云端分享 | 春节后行业复苏“成色”剖析

  今年1月恰逢春节假期，假期返乡置业相较以往呈现出怎样的特征？1月新房市场的变动情况，节后市场出现了哪些积极信号？

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  1月新房市场简要回顾

  核心观点

  多因素叠加致百城商品住宅供应持续低位，1月新增同比降50%，近三年单月次低。百城成交跌势维持，同比降33%，较过往春节月分别跌6%和45%。

  供应层面，多因素叠加导致供应持续低位，包含传统春节假期销售淡季，房企供货不高（集中供应会在3-4月），百城新房供应仅1147万平方米，同比“腰斩”，达到了近三年单月次低，仅高于2022年2月水平。

  成交层面，同样略显平淡，1月仍处于下行通道，单月仅成交1798万平方米，同比降33%，较过往春节月分别跌6%和45%。

  分能级来看，不同能级均呈现同环比齐降，二线环比大幅下挫，一线和三四线跌幅基本都在3成左右。今年春节提前，因而我们将今年1月和去年春节月2月进行了横向对比，很多二三线城市成交表现是好于去年春节月的，如贵阳、南宁、武汉、西宁，惠州、东莞、洛阳等，主要也是依托了疫情全面解绑，很多此前压抑的返乡置业需求得以集中性释放。

  项目去化，我们调研了31个城市1月平均开盘去化率，可以看到基本高位持稳41%，主要源于供应有限，房企基本选择以销定产，只有预估去化不错的项目才会加推，量少质优结构性拉升去化水平，而房企在春节期间营销力度普遍偏弱，以特价房、年货礼包为主，优惠少，效果差。

  分城市情况，1月各城市环比涨跌参半，宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平，并不是市场的显著回暖；真正热点恒热的主要还是集中在北京、上海、杭州；值得关注的是前期热点城市合肥，虽然环比持增，但市场热度有稳中下探趋势，合肥已连续6个月供大于求，仅少数处于供应稀缺板块改善盘尚能热销。

  二手房市场，1月重点城市二手房带看量与网签规模均有不同幅度回升，同比降幅小于新房。随着疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心，二手房市场率先由局部城市开始回暖。

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  春节假期楼市

  成交情况与客户特征

  核心观点

  春节周新房成交同比降14%，近五年同期最低，点状返乡置业见端倪。春节期间置业观望情绪浓厚但购房意愿仍存，返乡置业需求占比33%，改善居住环境是返乡置业主要动因。

  受房企推盘积极性较低影响，2022年春节楼市成交尚未止跌。CRIC监测数据显示，40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，对于购房者的刺激作用依然有限。

  分能级来看，一线购房需求相对“坚挺”，虽然春节周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021年、2019年同期。二线成交表现略显逊色，9个典型城市春节周成交仅为7.1万，环比下降86%，同比降幅也达到了28%。仅青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市同比持增，但除青岛外，与疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四线“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%，同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅显著均超50%。

  项目层面，我们调研了35个城市春节期间热销项目，96个热销项目中有63个位于三四线城市，占比高达66%，核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。一二线城市北京、成都等热销项目主要集中在供应稀缺、配套健全的核心片区，以改善项目居多，项目走量较佳。

  苏北、川渝等三四线城市因疫情管控全面松绑迎来了“返乡置业”高潮，叠加部分开发商以低首付、特价房、大折扣等多重优惠让利购房者，促使多个项目春节期间去化套数均在10套以上。苏北三四线城市折扣和让利幅度则不及川渝，多以抽奖、红包雨、送年货、送车位优惠券等为主。

  客户购房意愿上，我们在春节期间下发问卷得到的统计结果显示，有春节置业计划的客户占比不及2成，返乡潮出现并未带来春节置业潮的明显回暖。客户春节不买房的主要原因集中在两点：一是房价仍有下降空间的观望态度，二是收入降低的悲观预期，二者占比基本都在3成及以上，预期不佳使得受访者买房决策更谨慎。两大原因一旦消除，有望带来买房积极性提升。

  城市置业选择上，返乡置业需求占比33%，而居民返乡置业的主要动因则是改善居住条件和回乡养老需求，占比分别达到了33%和24%，返乡客群普遍希望能够在家乡为家人搭建一处安宁温暖的港湾。

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  节后市场成交

  释放部分积极信号

  核心观点

  33城利率降至4%以下刺激核心二三线城市回暖，热门城市诸如福州、天津、郑州新房认购、到访创新高，北京、重庆等二手房带看量、成交均有回升迹象，自住需求全面回归，因而供应稀缺&配套健全改善盘、远郊小面积&总价低刚需盘仍是主力热销项目。

  周度数据显示，节后一周三四线城市成交显著回升；一二线城市成交较节前一周增8%，但仍仅相当至去年末周均的65%；三四线城市同期则增49%，较去年末周均增长20.4%。

  政策层面房贷利好，不完全统计2023年1月陆续超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限。截至2月8日典型城市中累计33城房贷利率进入“3时代”。利率下降对二线和强三线城市作用显著，武汉、福州等8个典型城市第6周共计网签5099套，超过春节前1周成交规模（4488套）并与11-12月周均成交规模上涨60%。

  新房、二手房成交近期都有一些复苏迹象：

  新房市场，福州、天津、郑州春节后案场到访认购已出现显著回暖，客户到访和认购创新高。

  福州认购量环比翻倍，创11月以来新高。春节后一周福州五区79个热点在售项目认购231套，超过春节两周认购量总和，同时也创11月以来新高。优质板块的刚需项目是本次销售主要热点。

  天津认购突破两千组，到访认购转化率回升至8%。春节后一周天津全市在售项目共计接待客户2.5万组，平均单盘接待92组，“小阳春”提前到来认购突破2000组，转化率超过8%。

  郑州单盘平均到访超过80组，热销项目认购套数近百套。郑州楼市也出现显著升温，春节后一周限购区域内300个在售项目平均客户到访量80组，较此前高点翻番。

  二手房层面，从周度监测成交数据来看，京深蓉等“阳康”后成交回温，第6周成交基本好于节前第4周，而弱二线城市重庆、福州等带看量也在上升，以重庆为例，疫情放开后，看房客群环比上涨明显，1月50个典型二手房项目带看达6556组，需求修复中。

  项目层面，近期多地诸如深圳、南京、苏州、天津等均出现了一些市场回暖的信号，比如项目认购上升、来访增加，我在PPT上罗列了部分典型项目，可以看到，市场有蠢蠢欲动的迹象，部分项目甚至出现了折扣力度收回，节后全线涨价迹象，可以看出开发商基本都对节后市场保持着比较乐观的预期。

  而当前热销项目，可以大体分为以下两类：一类是供应稀缺、配套健全改善盘；即区域内无竞品、同品质产品稀缺，加之首开或加推房源量较低会使得产品“奇货可居”。此外，随着自住需求全面回归，核心配套资源也为项目增色不少，拥有学区、商圈、医疗、交通地铁等配套资源的项目更容易受到购房者青睐。可以看到，杭州、宁波、上海、西安等多个项目均有优质学区、临近地铁等多重优势，因而开盘去化率也基本都在8成以上。

  还有一类为远郊小面积&总价低刚需盘，成都三圈层、天津远郊均出现了项目认购上升迹象，刚需仍然是这类弱二线城市的主要购房群体，还有部分项目依托于首付分期、特价房等营销策略降低购房门槛，从而达到热销。