[中房研协]2022年第二季度房地产市场运行情况（总报告）

  一

  政策环境

  持续宽松

  01

  中央层面

  支持合理住房需求，

  支持地方完善房地产政策

  二季度，中央层面政策以“支持”为主基调，在房地产金融领域提出支持购房者合理住房需求、下调贷款利率；优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。同时，政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，进一步增强地方因城施策的自主性。

  房地产金融政策持续宽松。二季度央行、银保监会、证监会等部门多次表示，要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序等。央行在全国稳住经济大盘电视电话会议上明确提出，要尽快矫正对民营房企信贷收缩行为。在个人住房信贷方面，央行、银保监会等部门多次强调，要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求等。提出将首套房商业性个人住房贷款利率下限下调20个基点，同时5年期以上LPR下调15个基点。

  有序加大保障性租赁住房建设。4月，共青团、网信办等部门联合发文，提出开展青年发展型城市建设试点，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加大保障性租赁住房供给力度。国务院在释放消费潜力促进消费持续恢复的意见中指出，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房等。5月，证监会、发改委联合发文，要求规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作。

  推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，提出加快发展大城市周边县城，支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，引导人口流失县城转型发展等。6月，国务院批复关于“十四五”新型城镇化实施方案并强调，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，深入推进以人为核心的新型城镇化建设，完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局。

  整治房地产市场秩序和加强房屋质量监管。4月，国税局、市场监督管理局联合发文，要求加大对中介行业涉嫌虚假宣传、发布虚假违法广告等违规违法行为的查处力度。5月，国务院印发全国自建房安全专项整治工作方案，要求各地全面摸清自建房基本情况，包括结构安全性、经营安全性、建设合法合规性等内容，并明确地方政府及相关部门要严格自建房用于经营的审批监督等。

  02

  地方层面

  调控频次创新高，宽松力度明显加大

  “四限”政策优化扩展至一、二线城市。二季度，超50城对“四限”政策进行了优化。广州、成都、合肥、苏州、厦门、青岛、武汉、济南、长沙、杭州等热点一、二线城市也加入宽松性调控阵营。

  重启棚改货币化/房票安置政策。二季度，包括郑州、温州、昆明、常熟、江阴、南阳、绍兴、驻马店、南京溧水区、宁波奉化区等超20个城市或地区出台或落地了货币化/房票安置政策。

  持续放宽住房公积金贷款政策。据中房研协研究中心监测，二季度在住房公积金政策上进行宽松性调整的城市或地区超100个，包括下调最低首付比例、上调最高贷款额度和放宽公积金提取限制等。其中，珠海、赣州、天津、秦皇岛等十多座城发布了“一人购房全家帮”公积金贷款新政。

  购房财税支持力度加大。据中房研协研究中心监测，郑州、淮安、泰州、呼和浩特、合肥、银川等超60座城市或地区出台了购房财税支持类政策，其中，高层次人才往往可享受更高的补贴标准。如：郑州市航空港经济试验区对于高层次人才在区内首次购买新建商品住房的，最高给予300万元购房补贴；长沙对新引进的国际级产业人才、国家级产业领军人才、省市级产业领军人才，分别给予200万元、150万元、100万元奖励补贴和200平方米、150平方米、100平方米全额购房补贴等。

  优化商品房预售资金监管办法。南京、长春、吉林、海口、银川、太原、驻马店、南通等超40座城市对商品房预售资金监管办法进行了优化，涉及降低重点监管资金比例、增加资金拨付节点、提高资金拨付比例、允许银行保函替代、允许提前提取预售资金等。

  部分城市政策紧缩，表现在进一步强化商品房预售资金监管和整治房地产市场秩序方面。钦州、宝鸡、中山、漳州、山西等地发文就商品房预售资金管理和使用细则作进一步明确；广州、三亚、珠海、杭州等地房地产市场秩序整治工作持续推进。

  二

  房地产市场发展特点

  01

  供求

  主要行业指标继续下行

  2022年二季度，全国房地产市场整体依然处于深度调整阶段，主要行业指标加速探底。其中，开发投资累计同比进入负增长区间，季度内跌幅逐月扩大；房屋新开工跌幅持续扩大；土地市场继续大幅下跌；商品房销售面积及金额继续负增长，单月跌幅连续收窄；国房景气指数回调至95.4的历史低位。

  投资：进入负增长区间。2022年上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%，累计同比从4月开始负增长后，跌幅逐月扩大。从物业类别看，住宅投资跌幅最小，下降4.5%，各物业类型跌幅均持续扩大。从地区来看，东部地区仍是支撑房地产投资的最大区域，上半年投资36819亿元，高于其他三区域的总和。二季度全国房地产开发投资40549亿元，较上季度上涨46.0%，同比下降9.1%。

  土地：大幅下跌。上半年，房地产开发企业土地购置面积3628万平方米，同比下降48.3%；土地成交价款2043亿元，同比下降46.3%；土地成交均价5631元/平方米，同比上涨3.8%。二季度土地购置面积2289万平方米，较上季度上涨70.9%，同比下降51.5%；土地成交价款1371亿元，较上季度上涨104.0%，同比下降54.3%.

