[克而瑞]库存月报 | 成交局部筑底后去化周期首度回落至23个月

  预判2022年6月，房企年中冲刺季来临，随着疫情得以阶段性控制，宽松政策持续发酵，供求也将迎来一波放量，狭义库存或将稳中有降，去化周期也会延续降势。

指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  附注：

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算，统计城市地域范围除市本级之外还包含下辖县市。

  2022年5月，因各地政府密集出台利好政策，楼市迎来边际复苏，成交环比回升，总体供不应求带动狭义库存小幅微降至6.07亿平，去化周期则迎来2022年以来首度回落，由2022年4月末的24.6个月降至23.3个月。广义库存高位微降至38亿平，潜在库存风险依旧较大。

  目前来看，库存压力主要集中在北部和内陆因历史原因库存基数较大的弱二线和东南沿海前期需求透支严重的三四线城市。

  待售面积

  待售面积延续微降至5.54亿平方米

  办公同环比齐增涨幅扩大

  国家统计局公布数据显示，5月末，商品房待售面积55433万平方米，较上月下降302万平方米，同比增长8.6%，因5月楼市成交边际复苏，商品房待售面积仍处于小幅下行通道，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。

  具体来看，住宅待售面积较上月减少411万平方米，环比回落1.51%，同比上涨15.03%，显著高于去年同期。办公则由降转增，环比上涨1.94%，同比上涨5.85%，涨幅有扩大趋势。商业待售面积基本与上月持平，同比小幅回落2.5%。目前来看住宅市场边际复苏带动其库存稳中有降，商业、办公受疫情不确定影响，阶段性疲软，未来去化压力依旧较大。

  狭义库存

  百城狭义库存降至6.07亿平

  去化周期年内首次回落至23.3个月

  2022年5月，狭义库存延续小幅回落态势。据CRIC监测数据，2022年5月百城商品住宅库存量达到了60726万平方米，较上月下降216万平方米，同比增长5%。5月房企推盘积极性回落，供应环比降幅近3成，但因地方政府密集出台新政“托市”，购房者信心有所恢复，成交环比上升，整体呈现“供不应求”，因而狭义库存小幅微降,去化周期自2022年以来首度出现回落，由2022年4月末的24.6个月降至23.3个月。

  不同能级城市库存量较上月均保持回落态势，跌幅均在1%以内。同比来看，仅二线小幅回落1%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为11%和12%。一线主要因上海、北京疫情短期影响，而三四线主要因库存基数较大，短期成交复苏利好有限，同比涨幅在不同能级城市中居首。

  去化周期来看，一线因疫情影响，供求疲软，去化周期增至20.4个月，二三线均有不同程度的回落，二线降至21.1个月，环比降幅达8%，目前库存风险相对可控，而三四线去化周期也呈现高位回落态势，5月末达到了26.9个月，显著高于百城平均，库存去化压力犹存。

  库存消化周期

  苏北三四线库存增长快

  沈阳、大连、兰州去化周期超40个月

  聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和内陆二线城市，青岛、武汉、沈阳5月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。而从同比涨幅TOP20来看，东南沿海弱三线城市库存压力开始显现，虽然库存基数不大，单城基本都在500万平方米以下，但因成交短期回调加剧，库存同比涨幅均在20%以上，三明、泰州、盐城、等都市圈边缘城市涨幅显著，同比翻番。

  而从去化周期来看，我们筛选了5月库存去化周期TOP20城市，除了北海、钦州、宝鸡等因历史原因库存积压较多的城市之外，还有嘉兴、惠州、珠海、汕头等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分东北和内陆二三线城市诸如烟台、沈阳、大连、兰州去化周期超40个月且同比持增，短期内去化承压。

  广义库存

  开工加速，广义库存小幅微降至38亿平

  仅二线同比持增3%

  广义库存延续上月微降态势，2022年5月末达379681万平方米，较上月回落1%，同比上涨1%。主要源于一方面5月供需疲软，狭义库存维持降势，另一方面随着多地疫情得以阶段性控制，各地区复工复产进度逐步加快，5月新开工面积达11889万平方米，环比上涨20%，使得未开工地块量维持稳中有降。

  不同能级城市表现不一：一线城市环比微增3%，同比下降4%，基本不存在库存积压情况；二线与上月基本持平，同比上涨3%，库存风险基本可控；三四线最为平稳，同环比齐跌，跌幅分别为1%和2%。具体来看，

  一线城市中上海基本与上月持平，因疫情静态封控影响，楼市停摆；北京、广州环比上升，同比回落，主要因广州首轮土拍收官及北京次轮供地开拍，因而涉宅用地成交规模较上月环比大增，带动未开工地块量稳中有增；深圳广义库存量与上月基本持平，不过因成交低迷尚属低位，因而整体广义库存同比增幅达113%，在四个一线城市中居首。

  二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台5月末广义库存量大幅领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、岳阳、兰州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。厦门因集中土拍致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨10%，不过相较于2021年同期，涨跌参半：镇江、保定、南通、西安、云浮、扬州同比涨幅均超30%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如湖州、汕头、江阴、石狮等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。

  总结

  综上，5月供应缩量，但成交边际复苏，狭义库存小幅微降至6.07亿平，去化周期2022年来首度回落，降至23.3个月，广义库存延续38亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线因疫情不确定影响，狭义库存与上月基本持平，去化周期拉长至20.4个月，广义库存环比持增，同比回落4%，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，成交轮动复苏，去化周期降至21.1个月。三四线库存高企，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

预判2022年6月，我们认为，房企年中冲刺季来临，随着疫情得以阶段性控制，宽松政策持续发酵，供求也将迎来一波放量，狭义库存或将稳中有降，去化周期也会延续降势。

一线城市大概率率先复苏，而后市场热度将逐步由东南沿海向内陆城市传导，预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如烟台、北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因疫情延期土拍的城市有望在后期持续放量，整体未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。

附表1：百城2022年5月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

附表2：百城2022年5月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

附表3：百城2022年5月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）