以下为精彩发言

  2023年商品住宅供应情况也将是决定成交能否放量的重要因素。事实上，2022年整体土地市场集中供地也发生了巨大的变化，大体呈现出以下特征：一是2022年集中供地量降至2015年来新低；二是城投拿地占比上升；三是拿地节奏上来看，整体由2022年的“季度末为供应高峰”变为“各月度均匀化”模式；究竟地市成交规模锐减会对2023年的商品住宅新增供应产生怎样的影响，整体未来入市产品档次的变化是否会对新房市场成交产生供给约束？

  带着这样的疑问，本次直播分享将从三个部分展开：第一、二部分以土地端切入，从供地规模、节奏、产品档次等几方面解析2023年新房供应特征；第三部分结合31城调研数据，从项目端出发来辅助论证。

  01

       2023年新增供应规模和节奏分析

  核心观点

  地市缩量致2023年预期新增供应同比“腰斩”，高峰将在二季度出现。

  首先，为了测算集中出让土地后未来潜在的供应高峰，将以往成交土地开工、销售时间段作为依据。通过整理过去三年（2019年-2021年）成交的地块的拿地时间、开工时间和开售时间，可以发现，22城中地块整体从拿地到开工、开售平均所需要时长分别为4.4个月和12.9个月。

  值得注意的是，有1/4以上的项目，需要长达15.8个月甚至更长的时间才能开盘，意味着拿地往往不能在年内实现销售，现金回流速度较慢，项目的盈利也会受到影响。细分至城市层面，大体可以分为以下三大梯队：

  第一梯队如北京、合肥、青岛、长春、天津等城市，过去三年成交的地块从拿地至开盘的时长中位数在8个月以内，项目的周转速率相对较高；第二梯队包括重庆、济南、厦门、无锡、南京、杭州、郑州、长沙等城市，拿地到开盘的时长中位数在8-10个月，也就是拿地后3个季度左右，项目即可入市，那么此类城市每年首轮集中供地的项目基本也可在年内开盘；第三梯队城市则包括福州、苏州、宁波、成都、广州、武汉、深圳、上海等，项目从拿地到开盘的时长中位数在10个月，上海甚至中位数超过13个月，周转速率较慢。值得一提的是，4个一线城市有3个位于此档位，可见一线城市的项目快周转的难度更大，现金回流需要更长的周期，因此对于房企而言，进入一线城市不仅需要面临更高的土地成本，还有更紧张的资金压力。

  在梳理完各城市过去三年土地平均开工、销售情况后，对2022年集中供地地块动工情况进行了细分：

  据CRIC统计，2022年22个集中供地的城市在多轮集中供地后合计成交了781宗含宅用地，截止至2023年一季度末，仅有33%已经开工，另外近七成地块仍尚未动工。

  分批次来看，2022年第一批集中供地中有56%的项目已经开工，在三轮里开工比例最高；第二轮也有41%得项目已经开工。但第三轮由于成交时间已相对接近年末，开工比例非常低，超过80%得成交项目尚未开工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地，这一类项目目前均尚未开工。

  细化到城市，根据集中供地项目的开工比例可大致分为4类：第一类上海、重庆项目开工速度最快，绝大多数项目已开工。目前分别有90%、63%的成交地块已经开工。且上海2022年第一批、第二批成交的地块均已完全开工，第三批次成交的22宗地块中也有18宗已开工。第二类包括北京、厦门、福州、杭州、成都等5个城市，开工率在50%左右。目前厦门和福州超过半数项目已经开工；第三类城市包括广州、青岛、宁波、武汉、合肥、苏州、南京等7个城市，集中供地项目开工率在四成以下，但都已经有项目开工；第四类城市则暂未有集中供地的项目开工，推进较为缓慢。

  根据22城过去项目开工、开售周期，以及2022年集中供地地块成交开工情况来看，22城2022年集中供地成交地块预计将新增商品住宅供应面积5077万平方米，较2022年22城供应总量大幅下降65%。

  分城市来看，上海、长沙、杭州预计供应面积超过400万平方米，是供应量TOP3城市；其次广州、无锡、成都、宁波、合肥、苏州、武汉、青岛和南京等9个城市供应量在200-400万平方米；北京、深圳、青岛、天津、重庆、福州等供应量较低，其中福州、厦门和长春预计2022年成交的集中供地宅地中不足100万平方米将在2023年形成新房供应。与2022年对比，22城供应量均普遍下降，这主要与2022年集中供地非城投公司成交量腰斩有关。其中长春、济南、成都、福州、武汉、天津、青岛、郑州、南京、北京等城市同比降幅超过70%。