  销售：商品房销售面积和金额负增长。上半年，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。分物业类型看，住宅市场量价齐跌，办公楼和商业营业用房两项指标保持上涨。分区域看，各区域商品房销售面积和金额同比均处于负增长阶段，其中东北地区跌幅最大。

  二季度全国商品房销售面积37877万平方米，销售金额36417亿元。两项指标较上季度上涨约22%，同比跌幅在30%左右。季度内各月两项指标同比跌幅持续收窄，6月回调幅度最明显。

  库存：有所减少。6月末，商品房待售面积54784万平方米，比一季度末减少1329万平方米。其中，住宅待售面积26254万平方米，减少1311万平方米；办公楼待售面积3881万平方米，增加35万平方米；商业营业用房待售面积12365万平方米，减少11万平方米。

  02

  价格

  新房和二手房价格环比总体趋稳，

  同比跌幅逐月扩大

  新房：房价环比跌幅收窄，同比跌幅扩大。4-6月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为18座、25座、31座，环比指数算数平均值分别为-0.30%、-0.17%和-0.10%。4-6月，房价同比为上涨的城市数量分别为30座、23座、21座，同比指数算数平均值分别为-0.11%、-0.79%、-1.29%。

  二手房：环比上涨城市数量增加，同比跌幅扩大。4-6月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为15座、15座、21座，环比指数算数平均值分别为-0.27%， -0.39%，-0.21%。4-6月，价格同比上涨城市数量分别为13座、13座、12座，同比指数算数平均值分别为-1.56%，-2.23%，-2.71%。

  03

  城市

  商品住宅成交量仅为上年同期五成，

  东部地区城市土地成交量领先

  二季度，监测30个重点城市商品住宅成交总面积4759.75万平方米，较上季度增加7.6%，比去年同期减少50.8%。其中，青岛、成都成交量领先，分别为397.62万平方米、358.17万平米，其次杭州、武汉、广州、南京、天津、佛山在200万—275万平方米之间，其他城市均在190万平方米以下。

  商品住宅库存最大的城市为青岛，为2450万平方米，武汉也超过2000万平方米；海口库存面积最小，为291万平方米。消化周期上，杭州、上海、济南、南京消化周期低于12个月；26座城市消化周期在12个月及以上，长春、大连最长分别为49个月和40个月，昆明、郑州超过30个月。

  土地成交面积方面，杭州、宁波土地成交面积相对领先其他城市，分别为431.52公顷、338.01公顷，合肥、西安、上海、苏州在214—286公顷区间，成交前十的城市还有成都、长沙、重庆、郑州，成交面积在141—188公顷之间。

  04

  企业

  销售业绩大幅下降 投资力度下滑

  业绩：大幅下降。上半年百强房企累计销售操盘金额30564.6亿元，同比下降50.3%。部分规模房企单月项目去化情况较佳、业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业6月业绩环比增幅均在60%以上。

  投资：力度下滑。截至6月末，房企新增货值百强门槛44.4亿元，环比上涨41%，同比下降58%；投资金额百强门槛为15.9亿元，同比下降61%。百强房企投资金额的83%集中于22城。15家典型房企在城市选择上，延续了聚焦核心城市的投资策略。上半年百强房企拿地销售比是0.16（一季度为0.1，上年同期为0.38）。

  融资：规模腰斩。上半年100家典型房企融资总量为3837亿元，同比下降53%。一季度融资环境处于审慎维稳的状态，较大程度压抑了房企的融资需求，二季度开始融资政策适度纠偏，支持房企合理融资需求，但企业整体融资未有明显回暖、多数企业流动性压力持续。

  到位资金：跌幅明显。上半年，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比减少25.3%。其中，国内贷款9806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，上涨30.7%；自筹资金27224亿元，下降9.7%；定金及预收款24601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12158亿元，下降25.7%。二季度到位资金38688亿元，较上季度增加1.4%，同比减少30.2%。

