[中房研协]深幅下探的行业指标显示地产依然处于冰冻期，市场短期难复苏

  商品房销售市场累计同比跌幅有所扩大，11月加速下降

  1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

  1-11月份，新建商品房市场销售面积和金额同比跌幅有所扩大。新冠肺炎疫情防控转向，政府层面防控政策放松，为房地产行业需求复苏提供了有利条件，但开放初期及感染高峰期前后，大部分城市感染风险骤升，个人风险防范及居家恢复抑制人员流动性，对于销售活动造成明显影响，12月市场将不会出现明显回升，甚至呈现与往年完全不同的低迷态势。预计全年房地产销售面积及金额同比下降30%左右。

  11月，行业政策面持续宽松导向，支持房地产企业融资的银行信贷、发债融资、股权融资“三支箭”全部落地；部分核心城市对区域性限购政策作出宽松性调整。12月6日召开的中央政治局会议未提房地产，但扩需求、防风险都与行业密切相关，房地产属于长链条行业，对于提振消费贡献较大，复苏的必要性大幅度增强。房地产政策从保需求、保项目到保主体，部署涵盖已经比较全面，进步一强调底线思维，推动具体的政策措施落地实施，才能尽快实现房地产行业的良性循环和健康发展。

  单月数据来看，11月销售面积10071万平方米，较上月增加3.2%，同比减少33.3%；销售金额9816亿元，环比增加3.9%，同比减少32.2%。两项指标同比跌幅较上月有明显扩大。

  分类物业销售看，各类型销售面积及金额跌幅均有所扩大，办公楼及商业营业用房两项指标变动最为明显，住宅市场相对平稳。

  从各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比继续处于负增长区域，且跌幅较上月扩扩大。西部和中部地区跌幅扩大最明显，东部地区跌幅波动较小。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.4%、57.9%，份额与上月基本持平。

  02

  房地产开发投资跌幅持续下探

  1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

  1-11月全国房地产投资跌幅较上月再扩大1个百分点，探底周期逐渐拉长。当前各个层面发力提振市场信心，金融端政策组合拳全面支持房企融资；地方政府积极调整土地政策、改善投融资环境；疫情防控措施在全国范围放开，将对经济修复起至关重要的作用，也将积极带动房地产行业复苏。从政策支持传递到市场，还有一个结合实际消化的过程，稳健性企业将率先进入常态，恢复正常运转，再投资拿地建设。

  月度数据方面，11月全国房地产开发投资9918亿元，较上月减少4.5%，同比减少19.9%，同比跌幅继续扩大，今年单月最大跌幅再次刷新。每年的最后两个月，长江以北地区气候严寒，按规律也不是投资开工的好时节，再加上今年前期土地的阶段性集中供应，最后两月的土地投资也是低潮期，另外销售市场回暖步伐迟缓，市场信心修复尚需时日，全年投资很难出现修复迹象，将继续下探，全年大概跌幅超过10%。

  从物业类别投资上看，各物业类型跌幅均较上月扩大，跌速基本一致。住宅投资占总投资比重为75.9%，与上月持平。

  从地区来看，各区域投资跌幅均较上月有不同程度扩大，东部和东北地区下调幅度相对较小；同比数据来看，中部和东部地区同比跌幅相对较小，东北地区跌幅最大。整体而言，东部地区更为平稳，占总投资比重为54.5%，较上月增加0.3个百分点。

  03

  房屋新开工面积跌幅扩大 11月同比减少一半

  1—11月，房地产开发企业房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。其中，住宅新开工面积81734万平方米，下降39.5%；办公楼新开工面积2870万平方米，下降39.1%；商业营业用房新开工7608万平方米，下降41.2%。

  11月，全国商品房新开工面积7910万平方米，为近年来最低单月，同比跌幅超过五成，较上月扩大15.7个百分点，带动全年累计跌幅走势继续下探。在企业投资信心严重不足、建设积极性尚未恢复的基础下，本月新开工整体情况进一步下滑，一方面受季节性因素影响新开工进度，另一方面新冠肺炎疫情防控政策调整优化，相关工作人员短期内感染对施工、开工造成影响。

  从中长期看，按照一般规律，今年新开工大幅度减少，一定会影响明年及后年房地产市场的供应，且容易形成供不应求的局面，造成价格波动。但考虑到我国当前的存量规模，人口流动特点，消费者预期及经济增长前景，当前新开工下降是市场选择的结果，是市场主体理性决策的综合反映，未必是坏事。假设城市化在总体上是正向的，会出现某些城市有净人口流入，某些城市净人口是流出，前者应注意加大土地供应力度，确保市场供应力度和节奏跟上人口的变化，当然政府也要在住房保障领域进行托底，提供保障性租赁住房。

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  房地产开发企业到位资金跌幅扩大

  1—11月，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。

  1—11月，房地产开发企业到位资金同比跌幅再次扩大。在企业各项资金来源中，各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.7%，自筹资金占比35.9%。同比数据看，定金及预售款下跌33.6%，虽然是几个资金来源跌幅最大的，但较1-10月收窄了0.2个百分点，个人按揭贷款跌幅则扩大1.7个百分点，自筹资金跌幅扩大最为明显，扩大2.7个百分点。总体来看，开发企业，尤其是民营开发企业的资金链依然非常紧张，没有明显缓解，核心原因还是市场信心不足，资金周转缓慢，冰冻三尺，非一日之寒，地产面临的这个寒冬，还需要更多一些耐心和暖政。

  房地产信贷融资、债券融资、股权融资“三箭齐发”，短期内很难对企业资金面产生实质性改善。但政策对于重塑市场信心至关重要，落地之后还是优先惠及优质稳健的房企。未来一段时间，开发企业会抓住窗口期积极融资，避免风险蔓延和稳定运营，随着商品销售筑底回升才能走出困境。

  05

  土地市场继续大幅下跌

  1—11月，房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，比上年下降53.8%；土地成交价款7591亿元，下降47.7%；土地成交均价8978元/平方米，上涨13.1%。

  1-11月，土地市场成交量价跌幅略有扩大，两项指标均较上月扩大0.8个百分点。土地成交单价继续上涨，同比涨幅与上月一致。

  11月，北京、杭州、武汉等城市进行了第四批集中供地并成交，优质地块仍受到追捧，地方城投类企业拿地比重依然较大，但与民营房企联合拿地现象也有所增加。在房地产融资政策引导下，部分民营房企也开始重新审视土地市场，调整拿地策略或恢复土地拓展。同时随着各大城市拿地政策不断调整优化和增加土地供应量，民营房企拿地积极性将有所上升。

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  商品房待售面积小幅增加

  11月末，商品房待售面积55203万平方米，比上月末增加469万平方米。其中，住宅增加201万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加51万平方米。

  商品房库存较上月小幅增加，延续上涨趋势。与去年同期相比涨幅扩大，主要增长点仍为住宅待售面积，同比上涨18.0%，涨幅较上月提高1.4个百分点；商业营业用房同比持续下跌跌幅收窄。