  最后，根据22城过去项目开工、开售周期，以及2022年集中供地地块成交开工情况来看，CRIC对集中供地项目的入市时间进行了大致预判：

  所有项目按照城市开工、开盘的所需时间的中位数进行测算，2023年的第二季度是集中供地项目入市供应高峰，各占集中供地项目的37%左右，第一季度则主要将迎来首轮集中供地的项目入市，占比达22%，要到第四季度才能上市的项目较少，预计只有13%。其次，若按照75分位值的水平推算，在2023年内入市的项目中，分别有31%和29%的项目在第二、四季度入市，与第一、三季度形成明显的潮汐式供应。可以看出，无论按照哪一种水平推算，第二季度都将成为第一个集中入市的时间点。

  由于每个项目每次开盘体量由开发商自行调节，因此CRIC采用的是按项目数量计算占比（按中位数水平计算）：

  上海、重庆、郑州、宁波、济南等多数城市项目将在第二季度入市，供应高峰集中在上半年；其中尤其突出的是上海，2023年是上海新房供应大年，据推算全年近八成供应将在二季度集中入市，5月将是供应高峰。

  广州、武汉、苏州、天津、长春等项目大多在第三、四季度入市，下半年市场供应量较高。根据项目建筑面积来看，供应高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重庆、南京等11个城市，供应高峰在下半年的城市有广州、苏州、武汉、长春等7个城市，另外深圳、成都和无锡上下班年供应量基本持平。

  值得一提的是，这里仅用项目周转入市需要的时间对未来项目入市体量进行计算，但由于不同项目的体量差异较大，一次性开盘全部入市的项目较少，且不同城市预售证发放规则有一定差异，一般来说大部分城市单次可批的预售证体量在2-3万平方米左右，开盘也需要视市场和蓄客情况而定，入市体量仅供参考。

  02

  2023年新增供应产品档次

  核心观点

  产品中档为主，穗蓉厦加强核心区改善盘供应，沪甬锡各档次供应平均。

  总体来看，2021年22个集中供地城市涉宅用地成交楼面价主要集中在小于等于5000-10000元/平方米，其成交总建面达到了2148万平方米，占总量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交总建面占比达到了17.9%。由此不难推断，若这些地块能在2023年形成集中供应，整体产品档次也将主要集中在中档。

  考量到部分城市在土拍初期就规定新房限价，在此基础上结合不同城市的房地价比，在合理建安成本的基础上对每宗地块的售价进行了预估，不同城市的供应产品档次①分布大体呈现出如下特征。

  沈阳、重庆、深圳、杭州本轮集中供地土地在未来形成新房供应后，将以中低档住宅为主：沈阳新增供应入市均价基本都低于全市均价80%。深圳、杭州、合肥低档和中档供应占比基本在3:6，整体仍以中档改善为主导。

  值得关注的当属重庆，低档刚需和中档改善占比基本都在5成左右。我们盘点了3-5月重庆预计新增供应，拟开盘/加推项目共13个，区域主要集中在南岸区、渝中、渝北区，且项目单价段基本在1.5-2.5万元/平不等，基本也与理论推断的城市供应集中在城市均价附近的中低档产品为主的结论基本相同。

  从预测的结构数据来看，在22个集中供地城市中，未来新房供应中档城市最多，包括长春、成都、郑州、济南、长沙、北京等6个城市。具体来看，长春2022年成交宅地基本均会以中档改善产品入市，单价基本集中在城市均价0.8-1.2倍之间。郑州、长沙偏向于刚改，单价在城市均价0.8-1.2倍之间的占比超6成。成都、济南、北京偏向于中改，单价主要集中城市均在1-1.5倍之间。以北京为例，从供给结构来看，刚需（90平以内）：首改（90-120平）：多次改善类（120-200平及以上）项目占比在3:4:3，首改类产品将成为后市供应主力产品。从需求层面来看，未来刚需客群将更加外围化，首改类客群活跃度将提高，将成为楼市的成交主力。

