住宅市场成交量在一季度环比下降45%，但仍有848套成交，同比增长80%，为2013年以来同比增幅最高水平。同时，购房需求积极释放以及流动性合理充裕的形势下，开发商趁势密集推盘，加之政府对商品房预售许可的加速审理，市场供应周期进一步加快。一季度北京豪华公寓新增供给总计2667套，达到单季度历史最高水平。

  高端住宅市场新房价格以及租金总体处于平稳态势。一季度高端住宅新房价格环比微降0.4%，同比上升0.4%。受假期以及疫情反复的影响，租赁市场活跃度较低，租金保持稳定。“由于货币政策持续释放利好信号，预计未来高端住宅市场需求将保持强劲。”米阳表示：“土地供应稀缺以及政府对溢价率的严格管控，未来高端住宅供应将持续紧缺。2021年第二、三次集中供地成交量的下降或将减缓今年下半年的新增供应速度。”