导语

  京沪卖旧换新为主良性循环，宁郑汉渝等降价抛售双重挤压新房。

  ◎  文 /杨科伟、俞倩倩、李诗昀

  2023年一季度，全国楼市明显回温，二手房市场快速升温、成交増势尤为迅猛；而4月以来，楼市有所降温，不过相比新房，二手房的成交韧性更足：据CRIC监测，4月26个重点城市二手房成交面积为1748万平方米，环比下降14%，低于新房；同比仍增79%，前4月累计成交6173万平方米，累计同比增长66%。无论是单月同比增幅，还是累计同比增幅均高于新房。究竟驱动二手房成交火热的核心动因是什么？二手房对新房是客户互补还是客户分流？对不同城市新房市场走势行情又将造成什么影响？ 

  PART.01
前5月二手行情启动快、增势猛、韧性足
表现普遍强于新房（略）

  PART.02
趋同与背离：12个典型城市二手房成交热度
显著好于新房（本节有删减）

  （一）样本城市：北上广深4个一线城市、宁杭津汉庐等8个二线城市（本节有删减）

  （二）12城二手房复苏早、势能强等特征趋同，二手房份额走势等相异（略）

  PART.03
城市中观：京郑庐等刚需、刚改引领，穗渝改善活跃，南京“两头翘”（本节有删减）

  （一）面积段：京沪70平以下续增，宁渝大面积、郑合汉100-120平畅销（本节有删减）

  根据二手房分面积段成交结构的变化，可以将重点城市大致分为三类：第一类，北京、上海小面积成交占比上升，刚需和学区置业需求驱动下，2023年前4月小面积二手房产品成交占比显著上升，70平以下占比超4成。第二类，广州、重庆、南京大面积产品占比上升，例如广州中大面积新房产品供给相对不济，改善需求转投二手房，90-140平二手房成交趋于活跃。第三类，深圳、郑州、西安、杭州，武汉、合肥等“中间升、两头降”， 郑杭汉合镐100-120平愈加畅销，深圳70-100平占比持增。

  1、京沪70平以下占比增至40%以上，90平以上普降

  上海、北京二手房市场回暖主要是刚需和学区置业需求驱动，前4月小面积二手房产品成交占比显著上升，70平以下占比超4成。70平方米以下产品在二手房市场的主力成交地位进一步巩固，上海占比较2022年再增长0.7个百分点至44%，北京增幅更是达到2个百分点。以北京为例，5月为小学入学报名，在此之前的3-4月有一波学区置业潮，“老破小”学区房基于低总价优势更受市场青睐，带动小户型产品成交占比明显回升。

  反观90平方米以上中大户型产品或受新房分流，占比显著回落。2023年前4月京沪该类新房产品供应都相对充足，对于有意购买大户型产品的改善客群而言，选择面较广。尤其是上海，今年以来已有四批次新房入市，部分区域新房和二手房还存在倒挂价差，同面积类别产品的二手房的吸引力明显不如打新。体现在数据方面，90-100平方米、100-120平方米产品二手房占比均回落，而新房90-100平方米、100-120平方米成交占比较2022年分别增长了2.4个和5.6个百分点。

  2、穗宁渝90平以下小面积占比下降，120平以上大面积成交占比上升

  广州、重庆、南京小面积占比下降，中大面积产品占比上升。虽然70平方米以下面积产品在二手房市场的成交主力地位未被撼动，但占比均有所下降，特别是重庆，较2020年下降3.5个百分点。广州、重庆90平方米以上中大面积以及南京140平方米以上大面积产品的成交占比均显著回升。

  广州中大面积新房产品供给相对不济，改善需求转投二手房，90-140平二手房成交趋于活跃。2023年前4月，广州新房供应结构趋于小型化，80-90平方米产品取代100-120平方米产品成为供应主力，占比由去年的19%激增至25%，反观90-100、100-120平方米产品供应占比分别有3个、2个百分点的回落，供应不济迫使部分改善性需求转投二手房市场，带动90-140平方米的二手房成交放量，占比显著回升。

  3、郑杭汉镐庐“两头降、中间升”100-120平畅销（略）

  （二）总价段：京郑汉等低总价增加，深镐中间价段放量，穗渝高价盘飘红（本节有删减）

  根据总价段成交结构变化，则可以将重点城市划分为以下四类：第一类，上海、北京、杭州、合肥、郑州、武汉低总价二手房产品愈加畅销。第二类，改善发力型，广州400万以上、重庆150万以上产品市场份额增加。第三类，中间档次成交活跃，西安100-200万刚改类产品成交活跃，深圳300-600万二手房走俏。第四类，南京“两头翘”， 500万改善及千万豪宅畅销，150万以下产品以价换量份额同样增加。

