专题视点

  从总量上看，我国城镇人均住房面积达到40平方米，居民住房需求已经由“有房住”向“住好房”转变。若将“2000年以后建成商品住宅”作为“住好房”的最低统计门槛，我国城镇居民人均“00后”商品住宅面积大约23平方米左右，整体来看距离“住好房”目标仍有较大距离。但是对于少部分热点城市而言，在2016年以来的交易规模大幅放量之下，城镇人均商品住宅面积已经达到了高位，增量需求空间已经所剩不多，相关抗风险能力相对较差。

  究竟哪些城市的“00后”住宅饱和度更高？联系2022年市场表现来看，过高的饱和度对城市抗风险能力的影响如何？又有哪些城市饱和度依然较低、发展空间更大？就城市的主力交易区域来看，哪些行政区出现了更高的供给饱和度？哪些地区的次新房存量规模更大、且次新房盈利空间更高，对新房刚需、首改市场形成了较大的竞争压力？为此，本文对一二线城市历史商品住宅销售规模进行了梳理，并将研究维度进一步下沉到典型城市的行政区和案例板块，主要结论如下：

  1、 全国城镇人均商品住宅拥有量约23平方米，商品房市场仍有较大发展空间。2000-2022年间，我国商品住宅累计成交规模达207.2亿平方米。按照城镇人口规模来测算的话，人均商品住宅拥有量为22.7平方米，与我国目前城镇人均住房面积40平方米还有17.3平方米的差距，相当一部分人群还是住在2000年以前的房龄相对较长、环境相对较差的老房子里面，整体来看距离“住好房”目标仍有较大距离。

  2、郑州、重庆、沈阳等高存量城市2022年市场抗风险能力明显较弱。部分省份和城市“00后”商品住宅人均拥有量超过30平方米，2022年商品住宅销售规模出现了更大幅度的下降。以重庆为例，2022年其商品住宅销售面积仅2969万平方米，仅为2021年销售面积的60%，2019-2021年销售面积均在5000万的量级，2022年其销售规模明显下滑。

  3、天津武清、重庆渝北等人均超35平方米， 进入存量房“内卷”时代。按照2022年二手房成交规模计算，南昌红谷滩、南京浦口、重庆渝北、天津武清的挂牌二手房平均售出时间都在1.5年以上，其中南昌红谷滩更是高达2.6年。如若卖房有较为急迫的资金需求，为了加快手中住宅的周转周期，这些区域的房东只能选择降价出售，这也是导致这些区域二手房卖方 “内卷”、部分板块二手房价抗跌能力弱的根本原因。

  4、部分区域近十年住宅销售高位放量，催生大量次新房冲击一手房市场。成都龙泉驿、南京浦口、沈阳于洪等行政区的6-10年人均售出住宅面积均达到了10平方米以上，在大量的二手房转手需求下，新房市场不免会受到较大冲击。典型如天津市武清区即出现了房价超跌、库存高企等现象。

  5、传统规模榜首城市商住存量已达高位，未来需求增长更依赖人口导入。人均累计商品住宅存量较高的城市大都是传统的规模榜首城市，譬如重庆、武汉、长沙、郑州等城市，2000年以来人均累计商品住宅销售面积均超30平方米，这些城市在2016年以来年度商品住宅销售面积均超2000万平方米，规模在全国多处于TOP5，这类城市拥有的2000年以后的商品房的存量已经处于高位，更多地要依赖人口导入来做大需求“蓄水池”。

  6、一线商品住宅仍有较大发展空间，京沪新房人均规模低位助城市长期健康发展。与二三线城市相比，一线四城人均累计商品住宅存量处于低位，均在20平方米及以下，四城平均不足15平方米，住房条件仍有较大上升空间。尤其是深圳，“00后”商品住宅拥有量最低，城镇人均仅有8平方米。与我国目前城镇人均住房面积40平方米相比，理论上一线城市商品住宅还有较大的发展空间；同时四个城市有大量的流动人口，从潜在需求规模和购买力上来看，优势同样十分明显。

