3000区县城镇化发展空间及住房增量需求格局探析

  导语

  总的来看，未来十年城镇化相关增量空间集中在县域，对于经济实力较强、城镇化发展成熟的苏州、杭州、宁波等长三角二线城市而言，区县相关指标反而表现不佳。

  专题视点

  统计局数据显示，2022年商品房销售面积、金额分别为135837万平方米、133308亿元，同比分别下降24%和27%，快速发展20余年的房地产行业规模正式进入下行周期。与此同时，城镇化增长率也创下近30年新低，城镇化进程逐步趋缓，城镇人口增量逐渐减少，这一变化对处于调整期的房地产行业带来了冲击。 

  为了更好的应对行业的规模波动挑战，房地产行业有必要对未来成交规模和地区差异做出新的评判。考虑到区域之间在城镇化进程、收入、房价水平等方面存在巨大差异，本文根据全国近3000个区县市人口城镇化、可支配收入和房价等相关数据，从中找出需求增长空间较高的市县，以供企业相关决策时进行参考。

   总的来看，未来十年城镇化相关增量空间集中在县域，经济实力较强、城镇化发展成熟的苏州、杭州、宁波等长三角二线城市的区县指标表现反而不佳。相比之下，北方二线城市下辖区县相关新增需求规模较为突出，主要是由于北方城市房地产成熟度比较低，房价水平相对南方低，在同等收入水平下，购房能力更强，因此北方区县入榜数量更多，南方仅有合肥和重庆的少数区县表现比较突出。值得注意的是，处于城镇化快速上升期的三四线人口大市郊县仍有较好的发展契机，相关购房需求还有较大的增量空间。

  PART.01

  城镇化增量

  2030年城镇化率有望突破70%

  县域成为增长主力军受城镇区域扩张、城镇人口自然增长和乡村人口流入城镇等因素影响，城镇人口继续增加。2022年末，我国城镇常住人口达到92071万人，比2021年增加646万人；乡村常住人口49104万人，减少731万人。2022年我国城镇化率已经达到了65.22%，比2021年提高0.50个百分点，这一数值创下1991年以来的新低。

  参照国际经验来看，在发达国家城镇化率达到60%后，大多会出现城镇化率增速放缓的现象，但降幅不大，每年城镇化率增长仍能保持在0.5个百分点以上，直到70%以后才会出现普遍的增速下滑。

  这样来看，目前中国65.22%的城镇化率水平仍在追赶上升期，具有较大的增长空间，根据人口普查数据和国际发展经验推算，至2030年我国城镇化率仍有望提升5-6个百分点，2030年中国城镇化率有望突破70%。假定届时中国人口仍维持在14亿左右，城镇人口较2022年增量仍可达到8000万量级。

  值得注意的是，城镇化率到达70%以后，大多数国家或地区将进入城镇化率的慢周期，典型如如沙特、西班牙、芬兰等国家，城镇化达到70%之后，年增长均降至0.2个百分点。但考虑到时代和国情差异，不同国家和地区城镇化率区间内的绝对发展速度参考意义有限，但随着城镇化水平的提升，城镇化率年均增速变缓是国际上公认的结论。这样来看，在8-10年之后，房地产才会面临较大的冲击，当前的购房需求规模影响不大。

  1.1九成市辖县城镇化率仍低于60%，成为下一阶段城镇化发展主体

      七普数据显示，10年间中国的城镇化率由49.7%（2010年）上升至63.9%（2020年），城镇化率上升明显，增加了14.2个百分点，平均每年有超过2000万的人口从农村进入到城市。

  考虑到我国地域广阔，城乡差异较大，即使是同一个地级市内各区县城镇化水平也存在较大差异，为准确预估城镇新增人口和潜力购房需求，我们进一步将统计尺度细化到县级行政单位，将区、县[1]、县级市三大类行政单位对比来看，可见各类行政区的城镇化率分布差异显著，市辖区城镇发展水平明显更高，整体平均城镇化率达到了81%，其次是县级市，平均城镇化率为58%，县域平均城镇化水平最低，仅有44%。

  具体来看，在1105个区级行政单位中，更是有超过一半的市辖区城镇化率高于80%，在这589个高城镇化率的市辖区中，合计常住人口达到3.7亿，其中城镇人口规模接近3.5亿达到发达国家平均水平，未来进一步增长空间有限，其中更是有160个市辖区城镇化率达到了100%，城镇化发展进程见顶。这些地区大多位于经济发展更为领先的主城区，如桂林的秀峰区、肇庆的端州区、黄石的下陆区等等。对于这些行政区而言，自身城镇化发展空间已经很小，城镇人口的增加更多的还是要依赖外来人口的迁入。另一方面，仅有极少数市辖区城镇化率低于40%，这些如防城港的铁山港区、拉萨的达孜区、云浮的云安区等，这些地区大多处于西部省份，且与一二线市辖区下辖街道不同，下辖行政单位仍以乡镇为主，因此就人口结构角度来看城镇化发展仍有较大上升空间。

