房价上涨带来的住房资产增值情况简析

  住房作为一种既具有消费属性又具有投资属性的特殊商品，房价的不断上涨对于持有不同住房群体也产生了巨大的财富差异。一类人群是无房者，选择租赁住房；第二类是拥有一套住房，满足自住需求的群体；第三类多套住房持有者。拥有不同住房人群，在住房资产增值上有三个影响因素，一是房屋增值收益，二是租赁房屋支出/收益，三是房屋贷款利息支出。

  为了更为直观的体现房价上涨带来的资产增值差异影响，我们通过建立模型对持有不同住房套数的居民进行分析。我们以不同时间分别作为购房节点，到2021年末，在各层级代表城市持有不同套数住房产生的资产差异。根据持有住房套数划分四类，对应不同收支情况。

  指标选取说明：

  ①面积确定：设定每套房屋面积为100平方米。

  ②区域选取：全国、一线城市深圳、二线城市杭州、三四线城市惠州。

  ③ 房价及租金：房价为该区域当年平均房价；全国租金为当年房屋租金中位数，城市租金为当年平均价。

  ④ 时间节点：选取2006年末，2012年末、2016年末、2020年末分别作为购房时点，到2021年末（因为不同城市数据收集情况不一，暂定最早时间节点为2006年）。

  ⑤ 房贷总利息：因为不同城市首付比例及贷款利率不尽一致，模型中我们统一设定首套房屋贷款额度为房屋总价的70%，二套为60%，三套为30%；贷款时长为20年，240个月；贷款利率为购房当年央行公布五年期利率；按等额本息法计算每年支付利息金额。

  ⑥ 数据来源：全国平均房价根据国家统计局数据计算，城市房价来自CRIC，城市租金价格来自中国房价行情网，贷款利率来自中国人民银行。

　　我们对不同层级城市，在2006年、2012年、2016年、2020年持有不同住房套数，测算到2021年资产增值情况，得出下表：

  案例说明：

  按全国平均水平测算，A某在2006年未购房情况下，至2021年将支付31.89万元租金；

  A某在2006年以单价3119元/平方米购买一套100平方米商品住房，总价311900元，其中总价70%贷款，采取等额本息方法还款。到2021年房屋销售单价为10396元/平方米，总价1039600元。利息支付15年，共计180个月，支付利息总额149899元，偿还本金100892元。租房收入或支出为0元。住房资产增加值=资产增值总额-利息支付总额+租房支出/收入=（1039600-311900）– 149899 + 0=577770元。到2021年住房资产增加值约57.78万元；

  A某在2006年购买两套住房，一套自住，一套用于租赁，到2021年住房资产增加值约153.86万元；

  A某在2006年购买三套住房，一套自住，两套用于租赁，到2021年住房资产增加值约283.98万元。

  综合以上情况分析模型表现为以下特点：

  1、在房价持续上涨的过程中，不同层级城市持有住房的人群总体上有资产增值收益，不持有住房不能享受增值收益并有额外的租房支出。持有的套数越多，住房资产增值越多。这一点在各区域在不同时间点购买住房均表现一致。同时多套房持有者，整体表现第三套增值高于第二套，第二套增值高于第一套；主要差异在首付比例上，所以购买时前期资金投入越高，住房资产增值越多。

  2、涨幅相同的情况下，房价越高，住房资产增值越多。以2006年在不同层级城市购买一套住房对比，杭州和全国在房价涨幅上相近，但在杭州购买的住房增值要高于全国。

  3、房价涨幅越高，住房资产增值越多。这一点从全国平均水平上体现的非常明显，购房时间越早，房价相对涨幅越高。深圳在2006年及2012年购房的也是如此，到了2016年深圳房价已居高不下，其涨幅空间有限，住房资产价值也产生波动。而惠州则为2006年购买的住房涨幅不及2012年，所以如果在2021年将住房资产变现，那么2006年购买的住房增值也相应更低。

  当房价达到一定水平后，资产增值将不能覆盖持有成本。2016年，深圳住房销售均价5.38万元/平方米，以此房价持有一套住房到2021年，房价上涨产生的资产增值为78.4万元，但是持有利息成本达到85万元。因为房价涨幅空间有限，房价上涨的部分不足覆盖资金成本（按揭贷款利息），增值部分为负。2020年，深圳住房销售均价5.50万元/平方米，到2021年扣除资金成本后增值约49万元。同时在未来继续持有的过程中，房价下降或不再继续上涨，增值收益和持有成本之间的差距将越来越越大。

  4、居民家庭因持有不同套住房产生的财富差距的来源有两个，一个是房价上涨的增值部分，一个是租金支出/收入。从全国平均水平看，购买两套及三套住房的增加值中租金收入占比在20%—25%之间。到房价较高的区域，在深圳购买两套及三套住房的增加值中租金收入占比在9.5%—11.5%之间，杭州为16.5%—18.5%之间。房价上涨带来的增值部分是产生差距的主要因素。