[克而瑞]收购、拿地、玩转资本，外资抄底进行时

  境外资本对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对出险房企起到纾困的作用，但是效果十分有限。

  10月17日，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦，是外资企业在中国房地产市场的最新动作。2021年以来，黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产管理等外资企业开始大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部分外国资本也积极收购中国房企的债券或股票。那么近期这些外国企业在中国房地产市场具体有何动作？其背后的原因又是如何呢？

  外资和港资企业资金准备充足

  重点收购持有物业项目

  2021年下半年以来，随着我国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产行业陷入了低迷，境外资本趁此机会计划进入中国房地产市场“抄底”，并为此准备了大量资金。比如7月底黑石集团的主要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X完成了增资，最终规模达到了303亿美元，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于全球地产的资金池已经超过500亿美元。黑石创始人苏世民多次表态看好中国房地产市场，未来黑石可能会加大在中国的投资力度。

  在港资方面，8月底新世界集团执行副主席兼行政总裁表示中国的房地产市场已经见底，企业计划明年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元人民币。太古集团此前也在3月份表示，未来10年将有逾500亿港元投资在中国内地核心市场。

  资金准备就绪，再加上内地房地产市场收并购机会大量出现，近期外资与港资在房地产项目收并购方面频频出手。黑石就在2021年分两次从富力地产处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益，9月份博枫资产管理也接盘了富力地产与合景泰富联手打造的上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，建成其在中国的第一个租赁住宅项目。港资企业中，新世界在4月份收购了拥有高速公路资产的龙光交通广西子公司40%股权及债权，5月份又耗资22.9亿元收购了位于成都及武汉的六项物流物业。

  整体看来，由于大型外资和港资企业资金较为充足，且对于中国的新经济资产（包括工业园、物流地产以及租赁住宅等）未来发展较为看好，因此在中国房地产市场收并购机会出现时更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目，着眼于长期的持有收益。

  土地市场低迷

  外资企业趁机低溢价拿地

  除了在收并购市场积极出手之外，在我国的公开市场沉寂已久的外资房企也加大了拿地力度。以铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁集团合作耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，宣布将开发综合体项目，将包括甲级写字楼和高端商业设施，总面积超16.3万平方米。上一次铁狮门在中国市场的公开拿地还得追溯到2016年与联想合作以53亿进驻深圳后海打造商业综合体。

  日本房企大和房屋在2012年首次在苏州拿地之后，长期止步于我国一二线市场，近年来仅偶尔在常州、南通等三四线城市拿地。2021年11月，大和房屋终于再次在苏州拿下一宗商住地块，打破了9年的沉寂，并在2022年9月宣布将建成纯高层住宅。

  而在10年未在成都拿地之后，凯德集团在2022年3月底在成都成华区拿下一宗住宅地块。除了这些外资企业之外，瑞安房地产、嘉里建设以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地，基本都在一二线城市重点地段，且也都以持有型和综合型物业为主。

  外资以及港资房企之所以在中国一二线城市重点地段频频拿地，除了是因为资金准备较为充足之外，更重要的是因为我国重点房企由于流动性危机的影响大幅降低了拿地力度。据不完全统计，2021年以来TOP50房企单月拿地金额从2021年7月开始就陷入了长期的低迷，2021年11月以来甚至有7个月份单月拿地总金额都不足千亿元。规模房企的拿地减少使得我国土地市场陷入了低迷，据不完全统计，2021年8月开始外资及港资房企重点关注的一二线城市成交土地的平均溢价率大幅降低，到2022年9月的14个月中有11个月处于5%以下。土地市场的低迷给了资金充足的外资房企低溢价拿地的机会。    

  境外资本大举收购出险房企境外债

  低吸高抛房企股票套利

  在房地产项目层面上加速扩张的同时，外资企业也在资本市场上瞄准了中国的房地产企业。在债券市场上，虽然由于恒大等房企出险，其境外债券一度沦为垃圾债，债券价格跌至谷底。在此背景下，部分境外资本如贝莱德、汇丰以及高盛等开始大举购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组成功使得债券价格回升，比如贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金就在2021年1-8月买入了3130万张恒大债券，不过由于恒大的债务处置久久无法完成，因此贝莱德于今年3月份减持了约3.7亿美元的中国出险房企债券，境外资本有可能对这些债券失去耐心。

  而在股票市场方面，由于部分出险房企股价震荡，因此以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作以套现。比如由于2021年下半年开始融创的股价震荡加剧，因此贝莱德从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止快速进行了16笔短线操作。与此同时，境外资本也开始增持优质中国房企股票，比如GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月就增持了旭辉集团3235.79万股。

  境外资本在股票市场上频频对中国上市房企动手，主要还是因为H股的房地产板块股价跌幅十分明显。截至2022年9月底，在H股上市的房地产发展商的算术平均收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年1月跌去了35%，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%。因此在内房股股价开始震荡之时，部分境外资本开始了“低吸高抛”的短线操作。而在股价跌入谷底之后，境外资本开始增持优质内房股的股票，以期在中国房地产市场复苏、内房股股价回升之后抛售获利。

  总结

  整体看来，境外资本对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对出险房企起到纾困的作用，但是效果十分有限。而在仔细探究其动机之后可以发现，除了是因为我国房地产低迷导致资产价格较低之外，跨国资本在全球范围内的避险也是原因之一。这主要是因为目前大型经济体中只有中国经济前景较好，所以外资选择在中国加大投资规模以实现对欧、美风险的对冲。而随着我国地产纾困的持续稳步推进，未来地产复苏后外资在地产触底之际的长线投资或许将获得较大的收益。