  正是基于市辖区整体城镇化率水平处于高位，未来进一步上升空间较小的情况下，中央部委在2022年明确提出，鉴于我国城镇化已进入中后期发展阶段，大中城市城镇化发展速度开始减缓，迈向更高水平、更高质量的新型城镇化正是大势所趋，以县域为重要载体的城镇化发展正是当前发展阶段下的必经之路。

  就县域城镇化发展现状来看，在386个县级市中，有208个城镇化率低于60%,占比超过一半，在1496个市辖县中，更是有1356个县城镇化率低于60%，占比超过九成。在这1564个城镇化水平较低的县域行政单位中，居住着6.1亿常住人口，平均城镇化率只有44%，就国内外城镇化发展经验来看，仍处于相对较快的增长阶段。相对于市辖区而言，这些县域无疑有着更为广阔的发展空间，并且其中不乏简阳、仙桃、福清、邳州等超百万人的县市，高常住人口基数下的城镇化率快速发展，无疑意味着更为可观的刚性需求增量。

  1.2 未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三（略）

      PART.02

  购买力：各地收入与房价显著分化

  仍有三成区县房价收入比不到六年

  2016年以来全国性“去库存”激励政策引发房价新一轮快速上涨，诸多城市房价实现翻番，尤其是三四城市房价也快速步入“万元时代”。与此同时，受宏观经济环境、三年疫情等多重因素的影响，居民的收入水平增速逐渐变缓，不同地区的购房需求和购房能力也受到不同程度的影响。

  2.1近七成区县收入不及全国平均水平，长三角三四线城市收入水平较为突出（节选）

  从城镇人均可支配收入水平来看，各区县之间存在巨大差异。全国范围来看，3-4万元区间是当前绝大多数区县所处的收入区间，占比高达61%，其中3-4万元区数量占据21%，3-4万元县占据32%。人均可支配收入超过7万元/人的区县数量不足2%，介于5-7万元之间的也仅有10%，仅有两成的区县城镇居民人均可支配收入超过全国平均水平43834元/人。这些区域多集中在经济比较发达的一二线城市的区；除这些城市之外，绍兴、无锡、嘉兴、舟山、温州、台州、湖州、金华、常州等长三角三四线城市城镇居民人均可支配收入均超6万元/人，在全国也居于前列。

  究其原因，主要是由于长三角地区是我国经济最具活力、产业最为发达的区域，也是一带一路和长江经济带的重要交汇点，伴随着长三角一体化上升至国家战略，三省一市也迎来了更多的发展机会。以杭州为例，互联网行业尤为发达，而这些行业恰恰是高薪行业，因此其城镇居民人均可支配收入居于全国前列。

  2.2长三角购买力相对较低，北方和中西部中低收入县域购买力反而更强

  评价一个城市购房能力不能单看收入水平，还要看房价水平，不同能级城市之间的房价差距较大，收入水平低的区域房价相对更低，房价收入比反而相较更为合理（接近6-7年）。一线四城就是一个典型的例子，虽然广州收入水平稍逊，但由于其房价水平较其余三城偏低，购买力相对较强。同样的情形也发生在全国，尽管中西部区域收入水平较低，但在低房价因素下，中西部中低收入县域购买力反而更强。

  为了较为准确的评估不同区域购房能力，我们对近3000个行政区域进行测算，结果发现：房价收入比低于8年的区县有八成人均可支配收入在四万元以下，这部分收入较低的人群购买力反而更强。就以6000元/平方米的均价、3万元/人的人口可支配收入测算，购得35平方米需要7年，符合6-7年的合理水平，购房难易程度比较适中，比较典型的城市有河南商丘、信阳、广西茂名等。

  反之，尽管长三角地区经济比较发达、收入水平比较高，人口吸引力比较强，近十年常住人口增量近2000万，占全国人口增量的比重高达25%，其中上海、苏州、杭州等中心城市人口增量尤为突出，多超过百万人，购房需求比较旺盛，房地产成熟度比较高，房价涨至高位，譬如上海、杭州、苏州、南京等城市的房价收入比均在10年以上，购房难度明显增加。

       PART.03

  区县分化

  近半城镇化需求增量集中在三四线县域

  河南、山东发展空间领先

  在综合考量城镇化进程带来的人口增量、收入和房价导致的购买力差异两方面因素之后，我们综合评价了县域角度的购房需求潜力。下文我们将分别从能级及区县、省域、城市等多个角度进行剖析。

  3.1能级及区县差异：近半增量集中在三四线县域，一二线城市总增量仅占14%

  通过对近3000个区县的常住人口、城镇化增幅以及购买力进行综合测算，预计未来十年城镇化将带来29亿平方米新增需求规模，其中高达54%的新增需求将由广大的县域贡献，新增需求近15亿平方米，区和县级市占比相对较少，分别为26%和20%。与城镇新增人口格局基本相同，未来十年新增需求规模以县域为主的格局已经基本确定，成为下一阶段房地产市场发展的主阵地。

