[中房研协]2022年第三季度房地产市场运行情况（市场篇）

  房地产开发投资累计跌幅再度扩大

  2022年前三季度，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点。其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。从同比走势来看，开发投资持续承压，累计增幅逐季滑落至负增长区间后继续下探。

  季度内政策端持续发力稳定楼市，但开发投资的低迷态势难以扭转。受制于销售回款不畅、流动性压力不减、新开工及施工的放缓和土地出让的走弱等因素影响，投资仍处于探底下行阶段，增速降至历史低位。

  在二十大报告定调“高质量发展是首要任务”之下，“稳地产”对“稳经济”依然至关重要，后续政策面仍需将稳定房地产预期、恢复投资信心和激发市场主体活力放在更重要位置。随着销售市场逐步改善，民营房企资金流恢复正常，投资也有望出现边际改善。

  从土地出让和新开工水平来看，房地产投资的支撑力度仍在走弱。当季开发投资额为3.52万亿元，同比降幅逐季扩大至12.7%，较上年同期和上季度分别回落12.0个和3.6个百分点。

  分类市场看，住宅投资仍是房地产开发投资的主体，当季住宅、办公楼和商业营业用房投资分别占同期房地产开发投资额的75.9%、3.9%和7.8%。投资增速上看，当季住宅和商业营业用房投资维持下跌态势，且跌幅继续扩大；办公楼投资同比降幅有所收窄。

  单月数据来看，季度内单月投资额数值逐月攀升，但同比连续3个月下降超过10%，降幅仍处于高位。其中，9月开发投资规模约1.28万亿元，环比增长12.4%，同比下降12.1%，同比跌幅较上月收窄1.7个百分点。当月投资增长点主要在“保交楼”政策促进下，项目加快竣工进度所产生的建筑安装工程投资。

  从区域投资累计增速看，各区域开发投资均维持下降态势。其中，中部地区投资同比跌幅最小；东北地区跌幅最大但呈放缓趋势。具体来看，前三季度东、中、西和东北地区同比增幅分别为-5.8%、-4.1%、-13.9%和-24.4%，累计降幅分别较上半年扩大1.3个百分点、3.6个百分点、5.3个百分点和收窄2.2个百分点。投资规模上，东部地区依然保持领先，占总投资比重为54.0%，高于其他三区域的总和；西部和中部地区次之；东北地区垫底。

  从季度数据来看，下半年起东部和中部投资同比重回负增长阶段，西部和东北地区则维持下降态势。季度开发投资连续处于负增长阶段的背后是土拍市场遇冷、新开工力度减弱以及房企对销售回款预期的悲观。具体来看，当季东部、中部、西部和东北地区增速分别为-8.3%、-10.4%、-23.3%和-21.3%，较上年同期回落了7.2、12.5、21.9和15.3个百分点，较上季度分别回落了0.2、1.5、6.5和7.1个百分点。西部和东北地区投资表现乏力，降幅处于低位，成为拖累房地产投资的主要区域。

  从区域贡献占比看，当季东部、中部、西部和东北地区的投资额分别占总投资额的54.2%、21.8%、19.9%和4.1%，其中，东部和中部地区占比较上年同期略有提升。

  从季度内各月数据来看，各区域开发投资绝对值呈逐月攀升态势，但同比均处于负增长状态。其中，西部和东北地区投资数值处于较低水平，同比降幅仍维持在高位。当前投资形势并没有出现边际改善，在市场销售短期内难以快速恢复、流动性风险依然存在的背景下，房企拿地态度普遍谨慎，导致投资开工数据较差，房地产市场整体依然还在探底的过程中。

  到位资金同比降幅继续收窄

  前三季度，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

  房地产开发企业到位资金同比跌势持续小幅收窄，主要受9月商品房销售市场小幅回升影响。其中，定金及预售款和个人按揭贷款跌幅再次收窄，较上月别收窄1.7个和0.7个百分点；企业自筹资金跌幅较上月扩大1.8个百分点。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.8%，自筹资金占比35.5%。

  目前来看，伴随着金融纠偏政策的落地及“宽信用”的兑现，部分房企资金面有一定改善，尤其是财务稳健的优质房企获得资金倾斜的概率更大，但金融机构对民营房企的融资支持力度依旧不足，部分房企在当前的偿债高峰期仍面临着较大的流动性风险，行业融资环境修复还需要时间。