  1、京沪杭庐郑汉低总价产品愈加畅销，郑合汉100万以下占比增加

  上海、北京、杭州、合肥、郑州、武汉低总价二手房产品愈加畅销，合肥、郑州、武汉100万以下产品成交占比达到3成左右，京沪杭200万元以下产品成交占比也达到超过30%。

  从变化情况来看，北京前4月总价300万以下产品成交放量，成交占比增至64.3%，这与春节后的学区置业潮或有关联。300万以下成交二手房的区域分布上，相较2022年，东城、西城、朝阳占比增加0.3个百分点以上，反观学区资源一般的大兴、昌平降幅在1个百分点左右。

  郑州、武汉、合肥刚需主导二手房成交特征突出，100万以下产品成交占比显著增长，而150万以上产品占比均降。以武汉为例，100万以下二手房成交占比较2022年增长4.2个百分点，而150-200、200-250万成交占比下降1个百分点以上。

  2、穗渝改善发力，广州400万以上、重庆150万以上市场份额增加

  广州改善及豪宅成交接续发力，广州400万以上二手房成交占比皆涨，500-600、600-700万的改善区间占比涨幅分别达到0.6、0.5个百分点，涨幅最大的是1000-3000万元的终改豪宅产品，较2022年增长0.9个百分点2.9%。

  重庆150-400万改善类二手房产品份额逐渐增加，150-200万、200-250万总价段产品成交占比较去年增长0.5个百分点以上，300-400万的纯改善产品成交增幅亦达到0.6个百分点之多，与之相对应的是，150万以下刚需类产品占比明显下滑。

  3、西安100-200万中间档次成交活跃，深圳300-600万刚改走俏

  西安、深圳“中间档次”价位的刚改类产品成交占比增加。西安成交占比较2022年变化最大的总价段是100-150万，份额增加2.18个百分点，升至28.8%，150-150万产品份额也有0.27个百分点的上涨，而100万以下纯刚需产品占比下滑1个百分点以上，以及200万以上改善乃至高端类产品份额均下滑。

  深圳300-600万总价段的二手房产品走俏。深圳300-400万总价的二手房稳居成交主力，占比较2022年再增长1个百分点至19.8%，400-500、500-600、800-900万总价段产品占比分别有0.5、0.2、0.6个百分点的增长。

  4、南京两头翘，500万改善及千万豪宅畅销，150万以下刚需以价换量（略）

  PART.04
项目微观: 京沪“老破小”供需两热
郑汉渝宁等90-120平次新房热销
（本节有删减）

  （一）挂牌情况：12城挂牌量增价跌，一线积极置换、二线加速抛售之嫌显著（本节有删减）

  供给端来看，典型十二城自2023年2月以来，整体挂牌量增价跌，房东抛售心态严重，我们分析了2023年2-4月各城市新增二手房源挂牌结构，可以看出不同城市业主心态也存在差异。

  1、12城挂牌量稳中有增至279万套，宁渝郑等次新降价抛售明显

  据CRIC监测，12个重点城市自2022年1月以来整体挂牌量便呈现稳中有增态势，截止2023年4月末，挂牌套数已达到2793671套，环比上涨4%，较去年同期翻番，达到阶段性高位。细化到单城市，北京、广州、郑州、重庆4月挂牌套数环比涨幅均超5%。

  而从挂牌价格来看，除了一线城市北上广深和部分二线杭州、天津、西安整体挂牌价格保持平稳之外，南京、合肥、武汉、重庆、郑州4月末挂牌价均呈现同环比齐降态势，这些城市的共性特征为购房主力群体为刚需刚改自住需求，近几个月来伴随着新房行情火热，二手业主挂牌意愿明显上升，低价抛售情况也较为普遍。

  究竟各城市新增挂牌房源有哪些特征？这些挂牌房源背后业主的心态如何？是为了置换再次入市还是资金变现的需求，我们将通过各城市2023年2-4月新增二手房挂牌结构来具体解析。