  分城市能级来看城镇化带来的潜力购房规模，其中一线仅占到1%，二线占到13%，三四线成为主力，占比高达86%。三四线占据主力的主要原因，一方面是由于大部分三四线城市目前城镇化水平相对较低，有较大的城镇人口增长潜力，另一方面，三四线城市房价水平相对较低，房价收入比多处于10年以下，需求转化率保持在较高水平。因此，城镇化给三四线城市带来的潜在购房规模水平处于高位。

  进一步细分来看，三四线城市新增购房需求主力为县域，占到全部新增购房需求的49%，区和县级市水平基本相当，占比分别为19%和17%。二线城市的主力为区，占比为6%，其次是县，为5%，县级市则最少，仅有3%，这也有二线城市本身县级市相对较少的因素有关。同样也是这个原因，一线城市不涉及县和县级市，所有新增购房需求均集中在区。

  3.2区域差异：未来十年成年需求增量集中在河南、山东县域，广东发展后劲略显不足（略）

  3.3城市分化：重庆新增需求规模居首，前10位城市占全国新增总量的12%

  从城市的角度来看，人口大市重庆居于首位，城镇化带来的新增住房需求规模超8000万平方米，占全国总新增规模的2.8%；其次是周口、南阳、临沂、保定、菏泽等城市，占全国总新增规模均在1个百分点以上。除重庆外，这些城市无一例外均是城镇化水平处于相对低位的人口大市，2020年常住人口均超880万人、城镇化率均在57%以下、房价收入比处于较低水平（多处于10以下），需求转化率相对较高。

  区县细分来看，新增需求规模比较突出的城市增量多集中在县域，尤其是临沂，县域新增需求占全市的比重高达82%，周口和南阳也均在70%以上，这也印证了上文近半新增需求集中在三四线县域的观点。就城市分布来看，前10位城市（常住人口总和占比为8%）新增住房需求占全国的比重为12%，前30位城市新增住房需求占全国的比重为27%，前50城市新增住房需求占全国的比重达39%。总的来看，除前10位城市之外，其余大部分城市新增需求都比较均衡，有高达109个城市新增需求多在1000-2500万平方米，占全国总新增规模的比重在0.4%-0.8%之间，这些城市或房价水平高（京、沪、深、杭等一线和新一线城市），或城镇化增量不足（广州、成都、长沙、宁波、青岛），或收入水平低（广大的三四线城市）、或人口规模较小（东北、西北部分城市总人口规模在百万人以下）使得潜在城镇人口增量处于低位，或在某几个方面同时存在短板，使得城市新增需求规模受到较大影响。

  PART.04

  高房价桎梏长三角区县增量需求入市

  人口大市郊县成为新增长点

  受宏观经济环境、人口生育率下滑等多方面的影响，房地产市场发展的黄金期已经过去，2022年城镇化增速降至近30年最低水平，但是对比发达国家来看，我们城镇人口规模还有较大的增量空间，2030年中国城镇化率有望突破70%，还有5-6个百分点的提升空间。假定到时中国人口仍维持在14亿左右，城镇人口较2022年增量仍可达到8000万量级，考虑到房价和收入因素之后，相关住房增量需求达到29亿平方米。尤其是三四线城市下辖县、县级市目前城镇化仍处于较低水平，购买力较一二线核心区相对强一些，其也成为下一步房地产市场发展的主战场。为准确探究各区县潜在住房增量水平，本节综合城镇化人口增量空间和购买力两个指标，综合评价了县域角度的购房需求潜力区域，选出了50个潜力区县。

  4.1一线：房价水平较低的广州郊区潜在需求增量领先（略）

  4.2二线：低房价、强改善助力北方郊县成为城镇化发展的新增长极（略）

  4.3三四线：城镇化仍处于快速上升期，人口大市郊县仍有发展契机

  三四线城中，需求增量前二十的城市多为人口大市，其中周口、南阳、临沂、保定、菏泽等五城近十年需求增量更是超过3000万平方米。二十城合计未来十年累计需求增量为5.18亿平方米，占所有三四线城市总量的21%。这些城市多为经济发展水平中上等的人口大市，譬如常住人口超千万的临沂，其下辖的兰陵县、沂水县、莒南县、河东区、沂南县、平邑县、费县等区域10年城镇人口增量大都在10万人以上，同时临沂大部分区县城镇化不足45%，城镇化发展仍在快速上升期，房价水平处于相对合理区间、现状住房面积也多在38平方米以下，可谓天时、地利、人和，因此其多个区县入榜。除临沂外，烟台、廊坊、江门、惠州、佛山多个区县也入榜，多在300万平方米以上。