导语

  短期供应量还有上升空间，而需求端整体成交仍将进一步走低，点状回暖、城市分化将加剧。

  ◎  作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  5月16日上午，国家统计局公布了2023年1-4月宏观经济和房地产行业数据，从消费、服务业来看，整体经济运行延续恢复态势。但前几日发布的金融数据回落则从另一个角度反映了经济恢复偏弱，主要问题来自国内需求、内生动力的不足。

  房地产也同样承压，尽管前四月销售金额同比增8.8%，整体好于去年，但月度数据由涨转跌，未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外，开发投资和新开工依旧疲弱，仅有竣工保持高位增长。

  01

  4月经济延续恢复向好之势
但需求与内生动力仍显不足

  在宏观政策靠前协同发力之下，4月经济全面恢复常态化运行，多数生产需求指标同比增速提升，服务业和消费恢复较快，就业物价总体稳定，经济运行延续恢复向好态势。

  4月份社会消费品零售总额34910亿元，同比增长18.4%，比上月加快7.8个百分点，呈现快速增长趋势。全国规模以上工业增加值同比增长5.6%，比上月加快1.7个百分点。货物进出口总额34347亿元，同比增长8.9%。尤其是出口，增长16.8%。全国服务业生产指数同比增长13.5%，比上月加快4.3个百分点。

  但从金融数据来看，在一季度政策提前“发力与释放”下迎来“开门红”，但4月迅速回落，社融增长乏力、住户贷款负增长都从侧面反映了当前国内需求、内生动力仍显不足，经济活力偏低。

  4月份新增社融大幅低于预期（预期值1.72万亿），与上月5.38万亿相比低了一截。居民中长期贷款新增为-1156亿元，说明居民主体信心尚未恢复，居民加杠杆意愿偏弱，地产消费依旧低迷。

  此外，4月M2-M1差值在7.1个百分点，较3月份收窄0.5个百分点，金融空转现象有边际缓解，但整体差值仍处在高位，表明资金活化程度未有明显改善，当前货币信贷投入产出效率较低。

  02

  4月商品房销售面积
金额环比跌48%和39%
前期复苏动能转弱、城市分化显著

  1-4月，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，较2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3个百分点和1.4个百分点。商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，继1-3月转正后增速继续扩大，整体市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。

  4月商品房销售面积、金额分别达到7690万平方米、9205亿元，同比增长5.5%和28%，但环比分别下降48%和39%。4月商品住宅销售面积、金额为6715万平方米、8373亿元，同比增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%。

  就4月单月数据而言，体现出当前市场复苏动能衰退，点状回暖之下城市愈发分化。

  虽然以往4月销售均呈现环比下跌走势，但就销售几乎腰斩来看，实际上未能延续2月、3月的“小阳春”行情，“银四”市场整体偏弱，反映了前期积累的刚需需求释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱。

  成交规模由升转降从CRIC监测的百城数据也可见一斑。4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。

  其中南京、武汉、天津、重庆等来访、认购回落，阶段性需求释放至尾声，成交环比跌幅超过30%，而南宁、昆明、长春等弱二线成交近“腰斩”，市场热度显著回落，仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。

  此外，1-4月份商品住宅均价10562元/平方米，同比涨幅达到11.1%，一方面是售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，另一方面也与部分城市限价宽松不无关系。

  03

  4月竣工继续高增长、同比涨41.8%
新开工继续低迷、降幅27.4%

  1-4月，房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。其中，住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。

  前四月竣工持续保持高增长，累计增速回到2021年四季度。但新开工依旧萎靡，连续两个月降幅扩大。

  其中竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点，增幅大幅收窄。4月竣工面积4256万平方米，环比降31%，同比则依旧保持高位增长，达41.8%，较1-3月增加9.7个百分点。

  相较之下，新开工仍未有起色，表现持续低迷。1-4月降幅较上月扩大2个百分点，降幅回到2021年一季度，单月新开工面积7099万平方米，创下2015年以来新低，与2022年月均开工量相比下跌35%，同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。

  值得注意的是，1-4月房企到位资金降幅继续大幅收窄，结合前四月销售面积、金额的回升，可以发现销售端的回暖并没有传导至供应端，房企开工意愿仍然较低，未来市场新增供应依旧短缺。

  04

  4月房地产开发投资跌幅扩大至7.3%
新开工、土地购置是拖累项

  1—4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，降幅较1-3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。单月而言，4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月增加1.4个百分点，单月规模不足万亿，比2022年月度投资平均值低21%。

  开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累，供给端企业扩张、生产、开工意愿不强，另一方面，销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务，土地购置大幅下滑。根据CRIC数据显示，1-4月300城土地成交面积同比下降23%，且有近60%的城市土地成交金额不足5亿元。

  综上，我们对于后市给出如下判断：

  随着月末中央政治局会议召开，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，定调延续积极，也算是为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。

  我们认为，因二季度仍是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间；从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件，整体成交仍将进一步走低，点状回暖、城市分化将加剧。对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。

  在销售端到供给端的传导上，仍会有较大“延迟”。短期竣工保持高增长，新开工则继续底部运行，房地产开发投资或将进一步下滑。