  2、按区域：京沪次核心区新增挂牌居多，深郑宁刚需片区占比大（略）

  3、按房龄：一线城市主力15-30年老房子，二线集中6-15年次新房

  按各城市2023年2-4月新增挂牌房源房龄结构来看，大体呈现出以下特征：核心二线城市诸如南京、武汉、西安、重庆、合肥、郑州等房龄普遍较新，挂牌房源以5-15年居多，南京5-10年次新房占比高达67%，而10-15年房源占比也达到了26%。

  而一线城市挂牌房源主要集中在15-30年老房子为主，北京、深圳15-25年房源累计占比均在5成左右，上海25-30年房源占比高达24%。

  4、按产品：京沪50-90平二房为主，穗庐汉渝郑抛售90-120平三房

  以户型来看，各城市新增挂牌房源主要集中在二房和三房，但是结合面积段交叉分析，我们发现不同城市挂牌结构也存在显著的差异化特征，大体可以分为以下几类：

  一是北京、上海主力新增挂牌房源集中在50-70平、70-90平二房，累计占比均在35%以上，二房相较于三房而言，功能性略显缺失，挂牌小面积二房的业主存在房屋置换的可能性较大。

  二是深圳、杭州以70-90平小面积三房为挂牌主力，占比均在2成左右，三房基本可以满足基础的居住需求，而挂牌占比稳中有增，我们认为主要也是基于居住改善的客观需求，需要置换大面积三房或四房。

  三是广州、合肥、武汉、西安、重庆、郑州等半数城市以70-90平二房、90-120平三房为挂牌主力。70-90平二房还是存在明显的功能性缺失，业主或将卖旧买新，不过对于90-120平三房而言，基本可以满足三口之家的基础居住需求，这类房源在新增挂牌中占比较大，存在业主抛售嫌疑。

  5、卖方特征：京沪卖房多为置换，汉渝郑宁等二线卖房大概率不买新

  将各城市2023年2-4月新增挂牌区域、房龄、产品结合分析，可以将不同城市分为以下几类:

  一是以北京、上海为典型代表，目前业主出售房源集中在城市次核心区小面积段（50-90平）二手房为主，且房龄普遍偏老，即我们常规意义层面的市中心老破小，这部分房源出售一方面可能是基于居住升级置换，另一方面也有可能是学区房转卖。

  二是以杭州、深圳为代表的改善驱动型城市，短期内业主主要销售的还是以小面积（70-90平）三房为主，新房市场尚有支撑，业主卖旧买新概率较大。

  三是以武汉、重庆、郑州、南京为代表的二线城市，新房低迷、二手火热，二手房价均有不同程度下行，且短期来看抛售90-120平三房次新房占比依旧较高，对于这类城市而言，短期内业主观望情绪浓厚，即便房源出手，再次置换概率并不算太大。

  （二）成交情况：2-4月显著跳增、延续高位，以90-120平次新房为主力（本节有删减）

  需求端来看，伴随着挂牌量“居高不下”，典型十二城2023年2月以来整体成交量也出现了激增迹象，我们筛选了这些典型城市成交量居前的小区，意图通过成交房源的区域、房龄、面积段等特征，解析业主购房心态。

  1、12城2-4月单月成交均超11万套，庐宁汉等4月均价同比显著回落

  据CRIC监测，12个重点城市2023年2月整体成交量便显著跳增，2-4月单月成交套数均在11万套以上，2023年3月创新高，达149762套。虽然4月小幅回落，但仍处阶段性高位。细化到单城市，南京、西安、郑州4月成交套数同环比仍保持增势。

  而从成交价格来看，一线城市二手住宅成交均价持稳，二线城市中分化行情加剧，合肥、南京、武汉、西安等4月成交均价同比降幅均在4%以上，较2022年均有不同程度下挫。一方面源于业主普遍下调挂牌价，另一方面，刚需刚改需求蠢蠢欲动，成交房源以低价房为主。

  为了更好的分析各城市成交房源有哪些特征，我们选取了各城市2023年2-4月成交套数居前（30套以上）的小区，从其所处区域、房龄、产品档次等维度解析。

  2、按房龄：广深杭宁汉郑等主力成交6-10年次新房，京沪老房子热销

  按各城市2023年2-4月成交套数超30套的小区的房龄结构来看，多数城市成交主要集中在5-10年左右次新房小区，深圳、重庆、苏州、合肥、南京、杭州占比均在4成以上。