  根据对比各地块未来入市价格和城市均价，天津、南京、苏州、武汉、青岛等共计6个城市2022年新增新房供应将以中档改善和高档豪宅为主，供应占比基本在5：3左右。天津目前仍以中档改善为主导，城市均价0.8-1.5的供应占比高达66%，南京、苏州、武汉中档改善占比基本在5成以上，高档豪宅占比则在3成左右。青岛中档改善和高档豪宅供应占比可谓不分伯仲，均在4成以上。受去年地市低迷影响，部分地方政府也采取“提质缩量”的方式加强了核心区域宅地供应，以苏州为例，也加强了高新区和园区的供地占比，从2022年以来的地块成交结构来看，高新区、工业园区等楼面价超2万元/平的高价地共成交了11宗，总建面达76.95万平方米，占比高达29%。而主力仍为吴中、吴江、相城区的中档地块，地价基本在1-1.5万元/平不等。

  仍有少数城市诸如广州、福州、厦门2022年预期新增供应将主要集中在高档，主要源于3城2022年主要成交地块均为核心区位高价地，房企拿地态度不言自明，基本采取“以销定产”模式，因改善盘尚能走量因而也加紧对于核心区域地块的争抢。譬如广州荔湾区、海珠区、天河区等；厦门岛内湖里区、思明区等。同时盘点福州2023年上半年待售货量，热点板块在售货量为24.96万方，新增货量约25.98万方，主要集中在中心、东区及金山板块，而当前主要热销盘也集中在这几个片区，因土储多为国央企开发，开发进度鲜有受外界项目干扰，预期整体福州2023年供应仍将以单价3万元/平以上的高档项目为主。

  除了上述有明显供应侧重点的城市之外，还有部分城市诸如上海、宁波、无锡等，地价参差不齐，因而使得整体未来供应产品档次分布也相对平均，低、中、高档“雨露均沾”，每个产品档次分布占比均在3-4成左右。

  以无锡为例，低档-中档-高档基本算是三分天下，占比分别为20%，35%和44%，因近两年城投拿地比重增加开发节奏放缓，2023年3-6月预计仍有7个项目计划入市，部分项目已领预售，整体产品线也覆盖了高中低三档，随着市场回暖各项目也将加大营销力度。目前来看，前期积压需求逐步释放，短期内备案量仍将呈上涨趋势，但涨幅过后也将会有一段时间的平稳期。

  03

  项目端调研结果的基本概况

  核心观点

  31城二季度预计新增近3400万平，京蓉庐上市不足100万平。

  结合CRIC调研的31个城市2023年待入市项目量数据来看，30城2023年第二季度到第四季度预计待入市项目量达7526万平方米，按照入市时间来划分，二季度将迎来年内首个供应高峰，整体供应规模将达到3394万平，约946个项目入市。

  细化来看2023年二季度各城市预期新增供应情况，青岛、广州、武汉排名居前，仅二季度新增供应规模均超300万平，南京、宁波、苏州隶属于第二梯队，预计新增供应持稳在200-300万平，相较而言，北京、成都、合肥等热点恒热城市后期或将面临供应约束，均不足100万平。

  而从供应结构各产品档次分布来看，31城刚需、改善、高端占比结构为52%、38%和10%，总体仍呈现出以刚需刚改为主导。分城市来看，北京、郑州、昆明刚需占比均在7成以上，2023年刚需仍是供应主力，苏州、天津、合肥则以改善为主导；值得关注的当属厦门，随着岛内成交多宗宅地入市，2023年高端占比高达47%。

  从供应结构各项目区域分布来看，31城主城、近郊、远郊占比结构为46%、34%和20%，主城区仍属于供应主力、分城市来看，合肥、南宁、西安、郑州、福州、常州主城占比均在7成以上，北京、长春、苏州、长沙、青岛、南京则以近郊项目为主，占比均在5成以上，少数城市诸如广州、深圳、宁波远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

  整体来说，一是2022年供地显著缩量且一季度末仅3成项目开工，多集中一二轮地块；二是供地端预计新增供应同比“腰斩”，待入市项目盘点约8000多万平；三是二季度将迎来项目入市高峰，多数城市下半年会明显供应不济；四是地价推动产品档次升级，18个城市将以中档产品为供应主力。综合得出，本轮楼市回暖受供给约束矛盾突出，2023年预期也将是供应小年。