三四线城市研究 | 大湾区乃至苏北三四线集体回暖，常州缘何缺位？

  2023年春节之后，整体房地产市场延续点状复苏行情，2月百城新房成交同环比涨幅均在5成以上，核心三四线基本都进入“狂飙”模式，环比涨幅超8成的比比皆是。这其中常州则显得不愠不火，无论从新房成交、项目去化，整体复苏程度均不及预期，究竟症结何在？当前楼市又有哪些典型特征呢？

  01

  粤港澳、长三角多数头部三四线成交环比翻番

  常州累计仅持平去年

  长三角、粤港澳大湾区作为全国楼市晴雨表，往往对行情回暖感知最为明显。纵观长三角、粤港澳大湾区头部三四线城市市场复苏情况，粤港澳大湾区表现明显好于长三角城市，惠州、江门、东莞、肇庆、佛山等2月成交环比均在80%以上，多数城市累计同比也已回正。而长三角城市中，徐州、温州、镇江表现较为突出，涨幅显著。相较而言，常州虽然同环比涨幅均在5成左右，但是累计成交基本持平去年，整体市场略显不愠不火。

  从微观项目去化水平来看，我们将常州、徐州、无锡、东莞、珠海、佛山进行横向对比，徐州凭借万科东吾改善盘热销，去化率爬升至44%居首。而无锡当前多数项目以平销为主，仅有2个项目有公开开盘动作，去化率虽仅为20%，但是以平销项目认购情况来看，市场也的确有回暖迹象：上城壹号及建发静学和鸣项目因维持年前优惠，分销佣金上涨，认购量纷纷突破百套；而中信泰富玖著项目推出叠墅产品受到改善客户青睐，本月销售105套，位列区域首位。佛山、珠海、东莞也存在不同程度的热度回升，去化率持稳在2成左右；而常州整体去化率排名居末，仅为14%，整体市场尚属筑底阶段。

  02

  常州新房成交尚属低位、库存仍近23个月

  项目去化、来访、认购回升亦不显著

  虽然2月常州出台了降低首套房利率至3.8%，常十条等利好政策，但是整体市场复苏成色不及预期：据CRIC监测数据，2月新房市场供应量仅为16万平方米，环比小幅上扬12%，成交28万平方米，同环比涨幅5成左右，与过去三年月成交均值对比，好于2022年但显著不及2021年，整体成交均价因新北、武进成交占比上升而呈现出结构性下滑，降至15466元/平方米。对比无锡、佛山、温州、中山、东莞等2月成交环比近乎翻番、成交迅速回温的城市而言，尚有明显差距。

  从2021年以来常州商品住宅狭义库存量和去化周期来看，基本呈现出波动上行走势，尤其是2021年下半年随着全国地产行情急速转冷，常州狭义库存量稳步攀升，至2023年2月末达到了555万平方米，去化周期高位持稳在22.9个月。

  从微观项目去化来看，2月常州主城区房企的推盘意愿提升，共5个项目开盘推出707套房源，环比上涨233%；而整体2月去化率却仅为14%，较1月下降5个百分点，仍处低位。

  从整体来访认购情况来看，也呈现出“看得多买的少”，购房者观望情绪浓厚，2023年2月常州主城区各项目来访量较上月均所提升，单盘来访组数在50组以上，认购方面低位徘徊且分化加剧，热销项目月去化50套以上，滞销项目甚至0成交，客户来访转化率基本在8%-10%波动，暂无明显提升。

  03

  常十条措施相对常规

  仅依赖降低首套利率提振作用有限

  事实上，近期常州利好政策可谓频频，先是2月22日，出台“常十条”推动房地产市场健康发展，主要内容为：大力支持多孩家庭购房（计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元）、完善人才贷款政策（常州引进的高层次人才可参照青年人才购房资助条件享受住房公积金贷款优惠政策，即博士最高贷款额度120万元、35周岁以下硕士最高贷款额度100万元。且这一政策受众将从企业人员扩大到学校、医院等单位人员），扩大公积金贷款支持范围、取消新建商品住房2年的限售期限、引导房地产开发企业开发建设高品质住宅，优化商品房价格备案机制，积极引导企业合理定价等。而后24日跟随江苏省号召，下调首套房房贷利率至3.8%。
整体来看，常州此轮利好政策出台，手法相对常规，形式大于实质，主要在于重塑房地产信心，低利率或将带动部分观望状态下的购房者加速入场，而对于多孩、人才的激励政策实际上对当前低迷的常州楼市而言仅仅算是“杯水车薪”，对于市场的提振作用相对有限。

  04

  新房市场刚需消失改善独木难撑热度

  整体后市回暖预期将不容乐观

  细究新房市场成交结构，我们不难发现常州市场复苏不及预期的症结所在，与其他城市刚需刚改驱动短期市场热度有所不同，常州的新房市场基本进入了全面改善时代，当前市场热度主要依托改善支撑，刚需客群正逐步被倒逼至二手房市场。首先，从2023年2月常州市区成交面积TOP10项目中，有6个项目成交均价超2万，7个项目套均总价超250万，6个项目套均面积超130㎡，可以看出2月市区新房市场整体以改善需求为主，这与目前常州新房市场呈现的改善需求占主导相契合。

  其次，从2023年2月重点项目开盘情况来看，改善盘也呈现“一骑绝尘”：2月市区共5个项目开盘，其中位于钟楼区清潭路板块的中建国贤府项目开盘去化率最高，达47%，主要源于改善盘的产品定位，主打低密精装洋房社区和优质配套及品牌加持，外加套总价基本在300-400万左右，性价比较高，因而获得了改善客群青睐，其余项目开盘去化率均在10%左右。

  最后，从项目来访情况来看，改善盘人气也明显好于刚需项目，据CRIC调研，2月来访量超200组客户的6个项目中除中海·桂语江南之外，余下项目售价均在2万元/平以上，整体高端改善购房需求还是比较活跃的，不过从客户转化率层面，多数项目仍低于10%，可以看到常州市场供需双方的信心及预期有小幅回升但仍显不足。

  而从二手房市场来看，整体复苏程度明显强于新房，从整体成交结构来看，面积适中（90-120平左右）、总价可控（150万以内）的刚需刚改户型更容易受到购房者青睐，这也侧面反映出随着房价不断攀升，刚需客群正逐步退出新房市场。

  综上，可以看到，当前常州市场回温不及预期主要源于整体购买力的持续分化，改善与刚需“断档”：新房市场主要依托改善来支撑短期市场热度，刚需客群因购买力降级，不得不被倒逼至二手房市场，进而选择小面积、低总价房源。

  事实上，若没有较大的刚需基数作为支撑，无论是回暖程度还是持续性都将大打折扣，新房市场刚需的淡出也侧面反映出实体经济低迷对楼市的负面影响：一方面常州人口虹吸效应减弱，2022年常州常住人口仅为536.6万人，常住户籍人口比不足1，另一方面常州居民收入增长明显放缓，据2022年统计公报显示，常州城镇常住居民人均可支配收入为68578元，仅增长4.2%。

  而没有刚需的新房市场无疑会成为“无本之木、无源之水”，刚需基础不稳也会为后期新房成交增长埋下了隐患，若短期内没有更加利好的提升居民购买力的政策出台，那么整体常州的后市成交预期也将不容乐观。