房价上涨城市数量明显增多，成都和杭州最强势

  本报告基于国家统计局定期发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，对全国70城新房价格指数进行分析，以更好了解房价指数情况和房价周期。本报告研究表明，3月份全国70城新房价格指数正处于回暖态势，是房地产市场回暖的积极信号。随着房价指数数据的回暖，后续购房市场和购地市场等也会发生积极的反应，房地产乐观情绪明显增加。

  一、总体情况

  1、环比涨幅：持续拉升

  2023年3月份，全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.4%，相比2月份0.3%有所扩大。观察今年一季度数据，全国70城房价指数环比涨幅曲线明显拉升，既走出了2021年9月份以来的持续下跌通道，同时也步入了升温的复苏通道之中。我们认为，该曲线上行具有趋势性。随着后续购房政策的进一步放松、购房信心的进一步提振、购房市场的进一步回暖，预计二季度该曲线有进一步拉升的可能。

  2、同比涨幅：跌幅持续收窄

  2023年3月份，全国70个大中城市新房价格指数同比涨幅为-1.4%，相比2月份-1.9%有明显收窄。总体上，随着房价指数环比数据的上涨，同比跌幅将有持续收窄的良好态势。同时按照目前该曲线的走势判断，预计在今年6-7月份该曲线有望由负转正，进一步说明房价趋稳回暖的动力较强。

  二、城市分类

  1、环比涨幅：二线城市环比涨幅最大

  2023年3月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数环比涨幅分别为0.3%、0.6%和0.4%。相比2月份的0.2%、0.4%和0.3%，三类城市涨幅均有扩大，充分说明当前70个大中城市房价指数均有“普涨”的特点。横向对比看，二线城市的环比涨幅最大，说明二线城市的楼市表现相对好。从实际观察来看，人口净流入速度快、新市民规模相对高的二线城市，房价指数总体比较坚挺。

  2、同比涨幅：二线城市即将止跌

  2023年3月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数同比涨幅分别为1.8%、-0.2%和-2.7%。相比2月份的1.7%、-0.7%和-3.3%，可以看出，三类城市该指标均有改善。横向对比看，一线城市保持正增长态势，而二三线城市则为下跌态势。预计二季度二线城市将有转正的可能；而三线城市则保持跌幅持续收窄的态势，真正转正预计要到三季度。

  三、城市数量

  1、环比涨幅：9成城市房价上涨

  2023年3月，对全国70城房价指数环比上涨的城市数量进行统计，可以发现共有64个。相比2月份的55个有明显的增加。观察历史数据，2021年下半年以来房价上涨的城市数量总体较少，普遍少于30个。当前房价上涨的城市数量明显增加，也是2019年6月份以来房价上涨城市数量最多的一次。这说明房价进入到“普涨”的阶段，和各地房屋交易市场普遍回暖的态势有关。

  2、同比涨幅：有18个城市出现了上涨

  2023年3月，对全国70城房价指数同比上涨的城市数量进行统计，可以发现共有18个。相比2月份的14个有所增加。和环比上涨的城市数量相比，同比上涨的城市数量相对还不多。随着后续房价指数环比涨幅的扩大和持续，预计房价指数同比上涨的城市数量会增多，也意味着后续更多城市将真正走出低谷，进入到复苏的阶段。

  四、城市排序

  1、环比涨幅：补涨特征非常明显

  对2023年3月份70城新房价格指数环比涨幅进行排序。从排序中可以看出，涨幅排名前10的城市分别为武汉、昆明、徐州、郑州、南宁、重庆、北海、遵义、天津和乌鲁木齐。此类城市具有很显著的“补涨”特征。此类城市在过去两年楼市总体偏弱，目前涨幅比较大且比较靠前，和近期市场交易持续活跃、积压的购房需求释放等有关。同时，从涨幅数据看，武汉、昆明和徐州的涨幅都≥1%，也说明部分城市近期楼市行情较好。而从排序的最后10位城市看，可以看出，有5个城市房价出现了下跌，即牡丹江、泉州、丹东、大连和包头。此类城市特征也很明显，主要是东北市场的部分城市房价仍然偏弱。

  2、同比涨幅：成都和杭州涨幅超过5%

  对2023年3月份70城新房价格指数同比涨幅进行排序。从排序中可以看出，涨幅排名前10的城市分别为成都、杭州、北京、上海、合肥、长沙、济南、宁波、青岛和南昌。此类城市普遍属于楼市基本面不错的城市，和实际感受的情况是相似的。尤其是成都和杭州，其涨幅超过5%的水平，属于房价相对强势的城市。此类城市购房需求明显强劲，且购房政策持续放宽，客观上使得房价指数总体走强。另外从排序也可以看出，包括温州、岳阳和北海等城市房价指数总体偏弱。此类城市主要包括东北部分省会、沿海的非热点地级市、中部的部分地级市等。

  五、结论趋势

  1、当前总结：一季度开启了复苏回暖通道

  观察今年3月份以及一季度的数据，可以认为，无论是房价指数环比涨幅曲线，还是同比涨幅曲线，抑或是房价上涨的城市数量等，都充分说明房价指数正步入复苏回暖的通道。这也说明，去年四季度开始的金融16条等政策，持续释放了积极的效应。而今年一季度各地在购房政策方面继续放松，客观上也带来了房地产交易市场的持续活跃。一季度房价指数开启复苏季，具有积极的信号意义，对于增强市场信心、增加市场活跃度等都具有积极的导向。

  2、趋势展望：二季度将进一步走强

  当前房价指数回暖的动力、特征和趋势非常明显。二季度将延续一季度的良好态势，继续表现出房价指数走强的特征。第一、购房市场的信心总体在恢复。虽然目前有关于4月份交易数据略有降温的消息，但这不能简单理解为市场降温。从目前购房者对于购房市场的关注度来看，明显在增加。房屋交易市场总体将保持活跃态势，其客观上都将带动房价及房价指数的走强。第二、各地对于购房政策进一步放松。以泉州为例，其在3月份的房价指数环比涨幅数据非常弱。而在4月17日，泉州公积金中心发布了继续实施住房公积金阶段性支持政策的通知。该通知显示，将继续降低贷款首付比例、提高贷款额度等。此类政策充分说明，各地高度关注住房市场，政策利好下房屋交易市场将有进一步活跃的可能，同时也带动房价指数进一步回暖和上行。

  附注：

  1、70个城市包括：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。其中，一线城市4个，二线城市31个，三线城市35个。

  2、70城房价指数环同比数据以简单算术平均的方式计算。比如说，70个大中城市新房价格指数环比涨幅=70个大中城市新房价格指数环比涨幅加总/70。其他指标也是参照类似的计算公式。