  这点也不难理解，目前投资投机需求减退，刚需刚改自住需求回归主导，而次新房无论从居住品质、户型功能性方面与新房差异较小，加之新房供应受限，二手房价格下挫等有利外部条件，所以整体成交仍占据了较大比重。

  还有部分城市诸如西安、上海、天津、北京等，成交房源以房龄较长老房子为主，西安目前主力成交小区半数房龄在11-15年，而上海、天津房龄在25-30年老小区占比均在2成以上，北京41年以上老小区占比也达到了19%。究其原因，购房者更加看重房屋本身的区位优势，或拥有独特的学区资源，或商业、交通、医疗等配套便利，加之价格低于同片区新房，因而也得到购房者青睐。

  3、按区域：杭宁汉郑等新区成交占主力，穗庐市中心+二圈层两头翘（略）

  4、按面积：多数城市集中90-120平次新房，深圳160-180平高端火热（略）

  5、买方特征：二线多以90-120平自住，京沪“老破小”成交活跃

  将各城市2023年2-4月成交套数居前小区的区域、房龄、产品结合分析，居民购房还是偏好90-120平次新房为主，购房逐步回归自住属性，不过各城市间还是存在显著的分化特征：

  一类主要二线城市以杭州、南京、武汉、郑州、重庆等为代表，主要还是90-120平城市发展新区或是城市中等区域价值片区90-120平次新房持续热销。

  另一类以深圳为典型代表，二手房主要成交高端购房需求，160-180平大面积市中心二手次新房持续热销。

  三是以上海、北京为代表，市中心房龄较大、面积较小的房源属于热销主力，因低总价、交通便利等优势受到刚需购房者的青睐。

  PART.05
定性总结:京沪卖旧换新为主良性循环
宁郑汉渝等降价抛售双重挤压新房
（本节有删减）

  以上我们分析了二手房供需绝对量和结构变化，而二手房市场的火热行情对新房市场究竟是推波助澜还是此消彼长，主要取决于以下两方面因素：一是二手房挂牌业主抛售房源之后短期内是否还会再次置业；二是二手房和新房客群重合度高低。重合度越高，客户分流情况越严重，对新房市场影响越大，反之亦然。综合来看，典型城市大体可分为以下几类：

  （一）京沪二手房供需契合度较高，新房高热不退刺激业主“以旧换新”（略）

  （二）杭深等二手业主积极抛售小户型，短期内难变现、转新周期较长

  其次，对于杭州、深圳等城市而言，二手业主积极抛售小户型，但是二手房成交结构来看存在供需错配，短期内难变现、转新周期较长。具体来看，一方面二城以70-90平小面积三房为挂牌主力，占比均在2成左右，加之新房市场相对火热，业主卖旧换新意愿强烈。另一方面，从成交结构来看，杭州成交套数居前小区以90-120平次新房源为主力，深圳则以160-180平高端小区成交表现较佳，小面积三房短期内还是存在难以出手迹象的。基于此，对于这类城市而言，虽然二手房业主急于变现换新，但是买房者更多关注大面积一步到位自住需求，供需错配导致短期内二手房热度难以及时传递到新房市场。

  不过值得关注的是，无论是杭州、深圳，新房和二手房主要还是依托改善客群主导，重合度相对较高，短期内二手房火热更多是因为新房供给受限，若后续新房推盘中能加强市中心改善盘比例，客户很有可能分流至新房市场，二手房也将迎来回落行情。

  （三）郑汉渝宁等多数二线业主降价抛售，新房惨淡，再入市概率低

  最后，对于南京、武汉、郑州、重庆等多数城市而言，业主降价恐慌性抛售现象比较常见，因新房市场行情惨淡，故即便二手业主变现成功，再次入市概率依旧较低。这些城市普遍具有以下共性特征，其一挂牌量增价跌，房东基本都在调低心理预期；其二挂牌房源以90-120平房龄6-15年房源为主，即业主抛售的算是功能性较为完备的次新房；其三新房市场表现较为惨淡，武汉、郑州仍有许多问题楼盘存在交付困难，短期内对于购房者而言观望情绪还是比较严重。其四从二手房成交结构来看，以90-120平次新房为主，与新房重合度较高。基于以上四点，我们可以推断，这四城短期内二手房市场火热主要是依托于新房客户分流所致，二手房业主降价抛售，使得很多刚需刚改自住客群积极入市，转战二手房市场，这部分需求被分流之后短期内很难重新回归新房市场，因而二手房市场火热短期内也难以传导至新房市场。