  三

  当前产业存在的问题

  01

  行业指标大幅下跌 市场信心严重受损

  房地产行业各项指标持续大幅下探，为历史上跌幅最深、持续时间最长的阶段，不同于2020年3月份疫情突发造成的下跌。开发企业投资信心严重不足，更多精力放在了对存量项目的处置上，有主动选择的因素，更多是被动和无奈，甚至是躺平，这种形势短期难以扭转。

  投资下行、新开工规模缩减引起市场供应短缺，结果会是房价再次快速上涨，陷入恶性循环。市场中潜在需求还是存在且有动能，当前的主要问题是疏通内循环，改善市场主体预期。同时必须认识到，预期仅对短期供求关系起作用，不会影响长期的供求关系。长期的住房需求仍取决于人口增长和收入增长。

  02

  项目烂尾、

  购房者“停贷”或导致连锁信用危机

  二季度郑州、武汉、南昌、长沙、太原、西安等多房地产项目业主发布停贷告知书，主要起因是所涉楼盘项目停工或烂尾。目前来看“断供”范围有不断扩大、愈演愈烈之势。如果持续发酵，房地产信用风险则外溢到其他产业领域，产生连锁信用危机，有可能出现更大的社会信用危机。购房者的预付款和购房贷款是开发商重要的资金来源，占比接近总资金来源的一半左右，任何关于信贷政策或预售制度方面的波动都对开发商的资金来源及筹资模式产生巨大而深远的影响。购房者“断供”，是想用舆论攻势让政府出手倒逼房企继续施工，只有政府、银行、企业积极承担责任，才能稳定购房者信心，不对行业复苏产生负面影响。

  03

  房地产行业流动性风险传导性逐步产生

  在缓解房地产企业流动性问题上，金融政策、财政政策的支持力度以及地方政府的积极性非常高。当前房企流动性风险在扩大，是行业主要风险集中点，其流动性风险的传导效应正在产业链上下游、行业内外逐步产生。房企对上游供应商拖欠大量欠款，在产业链前端规模较大的企业尚有一定的抗风险能力，但处于产业链末端很多中小民营企业已经在危机中倒下。如果得不到妥善解决，未来几个月内将出现更多部品供应企业和施工企业破产。

  04

  地方的刺激政策效果不乐观

  二季度各地积极出台宽松性调控措施，政策发布频次高，但市场对优化政策敏感性较弱，效果还不明显。政策主要为降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等，以刺激需求端为主，供给端没有进行相应的政策配套。目前消费需求端正面临两大预期压力：一是经济下行，二是行业收入收缩。曾经高收入的房地产、IT、金融行业，现在正经历大裁员，导致房地产需求主体大量处于失业状态。如果仅以需求端刺激为主，而没有在供给端进行相应的政策配套，下半年房地产行业复苏仍然困难重重。

  四

  2022年三季度房地产市场

  走势预判

  1、政策继续边际放松。当前房地产行业仍处于深度调整期，宏观经济层面出台的政策措施对行业有积极正面的影响。楼市政策以不增加行业风险为底线，解决企业流动性危机、恢复市场主体活力、扭转市场预期。在中央支持下，地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，合理解决资金缺口，保障消费者合法权益，加强项目施工监管、预售资金监管。对需求端的政策主要着力在首付比例、首套房标准认定、贷款利率调整，取消限购、限售等方面。

  2、市场仍处于艰难博弈阶段。三季度行业投资、销售、开工等指标规模上仍处于低位，在政策支持下商品房销售跌幅有望进一步收窄，投资、新开工的恢复尚需时日，市场信心不足，复苏仍在艰难博弈。高能级城市房价依然坚挺，部分城市小幅上涨，三、四线城市继续下调。土地市场仍存在较大的下行压力，城市分化、区域分化广泛存在，为提升市场热度地方政府土地供应质量或将提高。从中长周期衡量当下市场，应该是处于市场新增规模触顶回落的阶段，市场存量规模依然上升，年度新开工和销售表现为波浪回落态势。

  3、企业融资、市场环境分化。上半年已经有部分民营企业获准发债，在行业起到示范效应，更多民营企业的融资难题将得到改善。但也存在两极分化，资金更偏向于经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的民营企业。去年下半年大量地方城投企业入市拿地，但其主营业务不是房地产，其操盘能力还有待市场检验，这也是有经验但缺乏资金的房企的机会，部分房企可承接代建业务扩大生存空间。受项目停工和烂尾风波影响，信用良好和运营稳健的房地产企业市场占有率将进一步提升。