  7、南京、长沙等城市主力区域存量商品房已达高位，低价二手房挂牌压力下新房发展空间受限、企业长期深耕将面临更多风险。值得注意的是，这些城市大多近十年内售出了大量的新房，考虑到这些区域均为城市的“刚需”区域，随着这批购房者陆续进入换房改善周期，势必会面临着更大的“次新房”上市，对新房市场尤其是刚需产品形成巨大的供给侧压力。就中短期市场发展角度而言，考虑到这些行政区大多为城市新城的重点发展区域，且囤积了较多在开发和待开发土地，预计短时间内仍会是城市成交的主力区域，但是考虑到已达高位的“00后住宅”面积，其中的部分板块势必面临着更为严峻的存量房供给压力。

  PART.01

  全国简析：人均“00后”住房规模仍处低位，“住好房”仍有较大发展空间

  从总量上看，我国城镇人均拥有“00后”住房量（2000-2022年累计）仅23平方米，距离城镇人均住房面积40平方米还有不少差距，这样来看仍有较大的发展空间。分地区来看，重庆、安徽、辽宁等地区人均住宅拥有量均超25平方米，在全国居于前列，存量房规模处于较高水平，住宅饱和度较高。受高存量影响，这些地区2022年商品住宅销售规模大幅缩减，市场抗风险能力明显变弱。

  1.1 全国城镇人均商品住宅拥有量约23平方米，住房改善仍有较大发展空间

  自1998年房改，尤其是步入新千年之后，我国房地产市场取得了快速发展。这20余年也是中国房地产市场高速发展的黄金时期，统计局数据显示，2000-2022年我国商品住宅累计成交规模达207.2亿平方米；按照城镇人口规模来测算的话，人均商品住宅拥有量为22.7平方米，与我国目前城镇人均住房面积40平方米还有17.3平方米的差距，相当一部分人群还是住在“城中村”自建房或2000年以前的房龄相对较长、环境相对较差的老房子里，整体来看距离“住好房”目标仍有较大距离。

  1.2 重庆、安徽、辽宁人均“00后”住宅拥有量超25平方米，2022年销售降幅亦居于前列(略)

  PART.02

  典型城市：一线城市住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳

  分城市来看，不同城市之间住房饱和度差异较大，人均累计商品住在销售面积从8-36平方米之间不等。总的来看，房价水平相对较高的北上广深等一线城市人均累计商品住宅销售面积处于较低水平，均在20平方米及以下，住房饱和度较低，而武汉、重庆等中西部城市“00后”住房饱和度大都处于较高水平。从住房成交时间上来看，京沪等一线城市房地产市场起步较早，成交高峰多集中在2015年以前，中西部城市房地产市场多在2015年之后规模才大幅攀升，受行业整体下行、人口增速变缓等多重因素的影响，中西部城市抗风险能力不及一二线，市场波动性较强。

  2.1重庆、长沙、武汉等8市人均超30平方米，供给饱和度居于前列

  从城市角度来看，35个典型城市中，有8个城市人均累计商品住宅销售面积超过30平方米，其中包含武汉、重庆、银川、沈阳、长沙、郑州、南昌和贵阳，多为中西部城市，供给饱和度居于前列。以武汉为例，2016-2019年商品住宅销售面积处于高位，均在3000万平方米左右，2000年以后武汉累计商品住宅销售面积达3.5亿平方米，按照武汉1163万城镇常住人口来测算，其人均商品住宅销售面积为30平方米。

  相比之下，经济发达的北上广深等一线城市人均累计商品住宅销售面积处于较低水平，均在20平方米及以下，尤其是深圳，仅有8平方米/人，在35个典型城市中处于最末位，饱和度最低。北京和广州表现稍好，分别为16、15平方米，上海饱和度最高，达20.4平方米。

