[中房研协]市场研究|2022年第三季度房地产市场运行情况（城市篇）

  商品住宅供应量较上季度有所回落

  2022年三季度，监测的30个重点城市商品住宅新增供应面积4945.99万平方米，较上季度减少1.4%，较去年同期减少41.9%。其中一线城市供应面积总量1086.00万平方米，较上季度增加30.4%，较去年同期增加1.7%；二、三线城市供应面积总量3859.98万平方米，较上季度减少7.8%，较去年同期减少48.2%。季度内各月供应量均明显低于去年同期水平，单月同比跌幅均超过四成。

  具体城市来看，上海、杭州供应量相对领先，供应面积在350万平方米左右，其次成都、广州超过300万平方米，武汉、西安、深圳、长沙、佛山、北京在200万—300万平方米之间。与上季度相比，15座城市供应量上涨，上海、长春成倍增长，上海上季度受突发新冠疫情影响基数较小环比，涨幅高达229.3%；15座城市供应减少，常州减少68.4%，跌幅居首。与去年同期相比，仅上海、合肥供应量有不同程度增加，涨幅分别为128.3%、27.8%；28座城市供应减少，大连、常州跌幅超过七成，重庆、长春、昆明等10座城市跌幅超在51%-70%之间。

  商品住宅季度成交量环比上涨 同比跌幅收窄

  2022年三季度，监测的30个重点城市商品住宅成交面积总量5054.64万平方米，较上季度增加6.2%，比去年同期减少30.0%，较上季度同比跌幅（-50.8%）明显收窄。其中一线城市成交总量879.60万平方米，较上季度增加49.1%，同比增加2.3%；二、三线城市成交总量4175.04万平方米，较上季度增加0.1%，同比减少34.4%。季度内各月成交量均低于去年同期水平，7月、8月跌幅超过三成，9月跌幅明显收窄，同比减少23.0%，为今年以来单月最小跌幅。

  具体城市来看，三季度上海、成都成交量领先，分别为379.25万平方米、356.83万平米，其次杭州也超过300万平方米，青岛、武汉、苏州、西安、天津在208万—280万平方米之间。与上季度相比，15座城市成交量增加，上海、长春市场恢复涨幅较大，成交量翻倍；15座城市成交量减少，重庆、青岛跌幅超过三成。与去年同期相比，仅上海、苏州成交量增加，涨幅分别为57.8%、10.4%；28座城市成交量减少，重庆、长沙跌幅居前，在67%左右，常州、海口、福州、无锡跌幅约为60%。

  商品房库存较上季度末有所减少

  三季度末，监测的30个重点城市商品住宅库存共计28922万平方米，较上季度末减少598万平方米，较去年同期增加688万平方米。季度内，商品住宅库存总量逐月减少，减少幅度较小。

  从城市层面看，青岛库存面积最大，为2429万平方米，武汉也超过2000万平方米；海口库存面积最小，为300万平方米。与去年同期相比，17座城市库存增加，深圳涨幅居首，为30%，其他城市均在两成以下；10座城市库存减少，苏州跌幅最明显，减少22%，其次郑州、合肥、佛山跌幅在12%—16%之间。（成都、大连、海口9月数据暂缺）

  消化周期上，上海、合肥、杭州、济南、西安、苏州消化周期低于12个月；21座城市消化周期在12个月及以上，长春、青岛相对较长，在30个月左右。

  重点城市土地市场升温，成交金额同比涨幅明显

  2022年三季度，监测的30个重点城市土地成交面积4028.73万平方米，较上季度增加10.6%，同比增加6.3%；成交总金额7936.45亿元，较上季度增加10.4%，同比增加44.2%；土地成交均价19700元/平方米，较上季度下降0.2%，同比上涨35.6%。

  重点城市的供应节奏对成交量价走势影响较明显，7月、9月市场热度较高，同时拉升了三季度整体成交量价水平。三季度重点城市土地出让规则保持宽松，土地供应结构相对均衡，受制于资金短缺、经营压力，市场依旧是央企、国企占主导地位。

  具体城市来看，三季度成都、长沙、上海、重庆土地成交面积相对领先其他城市，在307万—335万平方米之间，南京、武汉、青岛、西安、合肥在203万—255万平方米区间，成交前十的城市还有无锡，为158.84万平方米；7座城市成交面积在50万平方以下。与去年同期相比，16座城市成交面积增加，多数城市表现为高倍数增长；14座城市成交面积减少，其常州、大连、天津、苏州、佛山不足上年同期一半。

  成交金额方面，杭州以1868.86亿元领先于其他城市，其次南京728.97亿元，杭州、北京超过500亿元，共有21座城市成交金额在100亿元以上。与去年同期相比，17座城市成交总金额增加，多数城市高倍增长，北京、上海、郑州最为明显；13座城市成交总金额减少，大连、常州跌幅近九成。

  受集中供地时间节点的影响，单个城市数据与去年同期相比涨跌幅较为明显。本文监测部分城市虽然不在集中供地试点城市范围内，也采取了集中出让的供地方式。