点击查看完整版报告：[易居研究院]地铁企业亟待向新发展模式过渡

  摘要：近日，27 城地铁企业公布了 2022 年年度报告。通过年报数据发现地铁企业当前存在着收入结构单一、运营成本高企、利润持续下降、项目推进艰难等问题。这些问题的背后，折射出地铁企业过去“高度依赖财政补贴、重建设轻运营”的旧发展模式难以为继，地铁企业亟待向新发展模式过渡，才能实现可持续发展。本文提出以公共交通为导向的综合物业开发（即 TOD 模式，TransitOriented Developmeng 的缩写）是地铁企业向新发展模式过渡的核心，并建议从建设地铁向运营地铁转型、从粗放模式向精细模式转型、从交通服务向城市服务转型以及产业链纵向延伸和横向拓展。

  近 20 年来，中国城市轨道交通建设高速增长，无论是建设里程还是开通城市数均大幅增加。中国城市轨道交通协会 2022 年年报显示，中国大陆地区共有55 个城市开通城市轨道交通运营线路 308 条，运营线路总长度达到 10287 公里。然而，城市轨道交通建设投资巨大，运营收费低廉，对已开通的城市来说，市政府均承受着巨大的资金压力，单纯依靠售票和传统的车站及车厢广告既不能补贴运营亏损，更不能反哺轨道交通建设。因此，部分一、二线城市积极探索“地铁+物业”模式，希望能够实现综合开发收益反哺轨道交通运营。但是随着房地产行业进入深度调整期，这些城市的地铁企业同样面临着运营成本高企、TOD 项目推进艰难等问题，亟需向新发展模式过渡。因此，研究地铁企业如何向新发展模式过渡，不仅有利于改善行业困境，更有利于缓解财政压力，从而实现城市轨道交通的可持续发展。

  一、地铁企业当前生存现状

  本节以 27 城地铁企业 2022 年年度报告为基础，分析地铁企业当前生存现状。

  1、收入结构单一，开发收入占比高

  从营业总收入来看，5 家地铁公司营业收入超过 100 亿元，12 家营业收入在10-100 亿元，10 家在 10 亿元以内。其中深圳地铁 2022 年实现营业收入 239.76亿元，位居地铁公司营收榜榜首；北京地铁实现营业收入 150.85 亿元，位居营收榜第二位；其次是广州地铁、成都地铁、武汉地铁，营收分别是 122.85 亿元、117.99 亿元、101.50 亿元。

  从收入结构来看，这 5 家地铁公司除广州地铁外，房地产开发收入与营业收入的比值均超过 40%，其中深圳高达 67%，成都和武汉占到 53%，北京地铁占到42%，而广州地铁仅占到 14%。深圳地铁是内地地铁公司中最早学习中国香港“地铁+物业开发”模式的企业，2022 年站城一体化开发收入达到 160.48 亿元，占到总营收的 67%。基于此，深圳地铁旗下的深铁置业已连续 6 年获深圳市房地产开发行业综合实力前三甲。