  人均累计商品住宅销售面积之所有出现这样的分化现象，一是由于房价水平、收入水平差异导致，中西部城市房价收入比相对较低，人均住房拥有量提升速度较一二线城市快一些，二也与城镇化进程有关，经济发展水平高的一线城市一方面人口规模快速增加，另一方面其本身2000年以前的老旧房屋较多，加之房价水平高，导致2000年以后的人均住房销售面积相对较少；中西部城市2000年以前城镇人口规模相对较小，2000年以前的老旧房屋也相对较少，随着城镇化进程的推进，房地产业也快速发展，住房饱和度得到明显提升。

  2.2北上深市场高峰早在15年前，次新房规模规模相对低位（节选）

  从存量房建成年代来看，京、沪、大连、厦门等一线和新一线、东北城市成交高峰大都在2015年以前，譬如北京2015年以前的存量房比例高达82%，其中2005年之前的占比就高达35%；其次是上海，2015年之前的存量房占比也高达77%。此外，大连、厦门、深圳、沈阳、呼和浩特、天津、广州等城市2015年存量房占比均超65%，房龄相对较大。

  相比之下，南昌、太原、郑州、兰州等城市存量房“比较新”，2015年以后的存量房比重均超55%。究其原因，主要是由于这些中西部城市房地产市场起步相对较晚，在2015年之后销售才涨至较高位。以南昌为例，2000年初商品住宅销售面积不足100万平方米，2016年超过1000万平方米，并且自2016年之后没有低于1000万平方米以下，2019和2021年甚至均超1500万平方米，销售规模激增。可以预想，南昌、郑州、银川这类城市近年将迎来大批“次新房”上市潮，已然成为了这些城市供给侧的“灰犀牛”。

  2.3“00后”住宅存量高位削弱郑州、沈阳等城市抗风险能力，2022年成交跌幅更甚（略）

  PART.03

  主力行政区研判：区域分化更加显著，南京浦口、重庆渝北等初步达成“不缺好房”

  为将研究尺度和结论细化，本章进一步选取了20个主要城市的主力成交行政区，对2000年以来的商品住宅销售相关数据进行了分析。出乎意料的是，从行政区视角来看分化愈加显著，就人均“00后住宅”销售规模来看，有半数城市的主力行政区小于全市平均，在优异的人口指标支撑之下，“00后住宅”存量规模的饱和度反而较低。

  3.1 天津武清、重庆渝北等人均超35平方米，进入存量房“内卷”时代 （节选）

  就主力行政区的城镇人均“00后住宅”存量来看，指标的分化情况较全市而言更为显著，主力行政区的指标离散系数达到0.41，而所属城市的指标离散系数仅为0.29。20个样本城市的人均“00后住宅”存量均在35平方米以下，但其中的长沙岳麓、南京浦口、沈阳于洪等5个行政区人均已经超过35㎡以上，2000年后建成的新式小区规模已经达到了较高水平，再加上老旧小区和未纳入统计范围的保障性住房，整体来看这些行政区已经初步达成了“不缺房”、且“不缺好房”。不过作为城市的主力发展区域之一，在规划发展、产业导入等利好之下，销售规模仍然得以维持高位，除天津武清、沈阳于洪外，多数房价增速也能保持稳中有增、甚至跟上全市平均。

  但对于这些区域内已售住宅存量较大、且短期内规划发展空间有限的板块而言，其房价内卷的冲击已经早早到来，典型如浦口桥北、渝北龙兴等板块房价明显滞涨，近年来房价走势显著弱于区域内其他板块。以重庆渝北龙兴板块为例，区位上被铜锣山脉隔断在主城区和二环路之外，2018年以来平均新房售价一直维持在1万元/平方米左右，而在此期间渝北区房价则是从1.3万元/平方米上涨至了1.5万/平方米；二手房方面差距更为明显，2020年以来渝北区整体二手房均价维持在1.2万元/平方米左右，但是龙兴的一些典型项目成交均价却出现了明显下滑，以两江御园项目为例，2020年初时均价还在1.3万元/平方米左右，其后均价即一路下行，至2022年已下滑至1.1万元/平方米左右，2023年初玉兰园、凤栖园两期小区部分毛坯房源成交均价更是跌破了1.1万元/平方米。正是在大幅调价的二手房冲击之下，大量的置业需求转向了二手房市场，而那些考量房屋金融、保值属性的购房者也将目光转向了其他板块，2023年初龙兴板块的新房景气恢复情况在渝北区中明显靠后，一季度新房成交442套，同比下滑5%，而渝北区整体同比增幅达到40%，其中主力中央公园板块成交2030套，同比增长接近七成。