  从季度内企业到位资金结构来看，定金及预收款和个人按揭贷款是企业主要的资金来源，占全部资金的54.1%,比重较上年同期略微提升0.1个百分点；自筹资金占35.6%,上升0.5个百分点，得益于企业仍在积极筹措资金; 国内贷款占比为10.3%，下降0.6个百分点，显示出部分房企在金融政策支持下融资缓解逐步得到改善，但相当一部分的房企融资能力依然承压。

  季度内政策端明确保障房地产合理融资需求。9月央行、银保监会积极表态，强调完善大型企业债务监测风险监测和处置，保障房地产融资平稳有序，支持地方“保交楼、稳民生”。同监管部门支持增信发债房企的范围在扩大，允许不以房地产开发作为主业的企业在A股市场融资，为相关企业改善资金链现状，铺平了道路，释放了积极信号。企业应当充分利用机会合理融资，补充流动性，缓解资金压力。

  单月数据方面，9月房地产开发到位资金总量达1.35万亿元，同比连续负增长至下降21.3%，但降幅已连续数月呈现改善迹象。其中，定金及预收款、个人按揭贷款的单月同比降幅有所收窄，主要得益于9月销售端的修复以及银行对于按揭贷款和投放力度加大；而国内贷款和自筹资金单月同比降幅继续扩大，表明房企发债融资仍受阻滞。整体来看，目前销售的修复程度并不足以缓解资金紧张局面。

  新开工、施工承压持续下跌，竣工逐步修复

  前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0%。房屋竣工面积40879万平方米，下降19.9%。

  整体来看，供给端的修复明显弱于需求端。其中，新开工规模持续处于深度调整期，累计同比延续了2021年下半年以来的趋势性下滑，且降幅不断扩大。本次新开工的持续下跌，跌幅之深，周期之长是具有非常复杂的社会经济背景，与房企的经营模式、行业规模、市场需求都有直接的关系，不是外来扰动因素导致的短期波动，而是内在的调整。

  房屋竣工方面，累计同比下行维持于负增长区间，但在地方“保交付”政策以及房企销售业绩释放的诉求下，后续项目竣工进程或有改善，将推动其降幅进一步收窄。

  前三季度，房地产开发企业房屋施工面积878919万平方米，同比下降5.3%。

  从施工面积累计同比增速走势看，开发投资累计同比增速与施工面积增速之间存在明显的正相关关系，在新开工的持续走弱及开发商资金面紧张的影响之下，施工数据承压回调，累计同比步入负增长阶段后继续下行。

  从季度内各月房屋建设情况看，9月新开工和竣工面积规模较前期有所提升，但两指标同比延续下降态势。其中，新开工单月跌幅再下一个台阶，连续三月下跌均超40%。新开工情况处于历史最低水平，未见转暖迹象的核心原因是一方面，企业拿地缩减一定程度影响了新开工节奏；另一方面，商品房销售承压叠加资金紧张情况下导致开工意愿不强。而竣工面积单月增速呈现出下行趋势，主要受制于房企资金面紧张，工地被动停工导致竣工滞后，目前“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，预计竣工数据将逐步恢复。

  商品房销售面积和销售金额跌势放缓，单月增速继续回升

  前三季度，全国商品房销售面积10.1亿平方米，销售额9.9万亿元，同比分别下降22.2%和28.6%，累计降幅较8月分别收窄0.8和1.6个百分点，同比降幅结束了自年初以来不断扩大的趋势。其中商品房销售金额同比跌幅依然大于销售面积，价格同比继续回落。

  整体来看，商品房销售市场的下行趋势有所好转，跌幅有所收窄，市场销售从“探底”走向“筑底”阶段，但成交规模相对仍处历史低位，跌幅依然处于高位。9月底以来，政策端发力稳楼市、多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求，叠加去年低基数，预计四季度销售同比降幅将稳步收窄。在鼓励政策落地后，冷冻的房地产市场逐步解冻，所谓的刚性需求，民生需求有望结束观望，尤其是购房首套比例降低、利率优惠、税收补贴等都进入了历史相对友好的阶段，这其实是一个非常难得的窗口期，无论是开发企业还是消费者都会看到。

  分类物业销售看，住宅市场表现低迷，销售面积累计同比持续下降；办公楼和商业营业用房销售面积保持上涨，但涨幅收窄。

  从季度数据来看，销售面积同比自上年三季度起延续下降趋势。三季度内销售的下降证明了房地产基本面仍在筑底，现阶段房贷利率下行确实可以提振一部分市场需求，但由于本轮市场调整幅度更深、环境更复杂、购房者观望情绪更浓厚，需求侧的企稳还需要政策的合力。

