[克而瑞]楼市月报｜7月供求回落仅一线坚挺，交房焦虑拉升二手成交正增

  在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。

  7月，房地产市场有所降温，重点30城成交环比下降16%，同比下降33%。其中，一线城市市场坚挺，成交同比转增4%，上海、成都成交更是创年内新高。二手房置业偏好上升，重点15城成交环比增长3%，同比跌幅收窄至11%。

  核心要点

  新增供应：多因素叠加环比降31%，仅上海等去化向好城市增量

  新房成交：环比跌16%，一线环同比皆增且沪蓉等创年内新高

  项目去化：首周去化率急挫后筑底回升，成都火热打新去化达63%

  库存：7成城市库存及消化周期转跌，上海、合肥不足6个月

  二手住房：交付安全焦虑下二手显著好于新房，15城成交环比增3%

  后市展望

  央地纾困政策助力走稳，但部分城市仍或三季度二次探底

  展望下月，在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。各城市市场仍将继续分化：其一，上海、杭州、成都等市场热度惯性延续，成交或将高位保持。其二，救市政策力度加码城市，短期成交或将稳中有升。其三，郑州、武汉这类停工、断贷项目较多的城市，短期市场观望情绪加重，成交或将转入下降通道。其四，多数三四线城市市场或将艰难探底，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。

  01新增供应

  多因素叠加环比降31%

  仅上海等去化向好城市增量

  据据CRIC监测，30个重点城市7月新增供应面积1369万平方米，环比下降31%，同比下降43%。年中集中推盘后，本月推盘量如期回落。

  一线城市供应环比回落，仅上海供应放量。7月整体供应面积为286万平方米，环比下降23%，同比下降11%。四城中仅上海环比正增，受新一轮新房集中供应支撑，7月新增供应112万平方米，环比增5%，前7月累计同比增12%。此外深圳虽环比下降28%，但同比仍增2%。北京和广州则分别环比下降44%和34%。

  二三线城市房企继续缩减非核心城市新房供应，环比大幅回落。26个监测城市7月合计供应1083万平方米，环比下降31%，同比下降43%。核心城市西安、济南、徐州供应分别环比上涨9%、13%和2%，年中集中推盘结束后7月仍维持同体量的推货规模。但其余二三线城市推货节奏在7月则有显著放缓，如昆明、长春环比分别下降59%和58%。值得注意的是，前7月仅西安和成都供应累计同比增长7%和15%，其余城市普遍降幅超20%。

  02新房成交

  环比跌16%

  一线环同比皆增且沪蓉等创年内新高

  2022年7月迎来传统销售“淡季”，受供应显著缩量影响，成交也迎来回落，不过整体环比跌幅不及供应。据CRIC监测，7月30个监测城市成交面积为1745万平方米，环比下降16%，同比下降33%，前7月累计同比下降45%，降幅有小幅收窄趋势。

  一线城市集中放量：7月单月成交303万平方米，同、环比分别增长4%和7%。其中上海、深圳增幅显著，以上海为例，单月成交面积高达142万平方米，创2020年以来单月成交新高，环比大增57%，同比上涨82%。主要得益于7月三批次集中供应新房上线，该批房源共涉及40个项目，其中备案均价在10万元/平方米以上的项目5个，面积占比约12.2%，适销对路产品集中入市撬动了中高端需求释放，使得上海楼市高热不退。相较而言，北京、广州热度略有回落，北京主要因供应缩量显著，当前市场总体还是延续供不应求格局。广州尚属低位筑底阶段，区域分化加剧，整体成交表现尚无明显起色。

  26个二三线城市市场热度稳步回落，环比下降20%，同比下降38%，前7月累计同比下降47%，跌幅显著超过一线。具体来看，不同城市分化持续加剧：成都、西安短期市场热度较高，7月“淡季不淡”，成交保持同环比齐增，前7月累计同比降幅已收窄至10%左右，房地产行情自成一体，前期各类政策利好叠加，市场修复尚可。合肥、东莞成交环比增长，市场热度有所回升，但尚不及去年同期。余下多数城市在6月集中放量之后，7月均迎来了同环比齐跌、阶段性回落行情，整体复苏进度放缓。

  03项目去化

  首周去化率急挫后筑底回升

  成都火热打新去化达63%

  以项目开盘去化率来看，也印证了如上观点，31个重点城市平均开盘去化率由6月的54%降至7月的50%，细化到周度变化呈现出“先降后升再降”的过山车走势，因27周恰逢6月30日集中放量，整体开盘去化率高达60%，而后步入7月初因非热点城市和热点城市的边缘区域集中推盘，结构性影响使得去化率一度降至34%，而后缓慢拉升，近一周（7.25-7.31）又小幅下行至50%。

  聚焦到单个城市，成都成都受益于530政策利好持续发酵，叠加一圈层麓湖生态城、保利中环广场、保利天府时区等改善盘集中入市弥补了此前供应空白的同时也拉升了整体城市的平均去化率。

  余下多数城市去化率均在3成以下，且环比回落，市场复苏程度不及预期：首先，前期政策密集叠加的南京、苏州等经历了上月去化率的短暂回升之后，7月再度回落，居民观望情绪加剧，市场信心略有不足。其次，天津、青岛等弱二线城市整体市场尚属筑底阶段，从开盘去化率来看尚无明显起色。最后，核心都市圈边缘城市诸如常州、佛山、珠海等投资退潮，本地自住需求接棒，在核心城市广深无实质性回暖的情况下，二城整体去化保持低迷，7月去化率均不及2成。

  04库存

  7成城市库存及消化周期转跌

  上海、合肥不足6个月

  7月整体市场供少求多，监测的30个重点城市供求比整体呈现供不应求。具体来看，各城市供求比普遍降低，如上海新一轮新房集中供应将供求比由1.2降至0.8。南京和重庆更是一步降至供不应求，7月供求比分别为0.5和0.4。仅天津、佛山、济南、海口等因为成交不力而供求比上升。

  相对应地，7成城市商品住宅库存环比下降，其中合肥预计环比下降7%至258万平方米。西安因供应维持6月高位而库存上升，环比上涨5%。从消化周期来看，厦门环比上涨6%至26.3个月，此外北京、广州、重庆、南宁、海口等也有环比小幅上涨，其余城市库存消化周期则均有不同幅度的缩短。

  05二手住房

  交付安全焦虑下二手显著好于新房

  15城成交环比增3%

  7月主要城市二手房成交规模继续放量，在年内高位基础上继续上涨。整体来看，7月15个重点城市二手房成交量为511万平方米，环比上涨3%，同比降幅收窄至11%。受此拉动，15城前7月累计同比降幅收窄至38%。

  具体来看，7月苏州、东莞、佛山、衢州和宝鸡环比涨幅超10%，其中苏州和宝鸡同比正增。而杭州继续深度调整，7月环比下降18%、同比下降12%至45万平方米，前7月累计同比下降51%。经历了长达半年以上的市场下行期和数月的政策救市，至年中主要城市二手房市场展现出具有韧性的一面，市场规模快速回暖。