房地产进入“后危机”时代了吗

  随着调控政策的不断宽松，房地产市场的气氛似乎也温暖了不少，2022年行业遭遇的种种危机似乎也随着疫情的远去而大大减缓了，那么近期市场的实际情况到底如何？房地产进入“后危机”时代了吗？

  首先，土地交易降至历史低位。受年初行业周期性变化，以及2022年、2023年春节错期影响，1月土地市场供应量4426万平方米，同比下降53%，即便与2022年春节所在的2月份相比，供应规模也下降了33%。土地成交方面，截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。2023年1月，重点城市仅宁波一城进行了集中土拍，三四线城市供地节奏也明显变缓。因此，1月全国土地市场成交规模降至历史低位。房企拿地来看，土地市场仍靠城投“托底”支撑，且越“拖”越多，不仅郊区需要托底，2022年部分城市中心区域地块城投托底比例也超过50%。

  其次，房屋交易下降3-4成。1月叠加春节因素，30个重点城市供应规模收窄，预计新增商品住宅供应720万平方米，环比下降59%、同比下降40%；但较2022年春节月（2月）同比上涨46%。事实上，春节假期期间，房企推盘积极性普遍不高，虽然疫情管控全面解绑，但受楼市低迷行情影响，广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城春节周无新盘加推，房企供货呈“半躺平”状态。2023年1月，传统淡季叠加春节假期，成交略显平淡：据CRIC监测，1月30个监测城市成交面积为1071万平方米，同环比齐降，而春节周成交更是创2021年以来3年同期新低。无论是一线还是二三线城市，成交同环比均下降3-4成。

  第三，项目去化率维持在4成。据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。1月恰逢传统春节假期，不过多数企业处于半“躺平”状态：一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱，以特价房、年货礼包为主，优惠少，效果差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有成效。

  第四，一月百强房企销售业绩同比降低3成，百强各梯队门槛大幅下降。1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。预计短期内，市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。1月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元。TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为26.8亿元和15.8亿元，同比降幅较高达52.2%和45.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低45.7%至4.7亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

  第五、行业融资仍未回暖，央国企优势明显。2023年1月80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%；但相比于2022年的春节2月，融资同比增长了40.1%。整体看来，当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。在融资结构方面，本月房企境内债权融资393.8亿元，环比减少50.6%，同比减少19.5%；境外债权融资50.39亿元，环比增加91.5%，同比减少75.8%；资产证券化融资为95.2亿元，环比增加17.9%，同比减少60.1%。

  综合看，受春季因素影响以及行业运行低迷的长尾效应，1月份的各项数据依然很难看，无论是市场销售还是企业融资都还处在谷底，不同类型及规模的开发企业承受的资金压力及业绩压力是不同的。在市场依然相对谨慎的情况下，现在还不能说整个行业就进入了“后危机”时代，对相当部分的房企而言，现在依然处在危机中，依然有继续爆雷的可能。当然，随着国家从上到下“拼经济”的势头起来，整个经济体也会逐步恢复正常运行，对于房地产也会产生正外部效应，在消费力、现金流、预期值都逐步恢复的情况下，房地产也会真正跨入“后危机”时代，实现新一轮的发展。