15城房价终结“三连降”，但量价“过热”恐尚早

  导语

  在复苏尚不明朗的现阶段，更需要维持政策的连续性和稳定性，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

  ◎  文 /杨科伟、姚郑康、李诗昀

  据16日国家统计局发布，1月70个大中城市房价数据表示全国房价环比出现较大转变。一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。

  结合此前3月房价同、环比数据来看，郑州、武汉、天津、福州、徐州等共计15城房价结束“3连降”，这表明宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市楼市下行压力有所缓解。

  近日最高层撰文强调防范房地产业引发系统性风险，要着力改善预期、扩大有效需求，重提房住不炒和新发展模式。结合70城房价和近期市场变化来看，政策引导下，当前市场复苏势头还是点状的、脆弱的，底部修复过程也是较为缓慢的，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心，在复苏初现的现阶段，谈论量价“过热”甚至在政策频繁调整还为时尚早。

  01

  36城新房房价环比上涨
但55城新房同比、二手房环比仍下降

  1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。

  1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

  具体到主要城市来看，上海、合肥新建住宅价格环比增幅0.7%领衔，成都、宁波环比上涨0.6%，西宁环比上涨0.5%，北京环比上涨0.4%。

  值得注意的是，1月多数大中城市房价同比仍同比下降，市场仍处于探底过程。1月70个大中城市中仍有55个城市新建商品住宅销售价格同比下降，比上月增加2个。从指数上来看，二线和三四线新建商品住宅销售价格分别同比下降1.1%和3.8%。

  总而言之，1月房价出现“止跌”，与主要城市，如郑州、天津、南京等，新房年后成交量回暖相符合。但仍需注意的是多数城市房价仍同比下降，探底过程没有结束。

  02

  15城房价环比上涨结束“3连降”
首套房贷利率下限已降至底部

  聚焦房价同、环比3连降城市，1月共有21个城市“3连降”，其中新进人城市为包头，二线城市郑州、武汉、天津、福州等以及三四线城市徐州、岳阳等15城则1月房价环比上涨。

  一方面，房价“3连降”城市数量首次大幅下降，可见政策刺激效果立竿见影，市场下行城市2023年初市场均出现显著量价回暖。

  利率下限动态调整政策确实缓解了一部分压力城市楼市下行压力，据CRIC统计，惠州、肇庆8个首套房利率下限低于4%的城市，春节后一周成交规模已超过2022年年末周均23%。

  另一方面，越来越多城市退出房价“3连降”行列，后续首套房利率下限将不再下降，或将就此上升。同时相关调控政策或将由松转紧。鉴于这一类城市当前新房房价同比仍下跌、二手房房价环比仍下降，整体市场将将企稳、难谈真正复苏。二季度若中止政策宽松环境后，楼市或将面临新的压力，当前在售项目案场来访认购回升和网签备案量价齐升的现象或将降温。

  03

  再重申化解房地产业风险
着力改善预期、扩大有效需求
推动行业平稳过渡

  2月15日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，在中央经济工作会议公报的基础上，文章进一步强调了房地产之于国民经济的重要性，明确化风险、保稳定的工作目标，压实各级各部门主体责任，点明未来地方因城施策的发力方向，最后重申“房住不炒”的定位，明确向新模式转型转型必然性。具体来说：

  首先，强调了房地产之于国民经济的重要性，房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，变相印证“房地产支柱产业地位”。

  也正因为此，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险，为此，四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆。当然，在风险化解工作过程中，也要防范可能存在的道德风险，比如企业“主动躺平放弃自救”，甚至出现挪用资金等违法犯罪行为。

  其次，着力改善预期、扩大有效需求，点明未来地方因城施策的发力方向，一方面，重点支持挖潜空间更大的改善性需求，考虑到刚需的支持性政策已经出台了很多，改善性需求的挖潜空间、政策空间都更大，地方政策松绑可以更多在激活改善性需求上发力，放宽购房套数限制、下调二套房首付比例、实行认贷不认房、降低住房交易税费、缩短住房限售年限都是政策可选项。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房，比如多孩家庭可以多购1套、下调非户籍人才限购社保要求、新市民购房给补贴等。

  最后，重申“房住不炒”的长期定位，明确向新模式转型是房地产行业发展的必由之路。“房住不炒”是长期定位，不会发生动摇，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，并不是鼓励炒房，也不会任由投机炒作故态复萌、房价脱离控制飞涨，化解市场风险不能以注入新的风险和透支未来为代价，类似房贷利率下限动态调整机制，当市场企稳回升之后，宽松性政策大概率将调整甚至收回。

  人口增长和高速城镇化是支撑过去20年房地产业快速发展的两大基石，但人口增长放缓甚至负增长、结构老龄化、城镇化进程减慢是大势所趋，未来告别“三高”的粗放发展模式，转入高质量发展轨道是行业发展的必由之路。

  综上所述，结合近期决策层表态，房地产政策托而不举主基调未变，短期内，妥善化解处理企业、交付等行业风险，守住不引发系统性风险的底线，改善市场预期，因城施策要更精准更对症，围绕有效需求、特定人群发力。中长期来看，坚持“房住不炒”定位不动摇，逐步由“三高”粗放发展旧模式转入高质量发展新模式。

  结合70城房价和近期市场变化来看，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市初现复苏迹象。但复苏是局部而非全面的，持续性是脆弱的、尚且存疑的，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心，一些压力城市宽松政策也有进一步加码的必要，促使房地产市场早日重回良性循环轨道。近期，市场上也有声音指出要警惕“量价过热”，我们认为，基于历史经验，警惕市场过热并大幅震荡是有必要的，待市场彻底企稳，类似于房贷利率动态调节机制，宽松性政策适时调整或退出是有必要的，任何一个单边上升或单边下降的、剧烈波动的行情都是不利于行业发展的。但在复苏尚不明朗的现阶段，更需要维持政策的连续性和稳定性,稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。