  相对而言，深圳龙岗、上海宝山、厦门集美等行政区人均“00后住宅”存量仍在15平方米以下，指标处于相对较低区间，仍有大量城镇居民仍未达到“住好房”的最低标准，区域内仍有较多的地缘改善需求有待释放。对于在这些区域持有土地的开发商而言，如非所属板块过于偏颇或竞品过多，在自身现金流允许的情况下，大多数项目还是值得长期持有开发，其中的优质板块也值得中长期持续深耕。

  3.2 部分区域近十年住宅销售高位放量，催生大量次新房冲击一手房市场（略）

  3.3 广州黄埔、成都龙泉驿近五年房价翻番，次新房获利空间巨大（略）

  3.4 典型案例：浦口区桥北板块存量住宅超10万套，优质配套落地亦难推涨房价（节选）

  以南京市浦口区为例来看区域内分化情况，可以看到桥北板块新房累计成交规模遥遥  领先，高达12万套，与巨大的新房成交规模相匹配，桥北的各方面配套也是浦口目前居于前列、堪称自住最佳的板块。娱乐消费配套方面，除了高消费场所少于市区，桥北的大型综合体密集程度在南京仅次于新街口，与江宁东山等并列第二梯队，远远超过江核、珠江镇等其他板块；医疗配套方面，全浦口区仅有的三所规划三甲医院，分别位于珠江镇、江核和桥北，教育配套方面，不同于教育资源尚落在规划图上的江核，桥北已经形成了成熟的义务教育阶段学区，桥北弘阳、明发的对口初中中考成绩同样排在浦口初中的前列；而交通方面随着南京绕城路的修通，作为绕城路环线内侧的板块，桥北对大桥的依赖度已然大大降低，出行便利度显著提升。

  但是由于二手房潜在供应量过大、卖方“内卷”，大盘项目几乎永远都有 “超低价”挂牌，导致桥北房价一直涨不上去，目前新房成交均价仅在2万元/平方米左右，较江北核心区低了1.4万元左右。在浦口区，目前桥北房价仅高于最为偏远的泛桥林板块，且领先幅度只有1000元。对应人口数据来看，桥北沿江街道目前管理人口30万人左右，若加上2005年及以前的新房成交，估计沿江街道人均新房拥用量可达到40㎡以上，远高于浦口区平均水平，达到江北核心区的3倍以上。

  PART.04

  总结：部分城市“00后”住宅存量接近饱和，中长期供给侧风险高企、企业长期深耕更应审慎

  综上，全国范围人均“00后”商品住宅拥有量为23平方米，相当一部分人群还是住在2000年以前的房龄相对较长、环境相对较差的老房子里面，整体来看距离“住好房”目标仍有较大距离；而无论从区域还是城市来看，均存在分化地现象，中西部省份或城市住宅饱和度相对较高，房价水平较高的一线城市住宅饱和度相对较低。具体城市来看，重庆、武汉等传统规模榜首城市住宅存量处于高位，就供给总量而言已接近饱和，需求增长更多地要依赖人口导入；相比之下，一线城市仍有较大的发展空间，需求“蓄水池”远未填满，城市抗风险能力相对更强。

  4.1 传统规模榜首城市商住存量已达高位，需求发展更依赖人口导入做大 “蓄水池”