  单月数据来看，8月以来销售面积单月环比大幅增长，且同比增速下行趋势有所放缓，房地产销售市场在稳楼市政策发力的背景下企稳迹象渐显。具体来看，9月销售面积13532万平方米，较上月增加39.3%，同比减少16.2%；销售金额13510亿元，环比上涨33.7%，同比减少14.2%。9月政策面促进竣工交付，企业销售促销力度加大，两项指标较均有所好转，单月跌幅持续收窄，整体销售缓慢复苏。

  从各地区销售情况看，前三季度各地区的销售面积同比增速均处于负增长区间。其中，东部地区跌幅较上季度收窄4.2个百分点；中部和西部跌幅较上季度分别扩大1.9和4.7个百分点；东北地区跌幅最大，但跌幅收窄2.3个百分点。而东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.2%、57.9%，份额均较上月提升0.7个百分点。

  季度内从各月销售情况看，各区域销售面积同比均为负增长状态，但8月以来销售面积环比转增，同比降幅也有所收窄，成交量呈现底部回升迹象。9月市场回暖主要得益于房企加大推盘和优惠促销力度，同时叠加房贷利率下降及限购、限贷放松等政策刺激，购房需求得到释放。但整体来看，季度内销售成交量与往年同期相比仍处较低水平，市场真正回暖还需政策发力。

  70大中城市新建商品住宅、二手住宅价格同环比持续下跌

  三季度内，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨数量持续减少，7-9月上涨城市数量分别为30个、19个和15个。季度内房价延续了下降趋势，跌幅有所扩大，7-9月环比综合平均下跌0.11%、0.29%和0.28%；同比来看，房价上涨城市数量逐月减少，7-9月上涨城市数量分别为22个、21个和20个。季度内房价同比综合平均跌幅逐月扩大，7-9月分别下跌1.67%、2.10%和2.30%。

  分能级而言，从当季环比数据来看，一二线城市房价由涨转跌，三线城市延续下跌态势，跌幅进一步扩大。其中，一线城市3个月环比指数算数平均值分别为0.28%，0.10%，-0.10%；二线城市分别为0.03%、-0.22%，-0.20%；三线城市分别为-0.27%、-0.40%，-0.37%。从同比数据来看，一线城市房价平均涨幅呈现持续收窄态势，二三线城市房价跌幅再度扩大。其中，一线城市3个月同比指数算数平均值分别为3.10%，2.85%，2.72%；二线城市分别为-0.53%，-0.98 %，-1.22%；三线城市分别为-3.23%，-3.65%，-3.83%。

  具体到各城市表现，仅剩为数不多的城市仍维持房价上涨局面。9月新房价格环比领跑全国的是合肥和成都，环比涨幅均为0.7%，杭州和大理以0.4%环比涨幅并列第二；价格环比下降的城市中，武汉、兰州、温州、湛江新房价跌幅居前，均下跌0.9%，其次哈尔滨、长春、福州跌幅在0.7%及以上。同比来看，上涨的城市中，杭州以6.5%涨幅居首，成都、北京涨幅超过5%，上海、银川超过3%，其他城市涨幅均在3%以下；同比下降的城市中，北海以10.3%跌幅居首，其次湛江下降8.8%，哈尔滨、岳阳等8座城市跌幅在5.7%-7.5%之间。

  从二手房数据来看，三季度70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量有所减少，7-9月上涨城市分别为19个、13个和8个，环比指数算数平均值分别为-0.21%，-0.35%，-0.39%。分能级来看，一线城市价格环比由涨转跌，二三线城市仍处于负增长区间，房价下跌压力进一步显现。其中，一线城市各月二手房综合环比分别为0.15%，0.05%，-0.03%；二线城市分别为-0.16%，-0.28%，-0.32%；三线城市分别为-0.30%，-0.46%，-0.50%。同比来看，7-9月价格同比上涨城市数量分别为9个、7个、7个，同比指数算数平均值分别为-3.01%，-3.32%，-3.52%。其中，一线城市各月二手房综合同比分别为0.90%，0.78%，1.20%；二线城市分别为-2.52%，-2.81%，-2.99%；三线城市分别为-3.89%，-4.25%，-4.53%。

  国房景气指数持续回落

  2022年7月、8月和9月国房景气指数分别为95.25、95.07和94.86。行业景气指数季度内持续回落。