[克而瑞]7月云端分享【第2讲】上篇｜三四线需求退潮之下投资的进与退

  云端交流，知识共享，线上研讨，自7月12日至28日，克而瑞研究中心开启线上直播分享。

  作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

  “7月云端分享月”第2场聚焦当下热点——房企如何精准布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高级总监谢杨春带来《三四线需求退潮之下投资的进与退》的主题分享。

  以下为精彩发言：

  本次分享主要围绕房企在三四线城市投资布局、三四线城市的吸引力、房企三四线投资策略、未来机遇这四部分展开。

  一、三四线投资“真相”

  2021年实际上是整个土地市场的转折之年，三四线城市的土地成交面积达14.79亿平方米，成交金额为3.47万亿，同比分别下降21%和14%。

  从市场端看，三四线城市的土地成交占全国的77%。如果三四线城市土地投资出现下滑，会对整个土地市场产生巨大的冲击。

  从企业端看，2018年百强房企各能级成交面积占比中有近60%集中于三四线城市。而在2019年至2021年，三四线城市投资占比基本与一二线平分秋色。

  实际上，三四线并非一冷到底。2021年的一季度跟2020年二季度部分热点三四线的城市土拍溢价率能达到19%、20%左右。但随着去年下半年企业资金面紧张、市场下滑等因素，导致了整个三四线土拍溢价率出现了断崖式的下跌。到了去年四季度，三四线的溢价率只有4%。

  造成三四线土地投资退潮的原因是多方面的。

  第一，市场下行。从这个国家统计局公布的70大中城市的价格指数同比走势来看，三四线的衰落速度要远高于一二线，甚至要比70大城市的平均值还要低。

  第二，需求透支。目前行业规模已经到达了天花板，很难再出现房价只涨不跌的情况。在上一轮周期中，由于货币棚改安置化，带动了三四线的火热，而随着人口流出，那么导致了三四线的购买力和支付能力大幅的减弱。

  第三，库存高企。克而瑞数据显示，45个非重点城市2021年末广义库存6.64亿平，需5.25年消化。

  此外，从2021年以来的融资收紧，现金流紧缺也是房企投资在三四线投资收缩的导火索。

  二、三四线投资还有吸引力？

  如果从这个城市数量来看，2021年百强房企在27个三四线城市的投资，比2018年下降20%。但在不同区域，房企拿地出现了明显的分化。

  首先是长三角三四线城市，百强房企拿地金额占比从2018年的47%升至2021年的62%，主要是长三角居民购买力比较强、经济基础比较好，因此是房企布局的要塞。而珠三角则相对来说比较平稳，主要是整个珠三角尤其是大湾区进驻门槛比较高，外来房企想进一步的深耕难度比较大。

  其次，下滑最明显的是中西部跟环渤海的城市。到了2021年，环渤海三四线的投资占比在百强房企拿占比仅6%。

  我们梳理百强房企过去四年投资力度TOP10城市。从中发现有14个城市连续出现在这个榜单之中，且这些城市全部来自长三角和珠三角。诸如，温州、佛山、南通等持续受房企青睐。

  此外，2018年十个城市占到总的百强房企三四线拿地的比例为36%，到了2021年这一比例已经上升到了50%，房企在三四线的投资愈发集中。

  三、房企三四线投资策略

  2018年至2021年，百强房企三四线投资金额占比从41%降到了30%，那么降幅达到了11个百分点，我们说房企对于整个三四线的投资力度是在大幅收缩。

  在三四线总土储方面，2018-2021年末，百强房企在三四线总土储建面占比依然维持在51%左右。

  如果把二者结合起来，我们会发现，整个百强房企对于三四线的投资大致可以分为三类。第一类以投资以一二线为主的企业，比如滨江、中海等；第二类则以三四线拿地为主的房企；第三类则是像碧桂园等为代表的房企。

  比如滨江集团，2020年的投资金额有94%分布在浙江省，其中杭州占到了76%。滨江三四线投资仅仅是在义乌、湖州、泸州、平湖有分布。到了2021年，在集中供地的影响下，尽管滨江依然在杭州积极的拿地，但其策略仍是坚守以杭州为主的基本盘，加强深耕省内三四线市场。

  又如新城控股，2018年三四线投资的比例接近了71%，到了2021年就只有59.9%，下降了十个点百分点。新城在回归一二线城市的过程中，一方面是通过合作开发，另一方面在二线城市的选择上，新城主要以长三角核心城市为主，如南京，苏州等。

  虽然新城在三四线城市的布局有所收缩，但是仍聚焦长三角支点城市，如温州、常州、台州、徐州等。

  2019年碧桂园在三四线的占比达62%，到了2021年这一占比已经突破了73%。在2021年集中工地之后，碧桂园已经开始有意识的去往高能级城市去转移。

  2022年，碧桂园投资策略是退出经营较弱的合作项目，逐步开始往确定性较高的高能级城市布局，有意降低土储总量，会保持2.5-3年去化周期。

  四、房企“回高退低”成为共识，城市群联动投资是趋势

  对于未来，我们认为在集中供地以及三四线市场销售下滑的背景下，回归高能级城市未来投资主旋律。尤其是城市分化加剧的背景之下，人口较多、经济增长稳定、房地产市场基础比较好的三四线城市依然值得房企去关注。

  问答环节

  Q1

  回归二线为什么进程缓慢？下半年投资会有起色么？

  A1

  当前，房企投资回归二线城市整体较为缓慢，而且难度也较大。主要原因是受制于企业的经营战略，尤其是在三四线城市起家的房企，他们要进入二线城市必须要考虑运营策略、营销策略、成本控制等因素。因此，房企回归二线城市时，除了面临资金压力外，还需要有精细化、体系化管理体系，需要房企付出更多的代价。

  下半年房企拿地会保持谨慎的态势，在城市选择方面会以集中供地的城市为主，拿地格局依然是国企和央企为主，城投公司托底的情况在下半年会逐渐减少。在城市群内，有经济基础和人口支撑的核心三四线城市未来相对看好。