  通过上文研究可以发现，人均累计商品住宅存量较高的城市大都是传统的规模榜首城市，譬如重庆、武汉、长沙、郑州等城市，2000年以来人均累计商品住宅销售面积均超30平方米，这些城市在2016年以来年度商品住宅销售面积均超2000万平方米，规模在全国多处于TOP5，这类城市人均2000年以后商品住房规模已经处于高位。

  但是从供需的总量角度而言，目前市面上的新式小区规模，已经可以基本初步满足“住好房”的需求，需求发展更多地要依赖新增人口导入。为提升人口吸引力，这些城市出台了一系列人才政策，典型如长沙，2023年初长沙发布购房新政策，45周岁（含）以下的，具有专科及以上学历（博士、硕士学历不限年龄）或中级及以上专业技术资格（高级专业技术资格不限年龄）的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房。近期公布的《长沙市2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年末，长沙市常住总人口1042.06万，比上年末增长1.8%，人口增量18.13万。长沙人口增量在已公布数据的GDP万亿城市中排第一，超过杭州、合肥、武汉、成都，居中部省会城市首位,甚至也超过杭州的人口增量（17.2万），在已公布数据的城市里，长沙是人口增长第一名，较强的人口吸附能力可以成为需求增长的有力支撑。

  就长期市场风险角度而言，这些城市也是房产税出台后面临更大供给侧压力的城市。考虑到居民财富的结构性差异，在这些“00后”人均住宅存量已达高位的城市，有大批住宅作为投资属性持有在少数人群手中。若房产税正式落地，导致投资类房产退场寻求交易，在新增供应短时间激增且供给总规模饱和甚至过量的情况下，这些城市的新房市场量价势必将受到更大的供给侧冲击。对于在这些城市深耕发展的房地产企业而言，在板块选择上更应审慎，在充分调研狭义库存、广义库存、规划供应土地等指标的基础之上，也应对适合目标客群居住的存量房规模做好相关研究。

  4.2 一线商品住宅仍有较大发展空间，京沪新房人均规模低位助城市长期健康发展（略）

  4.3 南京长沙等主力区域存量商品房高位、挤压新房发展空间，长期深耕将面临更多挑战

  综合主力行政区的相关指标表现来看，得益于人口指标的高度集聚，深圳龙岗、上海宝山等行政区人均“00后住宅”成交规模均在低位，本地居民仍有较大的住房改善空间，再加之这些区域本就是城市新增人口的主要目标，未来这些区域仍有望继续成为本市的成交规模支柱，并成为城市房地产市场量价健康发展的有力支柱，对于房地产企业而言仍可中长期内持续关注、深耕。

  与之相反的，南京浦口、长沙岳麓等行政区累计“00后住宅”成交规模均已达到35平方米以上，就整体的存量规模而言，已经可以初步满足本区域内居民的“住好房”需求，意味着这些区域的新房销售，将更多地面临前期投资客转手套现的压力。并且值得注意的是，这些城市大多近十年内售出了大量的新房，考虑到这些区域均为城市的“刚需”区域，随着这批购房者陆续进入换房改善周期，势必会面临着更大的“次新房”上市，对新房市场尤其是刚需产品形成巨大的供给侧压力。就中短期市场发展角度而言，考虑到这些行政区大多为城市新城的重点发展区域，且囤积了较多在开发和待开发土地，预计短时间内仍会是城市成交的主力区域，但是考虑到已达高位的“00后住宅”面积，其中的部分板块势必面临着更为严峻的存量房供给压力。在考量这些区域地块的发展前景时，除了要对所在板块的新房狭义、广义库存、新房竞品进行研究之外，对于存量住宅“竞品”的相关研究也不可忽视。并且考虑到这些行政区已达高位的存量住房规模，只有未来产业和人口导入极为优秀，才能缓解目前的高存量规模，因此在这些区域的长期深耕发展计划方面，建议还是需要慎之又慎。